Интересное объявление появилось в базе портала Realt.by. Продается квартира в центре города возле ст.м. «пл. Якуба Коласа» по нетипично низкой для этой местности цене — $55 тыс. Продавец — наследник квартиры, который еще не принял наследство.
То есть квартиру предлагается купить на будущее. Насколько законны такие предложения, как не попасться на удочку мошенников? Ситуацию рассмотрел и оценил юрист.
На первый взгляд все выглядит очень выгодно для покупателя. Однушка с удовлетворительным ремонтом, в центре, в зеленой зоне. Квартира находится в кирпичной брежневке. Такие дома определенно имеют своих ценителей. Как уточняет автор — продается срочно. Стоимость однушек в этом районе начинается от $60 тыс., поэтому подкупает и относительная невысокая цена объекта.
Настораживают разве что условия продажи: «Единственный наследник предлагает приобрести то, что реально стоит 70000. Наследство не открыто, оформление как кредит под залог квартиры. Ваше юрид. оформление. Рядом Комаровка, метро, торг. центры».
Звоним по номеру и спрашиваем, актуально ли предложение. «Да, пытаюсь продать», — отвечает мужской голос, который оказался не хозяином квартиры, а посредником. Конечно же, нас интересует множество вопросов: как можно продать квартиру, не унаследовав ее, под какие гарантии покупатель отдает деньги, каким образом оформляется покупка?
Как оказалось, в квартире фактически проживает дедушка и съезжать оттуда не собирается. Продавец в будущем должен унаследовать квартиру по закону, хотя неясно, есть ли еще законные наследники. Но ждать он не собирается, деньги ему нужны сейчас. Как же можно купить квартиру, в которой проживает и прописан другой собственник, и жить в ней? «Все просто, — объясняет нам мужчина, — у дедушки не все в порядке с головой. Ему 83 года, ему осталось недолго. Вы покупаете квартиру в качестве капиталовложения на будущее, а въезжаете после смерти собственника».
Ситуация выглядит опасно и наталкивает на недоумение: зачем преждевременно хоронить родственника. Ситуацию прокомментировал юрист, риэлтер, директор Агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.
— Правомерны ли условия, которые предлагает продавец в объявлении?
— Сделку, суть которой изложил человек в объявлении, осуществить нельзя. Но если у него есть все основания быть единственным наследником квартиры, то ничто не препятствует заключению предварительного договора купли-продажи с потенциальным покупателем. Согласно гражданскому кодексу, не запрещается заключать предварительный договор по отношению к вещи, которой на данный момент нет. Ведь в описанном случае, квартиры у автора объявления пока нет, но есть все основания полагать, что он станет законным наследником первой очереди.
Срок заключения предварительного договора может быть вплоть до 10 и более лет. Деньги в этом случае передавались бы в качестве задатка, обеспечивающего обязательства сторон.
Я не рекомендую заключать предварительный договор купли-продажи сроком более чем на 2 месяца. За это время может случиться что угодно! А вдруг появятся другие наследники? Вдруг дедушка доживет до 100 лет? Или, всякое бывает, наследник умрет раньше времени.
Не могу представить себе покупателя, который в этой ситуация купит квартиру на предъявленных условиях, даже если цена опустится до $30-40 тыс.
— В каких случаях может заключаться предварительный договор?
— Дело в том, что предварительный договор всегда заключаются при покупке квартиры через агентство недвижимости. Это стандартная практика: договор заключается, чтобы закрепить покупателя и продавца, подготовить квартиру, собрать необходимые документы.
Предварительные договоры имеют место в случаях, когда продавец ищет квартиру взамен продаваемой. Документ дает ему время на поиск.
— На что в первую очередь нужно обратить внимание при покупке квартиры, которая досталась в наследство или находится в процессе наследования?
— Необходимо досконально выяснить состав наследников, имеющих право на наследование квартиры. Эта информация предоставляется в нотариальных конторах.
— Как часто сегодня встречаются случаи мошенничества на рынке недвижимости?
— Случаи мошенничества встречаются сплошь и рядом. Есть масса объявлений, которые могут ввести в заблуждение. В последние полгода пошла тенденция на такую схему: появляется объявление от человека, проживающего за границей и владеющего недвижимостью в Минске. Он готов продать ее ниже рыночной стоимости, но для этого необходимо перевести задаток. Деньги переводятся с помощью Western Unionна счет покупателя. Что же в этом преступного? То, что продающая сторона с помощью поддельного паспорта легко может снять со счета чужие деньги.
Важно понимать: большинство квартир, продающихся по цене ниже рыночной — явно проблемные или обманные. Сделки по их продаже осуществляются без помощи агентств. Как бы все не ругали специалистов по недвижимости, они ценят свою репутацию и не стремятся в тюрьму. Поэтому, если продавец категорически не хочет обращаться в агентство, вероятно, скрывает какую-то проблему с квартирой.
Через некоторое время после нашего звонка подозрительному продавцу, объявление было удалено автором. Но сам инцидент заинтересовал специалистов рынка недвижимости. И дело даже не в правомерности продажи, а в морали. Есть в сфере недвижимости свои суеверия. Об одном из них рассказала заместитель директора по маркетингу портала Realt.by Елена Потапович.
— Недвижимость по наследству — простая житейская ситуация. Однако есть моменты, к которым нужно относиться достаточно серьезно.
Допустим, собственник квартиры умирает, а в квартире проживал только он. Что делать наследникам? Оформить недвижимость по истечении срока установленного государством, сразу продать или подождать? А может сдавать, не вступая в наследство, а потом оформить все и выставить на продажу?
На этот счет бытует поверье, что жилье и вещи умершего нельзя трогать в течение года. Когда пройдет год, тогда можно спокойно распоряжаться домом или квартирой. Почему? Это дань уважения к человеку, который вам ее завещал. А с другой стороны, родственники вас не обвинят, что вы такой торопыга и хотите «нажиться» сразу. Отрицательная энергетика в делах купли-продажи недвижимости вам совершенно не товарищ. Зачем лишние разговоры, которые при желании могут перерасти в оспаривание наследства, семейные конфликты и прочие неприятные ситуации?
Первоначально было опубликовано здесь.
Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS
Добавить комментарий