Сделки с недвижимостью в Беларуси перемещаются на вторичный рынок

20110630_1121_pavel_astapenya_pakodan_2_600Белорусский рынок недвижимости в условиях девальвации, отсутствия валюты и отмены льготного кредитования переживает не лучшие времена. Как меняются спрос и предложение на жилье на первичном и вторичном рынке? Может ли снижение спроса на первичном рынке (а без государственной кредитной поддержки этого можно ожидать) вынудить застройщиков снижать цены? Ожил ли вторичный рынок?

Эти и другие вопросы мы обсудили в эфире TUT.BY-ТВ с ведущим Андреем Коровайко.

Мало досталось рынку недвижимости от девальвации, так еще и льготные кредиты фактически прекратили выдавать. По крайней мере, до конца года на них можно не рассчитывать. Как это повлияет на спрос и предложение на жилье на первичном и вторичном рынке?

Предложения на первичном рынке, безусловно, снизятся – чудес не бывает. Не секрет, что те объемы строительства, которых мы достигали в последние несколько лет, совершались в основном за счет льготного кредитования: как кредитования дольщиков — физических лиц, так и кредитования застройщиков. Поэтому предложений, безусловно, станет меньше. Те объекты, которые на сегодняшний день начали строиться, будут доведены до конца. Таким образом, некое существенное снижение объемов мы будем видеть с начала следующего года.

То есть то, что строится, будет достроено. Но как это отразится на сроках строительства?

Я сомневаюсь, что это как-то существенно отразится на сроках строительства. Не секрет, что большинство строек в срок не сдавались — задержки были незначительными, в месяц-два. Я думаю, что нас опять-таки ожидают такого плана задержки — незначительные для строительства крупного объекта.

Вы думаете, замораживать стройки никому не придется?

Я очень сильно в этом сомневаюсь. По крайней мере, государственные строительные компании вряд ли будут замораживать стройки. Возможно, какие-то точечные объекты, возводимые частными строительными компаниями, будут заморожены. Но что касается жилья — вряд ли. Если что-то и будет заморожено, то, скорее всего, это будет коммерческая недвижимость.

Если те, кто участвует в долевом строительстве, начнут отказываться от своих договоров? Нет у людей денег: кредит рассчитывали взять, но не могут. И что им тогда делать?

Одной из особенностей менталитета наших граждан является то, что они могут выкрутиться практически из любой ситуации. Как правило, люди до кризиса вступали в долевое строительство по достаточно хорошим ценам. Единственная привязка была к белорусскому рублю. Поэтому для большинства из них на сегодняшний день в долларовом эквиваленте цена существенно снизилась. Если не получается брать кредит, люди будут одалживать у знакомых, продавать машины, но, думаю, они не будут отказываться от уже возводимого жилья, которое вот-вот поступит им в руки.

На новое жилье спрос явно будет снижаться. Может ли это вынудить застройщиков снижать цену?

Прямо скажем – до кризиса 2009 года цены были перегреты, несколько высоковаты. За счет этого у застройщика была достаточно высокая рентабельность. Сейчас я не вижу существенных механизмов, за счет которых застройщики могут принципиально снизить цены. Возможно, смета снизится на 100-200 долларов, но это не принципиальное снижение, не такое, из-за которого масса дольщиков хлынет на рынок. Я не вижу возможностей для существенного снижения стоимости строительства.

Может быть, выходом был бы переход на строительство более дешевого жилья? Меньше вкладывать в строительство, чтобы снижать себестоимость? Или, наоборот, будут рассчитывать на тех, у кого деньги еще остались?

Честно говоря, я не думаю, что у нас очень много вкладывается в строительство. Не секрет, что на Западе дома без отделки не сдаются в принципе. Отделка — это существенное удорожание себестоимости строительства. Там есть проект, и отделка выполняется в любом случае. Большинство же наших домов строится без отделки, и за счет этого себестоимость строительства ниже. Я не вижу механизмов, за счет чего себестоимость может существенно снизиться. Дешевле строить менее комфортабельное жилье? Я бы не сказал, что оно на сегодняшний день суперкомфортабельное.

После девальвации уже прошло какое-то время. Ожил ли вторичный рынок?

Вторичный рынок за это время не ожил. Более того, несмотря на то, что основные треволнения в обществе были в апреле, именно в апреле на вторичном рынке совершалось достаточно большое количество сделок. В мае же мы упали в два раза — это очень существенное снижение, которого еще не было. Я думаю, по итогам июня мы упадем еще на 15% по количеству сделок. Здесь будет играть роль не валютный кризис, который у нас имеется, но и сезонность, потому что традиционно июнь-июль — это очень слабые месяцы на вторичном рынке. Тут бы отдохнуть, а не квартирой заниматься.

Какое сейчас соотношение цен на первичном и вторичном рынке? Какие-то сделки на вторичном рынке совершаются – цена падает или растет?

Цена за последние два месяца упала в среднем на 4,5% в долларовом эквиваленте. Сделки идут. Средние цены вряд ли дадут какой-то ориентир. Единственная тенденция, тренд, который наметился давно и сейчас укореняется, — новое жилье меньше падает в цене, чем старое. Мы привыкаем к хорошим квартирам, хорошим стандартам в жизни, никому сейчас уже не хочется жить на пятиметровой кухне, поэтому старое жилье дешевеет гораздо быстрее, и в дальнейшем однозначно будет дешеветь.

А если дела будут еще хуже, то дешеветь будут быстро.

Я не верю в то, что оно будет быстро дешеветь, просто потому, что вторичный рынок всегда следует за первичным. Я не вижу инструментов, чтобы на первичном рынке принципиально снизились цены. Соответственно, вторичный рынок будет находиться в таком же состоянии, в каком будет находиться и первичный. Если на первичном мы видим какое-то падение, то на какой-то соответствующий процент будет падение и на вторичном, и никак по-другому.

То есть ситуации, которая была лет десять назад, когда однокомнатную квартиру можно было купить за 15 тысяч долларов, уже не будет.

Такой ситуации уже не будет никогда просто потому, что инфляция не только в нашей стране, но и во всех других странах уже ушла вперед. Мы уже вышли из того времени. Сравните, сколько хот-догов мы могли купить тогда и сколько сейчас — сейчас гораздо меньше. Поэтому такой ситуации уже не будет — квартир по 15 тысяч уже не будет.

Валюты в стране как не было, так и нет, но при съеме жилья все чаще удается договориться на расчеты в рублях. Готовы ли на это собственники при продаже квартир? Чем рассчитываются?

Естественно, рассчитываются в рублях. Но большинство продавцов на эти рубли желает приобрести доллары, поскольку не так сильно доверяют нашей валюте. Последняя девальвация еще более укрепила это недоверие. Естественно, для сохранения денежных средств продавцы желают перевести эти деньги в доллары. Другое дело, что части продавцов эти деньги с продажи нужны для каких-то операций, для того же долевого строительства, и они не занимаются переводом денег из одной валюты в другую: они получают рубли и на этом остаются довольны. Единственное, курс расчета несколько выше, чем курс Нацбанка.

Интересно, насколько выше?

Все зависит от каждой конкретной сделки, от каждого конкретного клиента. Как договорятся.

Можно ли рассчитывать на скидку клиенту, который сразу готов рассчитаться за квартиру наличными, причем валютой?

Безусловно, если расчет происходит сразу, продавцы идут на такие риски.

Каким вы видите рынок жилья через год, если предположить, что сегодняшняя ситуация продлится еще в течение года?

В принципе, я думаю, мы постепенно переживем кризис, который происходил в последние несколько месяцев. Я думаю, что ситуация уляжется, первичный рынок по предложению будет значительно уступать вторичному. Мы будем рассматривать категорию граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку именно они в основном оперировали на вторичном рынке. Количество сделок на вторичном рынке восстановится, и, я думаю, оно будет гораздо выше показателей 2009-2011 годов просто за счет того, что часть клиентов уйдет с первичного рынка на вторичный. Строить первичное жилье будут гораздо меньше — это очевидно, от этого мы не уйдем.

Я так понимаю, что нуждающимся в улучшении жилищных условий рассчитывать уже не на что.

Почему не на что? Я думаю, государство не будет стоять на одном месте. Мы сейчас уже говорим об арендных домах, я думаю, что эта тематика будет развиваться. Не секрет, что в той же Германии половина населения живет в арендуемом жилье — это для Запада не есть нечто такое страшное и ужасное. Поэтому я думаю, что тематика арендных домов будет развиваться, и в том числе за счет этого будут решаться вопросы с жильем для нуждающихся.

 

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта

Подписаться на свежие новости сайта


Напишите Ваш электронный ящик:

Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif 
 
Пожалуйста, заполните форму:

Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Ваш номер телефона (обязательно)

Тема

Сообщение

Закрыть
Рейтинг@Mail.ru Rating All.BY