Ситуация на рынке коммерческой недвижимости развивается по принципу трех «З» — застыл, заглох, закрылся. Игроки прогнозируемо ждали определенности на финансовом рынке, но их ценовую реакцию на открытие альтернативной торговой сессии на валютной бирже пока можно назвать скорее сдержанной.

Если еще в I половине 2011г. состояние рынков офисной и торговой недвижимости в Минске оставалось относительно стабильным, то с наступлением полной неопределенности на финансовом рынке застройщики заняли выжидающую позицию. И когда долгожданной стабилизации не наблюдалось месяцами, а курсы валют росли и множились, субъекты рынка коммерческой недвижимости стали походить на мечущийся экипаж «Титаника».

В этой ситуации в относительном выигрыше оказались арендаторы. Привязка зафиксированных в инвалюте ставок аренды к официальному курсу Нацбанка позволила им сократить долю расходов на аренду. С учетом этого фактора, по данным представительства в РБ международной консалтинговой компании Colliers International , в сложившихся условиях по действующим договорам аренды, привязанным к курсу Нацбанка, произошло более чем двукратное снижение ставок арендной платы, что сделало объекты более доступными.

Однако сегмент продажи недвижимости оказался во власти деструктивных процессов. В первую очередь они проявились в резком сокращении количества сделок. По данным Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН», в течение трех летних месяцев субъекты вторичного рынка коммерческой недвижимости осуществляли не более 155 сделок в месяц. Для сравнения: летом 2010г. ежемесячно заключалось около 340 сделок, а весной 2011г. их количество доходило до 343 в месяц.

Сложная ситуация на рынке привела к приостановлению реализации ряда проектов. Так, еще до начала 2011г. планировался запуск около 15 тыс. кв. м торговых площадей. Более значительный прирост планировался в сегменте офисной недвижимости. Здесь ожидалось введение девяти бизнес-центров с совокупной полезной площадью более 67 тыс. кв. м. Однако, по прогнозам Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН», до конца этого года в Минске будет сдан всего один крупный бизнес-центр. Ситуация отчасти перекликается с положением 2010г., когда из запланированных 13 бизнес-центров на рынок вышли всего четыре офисных здания класса В .

Летние месяцы, на которые пришелся пик валютного кризиса, ознаменовались к тому же продолжающимся дорожанием недвижимости. Во II квартале рост цен на площади в сегменте долевого строительства составил примерно 12,6%. По данным компании «Твоя столицаКонсалт», в августе стоимость 1 кв. м на рынке долевого строительства бизнес-центров достигла $2359.

За тот же период цена метра на вторичном рынке, наоборот, снизилась на 2% — с $2223 до $2217. В сегменте торговой недвижимости графики изменения цен также показывают движение вверх. С мартовского начала валютного кризиса цены вторичного рынка выросли примерно на четверть — в среднем до $3,8 тыс. за 1 кв. м в августе, «долевка» подорожала до $3 тыс.

В то же время арендные ставки на офисы в столичных бизнес-центрах поступательно снижались. В результате ставка в бизнес-центрах класса А составила около 26 евро, класса В — примерно 19 евро, класса С — около 15 евро.

Кривые графиков, отражающих процессы на рынке торговой недвижимости, также были направлены вниз. Однако начиная с июля наблюдался незначительный рост, а в августе средняя ставка за 1 кв. м торгового помещения составила $28.

Прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации с ценами весьма приблизительны, но большинство экспертов предполагают, что в ближайшее время следует ждать незначительного снижения цен и арендных ставок. Данная тенденция напрямую связана с тем, что все сегменты рынка коммерческой недвижимости оказались во власти деструктивных процессов. На ближайшие 12 месяцев Colliers International прогнозирует снижение ставок аренды для качественных объектов не более чем на 15% при условии макроэкономической стабильности в Беларуси.

Но рынок коммерческой недвижимости терпит бедствие не только из-за сложной экономической ситуации. Эксперты, опрошенные корреспондентом «Дома», предполагают, что причины неудач кроются в т.ч. и в проблемах с неликвидными площадями, а также в устаревших концепциях объектов. Не секрет, что до кризиса 2009г., когда рынок был слишком разогрет, на него выводились проекты со спорной концепцией лишь потому, что девелоперы точно знали: при видимом дефиците предложения покупатели примут все.

Однако кризис охладил спрос, и наводненный, например, торговыми объектами, «зашитыми» в местах с низким пассажиропотоком, рынок стал испытывать трудности с заполняемостью площадей. Аналитики отмечают, что положение рынка останется шатким, пока к белорусским застройщикам не придет понимание хотя бы того, что объект-исполин площадью 700 кв. м с многочисленными коридорами и ненужными подсобками, сдаваемый под кафе, — нонсенс.

Многим белорусским застройщикам давно следовало бы взять на вооружение классическую европейскую схему, в соответствии с которой площади торговых объектов нужно функционально дифференцировать. Например, европейские застройщики, как правило, первый этаж сдают исключительно под заведения общепита. У нас же стремление как можно быстрее реализовать свободные метры приводит к тому, что на первом этаже начинает базироваться магазин или офис, в то время как другие этажи пустуют. В результате непродуманных схем сдачи в столице накопилось много забытых, нерентабельных объектов, постепенно выходящих из моды. «Сегодня проекты, имеющие четкие, грамотно выверенные концепции, можно пересчитать по пальцам» , — комментирует ситуацию директор компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин.

Несмотря на снижение показателей, аналитики рынка все же предполагают возможное увеличение спроса на коммерческую недвижимость. Однако эти перемены пройдут мимо неликвидных площадей и объектов, устаревших уже на стадии проектирования. В офисном сегменте для классов А и В спрос увеличится за счет роста деловой активности, активизации выхода на местный рынок иностранных — в первую очередь из стран Таможенного союза — компаний, консолидации разрозненных офисов белорусских фирм и переезда из старого фонда офисной недвижимости (зданий различных институтов, подвальных помещений и т.д.). Помимо этого, в целях улучшения условий труда ожидается увеличение площадей, приходящихся на одного сотрудника (в первую очередь это касается международных компаний).

Перспективы сегмента торговой недвижимости аналитики также склонны оценивать скорее с оптимизмом. С появлением таких новых торговых центров, как многофункциональный комплекс на пересечении пр. Победителей и ул. Радужной, торгово-развлекательные комплексы «Замок» и Luxury Shopping Center , работы над которыми планируют завершить к 2012г., «Автовокзал «Центральный», ввод которого запланирован до конца т.г., белорусский рынок станет привлекательным для иностранных ритейлеров. Не будет помехой даже заметно снизившаяся в последние полгода покупательная способность населения.

Рост числа конкурентоспособных предложений, в свою очередь, будет оказывать давление на цены, но в то же время увеличит дифференциацию между качественными и некачественными проектами. Это приведет к тому, что морально устаревшие объекты в торговом и офисном сегментах столкнутся с увеличением вакантных площадей.

Первоначально было опубликовано здесь.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта