На официальную девальвацию белорусского рубля рынок жилья отреагировал неоднозначно. С одной стороны, решение Национального банка ослабить рубль на 56% для профессионалов не стало большой неожиданностью, с другой – оно предвещает сфере недвижимости большие перемены, с которыми застройщикам и продавцам рано или поздно придется смириться. Не в меньшей растерянности оказались и белорусские потребители, которых волнует, что будет с ценами на жилье и как можно с выгодой для себя решить жилищный вопрос уже сегодня.

Но не все так плохо. В текущей ситуации на первый план вышла технология многоступенчатых обменов. Пока в стране сохраняются трудности с покупкой валюты, проще и эффективнее обменять одно жилье на другое, доплатив разницу, чем придерживаться схемы «жилье – деньги – жилье». Причем девальвация в чем-то даже помогла участникам обменных сделок, поскольку сумма доплаты при перерасчете на иностранную валюту уменьшилась, а переехать из «однушки» в «двушку» или «трешку» теперь можно за гораздо меньшие деньги в долларовом эквиваленте.

Чем грозит рынку жилья девальвация белорусского рубля? Чем поможет белорусам технология многоступенчатых обменов? Как с выгодой для себя обменять квартиру за несколько дней? На эти и другие вопросы в эфире TUT.BY-ТВ ответили генеральный директор крупнейшего в Беларуси агентства недвижимости – «Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Кузнецов, а также начальник риэлтерского отдела этого агентства Елена Буцко.

Что сейчас происходит на рынке жилья? Как отразилась на нем девальвация белорусского рубля?

Павел Кузнецов (П.К.): Можно сказать, что на рынке жилья сейчас ничего не происходит – наблюдается некоторый штиль. Продавцы не могут понять, по какой стоимости им продавать квартиры, стоит снижать цену или нет. Покупатели тоже боятся невыгодно купить недвижимость, поэтому сейчас на рынке сложилась ситуация неопределенности.

Застройщики существенно подняли цены на строительство, что сделало менее привлекательной перспективу решения жилищного вопроса на первичном рынке. Как ведут себя продавцы на вторичном рынке?

Елена Буцко (Е.Б.): Продавцов на вторичном рынке мы условно можем разделить на три группы. Первая группа – это отложенный спрос: подожду, посмотрю, как изменится ситуация. Решать проблему надо, но не сегодня. Вторая группа – продавцы, готовые продавать, но они ориентируются на цены прошлого года: они готовы заключить договор, но за такую же цену, как было вчера. Третья группа – готова решать жилищную проблему сегодня, если повезет найти своего риэлтера, которому они будут доверять и будут плавно корректировать цену. Таких сегодня достаточно много, и в нашей системе многоступенчатых обменов мы успешно помогаем именно таким продавцам.

По какому курсу предлагают пересчитывать стоимость жилья продавцы столичных квартир сегодня?

П.К.: Нет какого-то определенного курса. Практически каждый продавец использует тот курс, который он считает наиболее выгодным и справедливым для себя. Продавцы пытаются ориентироваться на Нацбанк, который выставляет курс, или используют курс интернет-магазинов.

Как в среднесрочной перспективе девальвация может повлиять на стоимость квадратного метра в Минске? Можно ли ожидать массового снижения цен на жилье, как это было после предыдущей девальвации в 2009 году?

П.К.: Девальвация, наверное, несколько снизит стоимость жилья в долларовом эквиваленте, но такого массового снижения, как это было в 2009 году, уже не будет. Тогда рынок, действительно, был перегрет: стоимость квадратного метра была от 2 тысяч и выше. За те два года, что прошли с того памятного снижения цен, рынок более-менее пришел в равновесие, и такого падения цен уже не будет – дальше снижать некуда. Вторичный рынок всегда ориентировался по ценам на первичный рынок. Если застройщикам уже некуда снижать цены, они уже исчерпали все возможности снижения цен, то и вторичный рынок остановился примерно на такой же планке.

Отразилось ли как-то падение белорусского рубля на жилищных предпочтениях белорусов? Какие предложения в большей степени интересуют покупателей, а какие – обречены на долгий поиск будущего владельца?

Е.Б.: Чаще всего продаются одно-, двухкомнатные квартиры средних типовых потребительских качеств. Дорогое жилье – это особая небольшая категория, а у массового потребителя пользуются спросом одно-, двухкомнатные квартиры. Что касается предпочтений, то когда мы строим свои обменные цепочки, первое, что говорит человек: «Мне хотелось бы остаться в своем районе». В большинстве случаев человек привыкает к инфраструктуре, к транспорту и не хочет переезжать в другой район.

 

«Центр торговли недвижимостью «ПАКОДАН» известен своей технологией многоступенчатых обменов, которую нередко называют революционной для белорусского рынка. В чем ее уникальность?

Е.Б.: Уникальность ее в том, что в текущий период на рынке оказалось не так много людей, у которых есть довольно большая сумма наличных средств для покупки жилья. В нашей технологии мы можем избежать ситуации, когда нам нужен первый покупатель. Как правило, большинство наших клиентов – это люди, которые хотят обменять свое жилье на какое-то другое. Долгое время риэлтеры говорили, что лучше работать по схеме «товар-деньги-товар»: это удобнее, шире диапазон выбора. Только вот сегодня мало первых покупателей. Но жизнь не остановилась, и людям все равно нужно решать жилищную проблему. Наша технология позволяет обойтись без первого покупателя, построить последовательную цепочку, когда, располагая лишь суммами доплаты, наши клиенты могут получить желаемое.

П.К.: В этом заключается оригинальность схемы – без первого покупателя. Не надо ждать, пока придет человек с мешком денег, купит твою квартиру, и дальше начнется движение. Можно цепочку даже закольцевать, и все произойдет только при помощи доплат.

В чем заключается основное преимущество многоступенчатого обмена по сравнению с обычной сделкой?

Е.Б.: В этом самое главное преимущество и есть: не надо ждать, пока кто-то придет и купит квартиру. Сумма собирается по цепочке. В любом случае за какое-то звено, например за квартиру, доставшуюся по наследству, продавец захочет получить деньги. Сумма собирается по цепочке. У каждого звена есть своя часть доплаты, эта сумма складывается, и последнее звено может получить ожидаемую сумму, но не от первого покупателя, а собрав ее по цепочке.

Вступают ли люди в эти цепочки, несмотря на неопределенность на валютном рынке?

П.К.: А что делать? Какой еще выход, если я хочу улучшить или изменить свои жилищные условия? Сейчас другого выхода практически нет. Технология многоступенчатых обменов была бы неактуальна, если бы рынок шел в рост. Однако в кризисное время другого способа решить свои жилищные вопросы практически нет.

Если говорить о «Центре торговли недвижимостью «ПАКОДАН», который является крупнейшим агентством недвижимости в Беларуси, у вас, наверное, нет трудностей с формированием этих самых цепочек. Можно ли то же самое сказать о небольших риэлтерских организациях, у которых не так много клиентов?

П.К.: Эта технология достаточно инновационная для нашего рынка: мы изобрели ее в 2009 году. В бизнесе есть понятие «голубые океаны», когда изобретается что-то оригинальное, где нет конкурентов. В 2009 году именно такой эта технология и была. Возможно, в ближайшее время появятся повторители, потому что агентств много, им тоже нужно как-то выживать и обслуживать своих клиентов. Но чем больше агентство, тем легче формировать цепочку: большой оборот квартир, большой оборот клиентов, и гораздо проще выстроить эту цепочку. Даже если зайти в наш офис и посмотреть, как агенты обмениваются информацией, то станет ясно, что в большом агентстве заниматься многоступенчатыми обменами гораздо проще.

Понятно, что многоступенчатые обмены как никакие другие виды сделок нуждаются не только в отработанной технологии поиска покупателей и продавцов, но и в обширной базе данных. Как происходит формирование этой базы?

Е.Б.: Основной контингент – это наши клиенты, которые первоначально обращаются к нам по старой схеме за помощью в продаже и покупке. Мы говорим о том, что у нас работает система обменов. Заключаем традиционные эксклюзивные договоры, выставляем этот объект на продажу и согласовываем с собственниками жилья, что мы можем предложить им вариант, если их объект будет подходить в цепочку. Большинство клиентов соглашается.

Ни для кого из риэлтеров не секрет, что есть категория клиентов, которые с опаской относятся к заключению эксклюзивного договора, боятся, что им заранее придется оплатить какие-то сверхсуммы, не получив еще никакой услуги. Это тоже наша категория: мы говорим людям о том, что можем не заключать договор на продажу, а предложить вариант включить их в обменную цепочку. Клиенты достаточно легко соглашаются на условия обмена. Причем сюда попадает довольно большая группа неприватизированных объектов, которые, в принципе продавать нельзя, так как это собственность государства. Но в обменную цепочку мы тоже можем привлекать такие объекты: это шанс для людей решить свой жилищный вопрос.

В условиях, когда за один день доллар может подорожать по отношению к белорусскому рублю на 500 рублей, на счету каждый день. Что делает агентство, чтобы сократить время составления цепочки, снизить потери участников, которые с каждым днем могут расти?

Е.Б.: Это на самом деле не такой быстрый процесс, как нам бы хотелось. У нас в агентстве работает два больших отдела, которые занимаются многоступенчатыми обменами. Это большой коллективный труд. Формируются маленькие звенья цепочки, по которым мы дважды в неделю обмениваемся информацией и стыкуем эти звенья, чтобы в максимально короткие сроки связать их и сформировать закрытую цепочку.

Можете назвать рекордный срок, за который удалось создать цепочку?

П.К.: За два дня мы связали в цепочку в шесть квартир. Обменные цепочки хороши тем, что если вдруг происходит сбой на каком-то звене, всегда можно поменять его, вставить другую квартиру. Поэтому эффект масштаба нашего агентства играет положительную роль: всегда в работе находится большое количество объектов, выпавшее звено можно заменить другим и быстро начать оформлять всю цепь.

Какие схемы наиболее распространены в альтернативных сделках? Что на что обычно меняют? Каковы основные причины, по которым люди идут на размен?

Е.Б.: Основная причина заключается в том, что жизнь не останавливается. Появляется новая семья и приобретает небольшое жилье по своим возможностям. Когда семья увеличивается, квартира меняется – чаще всего с однокомнатной на двухкомнатную, с двухкомнатной на трехкомнатную, а дальше все повторяется: дети выросли, и трехкомнатная уже не подходит. Поэтому люди ищут доплату, чтобы разъехаться в две более маленькие квартиры.

П.К.: Иногда кому-то срочно нужны деньги для бизнеса, соответственно, надо избавиться от лишней недвижимости, быстро продать ее. Если такие объекты включать в обмен, они начинают двигать всю цепочку.

Основная проблема любой альтернативной сделки – это согласование суммы доплаты. Как эта проблема решается в текущей ситуации?

Е.Б.: В любом случае мы прибегаем к суммам доплаты, и эта цифра возникает при согласовании сторон и реальной ситуации на рынке. Где-то мы применяем старые мерки: если человек хочет обменять однокомнатную на двухкомнатную, он хочет приобрести себе дополнительно какое-то количество квадратных метров. Ориентируясь на средние цифры, мы рассчитываем сумму доплаты с учетом качества жилья, изменения или сохранения района, наличия ремонта и других факторов.

К чему должен быть готов участник альтернативной сделки? Что бы вы могли посоветовать человеку, который решится на это?

Е.Б.: Я думаю, многие коллеги согласятся со мной в том, что если человек решил это делать и обращается в агентство, выбрал специалиста, которому он доверяет, то он должен следовать советам риэлтера. При кажущейся простоте эта деятельность очень сложная – не зря она требует обучения и лицензирования. Не нужно бояться. Иногда бывает ситуация, когда клиенты, пытаясь вступить в обменную цепочку, заявляют минимальную желательную для себя сумму доплаты. Когда начинаешь работать, выясняется, что клиенты хотят большую сумму. Я всегда говорю клиентам, что риэлтеру нужно доверять как доктору: если вы хотите, чтобы я помогла получить то, что вы хотите и можете, мне нужно знать, сколько денег у вас есть. Конечно, каждый хочет заключить более выгодную сделку с минимальными затратами, но когда начинаешь предлагать объекты и видишь по глазам, что это не то или что цена не устраивает: «Почему же ты мне раньше не сказал? Мы бы давно решили этот вопрос и не теряли бы времени».

Приходилось вам сталкиваться с какими-то необычными примерами многоступенчатых обменов?

Е.Б.: На прошлой неделе мы соединяли звенья в цепочке, и оказалось, что на улице Багратиона наши коллеги вывели два объекта: соседи хотели обменять свои квартиры. Площадки находились за лифтовой шахтой, люди здоровались друг с другом как соседи, но познакомились только у нас. Они не менялись квартирами между собой, но попали в одну цепочку: один был первым в цепочке, второй – замыкающим, потому что хотел остаться в этом районе.

До какого числа звеньев может доходить такая цепочка?

П.К.: Если звеньев больше десяти, то с таким количеством людей сложно работать. У нас есть ограничения по семи звеньям, но там уже как получается. Если звеньев больше десяти, то нужно разбивать их на несколько цепочек.

Е.Б.: Тогда мы стараемся заменять объекты, потому что реально согласовать все условия и довести сделки до конца очень сложно.

А нужно собирать всех участников вместе для того, чтобы оформлять сделки?

П.К.: Пока цепочка формируется, участники встречаются парами – каждый со своим звеном. А когда идет окончательное удостоверение сделки, тогда участники встречаются друг с другом.

Е.Б.: Жилищный вопрос дорогой и серьезный, как правило, люди приходят семьями, с группой поддержки, с родителями. Бывают ситуации, когда нужно согласовать какие-то моменты по цепочке – например, условия по выписке и освобождению жилья. Все участники цепочки завязаны друг с другом, согласовать нужно не только в отдельном звене, а со всеми участниками. Если цепочка маленькая, приглашаем всех. Если большая, то просим группу поддержки подождать в отдельном помещении, и общаемся непосредственно с клиентами.

Стало ли на рынке жилья меньше покупателей, которые привлекают кредитные средства? Банки перестали выдавать кредиты на покупку жилья?

П.К.: Покупателей как таковых меньше не стало, и все желают получить финансовое подкрепление от банков. Наверное, больше проблем у банков: они не очень охотно сейчас кредитуют такие сделки в связи с тем, что ситуация нестабильна. Очень много людей либо теряют работу, либо снижаются их доходы, соответственно, банки чувствуют этот риск и не очень охотно дают деньги на приобретение недвижимости. В какой-то мере количество покупателей с кредитами уменьшилось, но пока еще четкий анализ мы не проводили.

Могут ли в таком многоступенчатом обмене участвовать квартиры из разных городов?

П.К.: Да, конечно. Такие случаи были. У нас очень разветвленная сеть филиалов по всей стране, и очень много клиентов из регионов желает приобрести квартиру в Минске. Обычно формируются локальные цепочки в городах, а потом уже какие-то звенья соединяются между городами.

Наверняка вы не станете отрицать, что девальвация существенно сократила спрос на недвижимость. Когда рынок жилья все-таки сможет восстановиться? Что для этого необходимо?

П.К.: Необходима некоторая стабилизация экономики или хотя бы появление единого ясного курса рубля. Возможно, тогда рынок недвижимости оживится. Насколько может затянуться такое ожидание покупателей, сказать сложно. Пока что рынок есть, он не прекратил свое существование, не снизился в разы. Да, ощутимое снижение есть, но я думаю, что к осени рынок должен будет восстановиться.

В ближайшие месяцы какие тенденции будут присутствовать на рынке?

П.К.: За март-апрель рынок снизил свои объемы, и на этом уровне он будет пребывать еще месяца два.

Сможет ли заработать система ипотеки, если ситуация на валютном рынке так и не изменится даже до осени?

П.К.: Сложный вопрос, заработает ли она вообще. Это даже не связано с сегодняшней ситуацией. Что-то прогнозировать по этому поводу сложно.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта