Выгодно ли сегодня вкладывать сбережения в недвижимость и что будет дальше с ценами?

«Купить квартиру и сдавать ее, получая пусть и не самый большой, но стабильный доход, – это своего рода часть белорусского менталитета. Даже покупку недвижимости для себя, что в действительности является тратой денежных средств, наши клиенты часто называют инвестицией», – делится своими мыслями директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня. Спросили эксперта, выгодно ли сегодня вкладываться в недвижимость и что нужно знать покупателю, чтобы избежать финансовых потерь.

Выгодно ли сегодня вкладывать сбережения в недвижимость и что будет дальше с ценами?

Первые две недели после 24 февраля 2022 г. рынок и его участники находились в состоянии определенного шока. Застройщики, которые привязывали цену квадратного метра к долларовому эквиваленту, остались, по всей видимости, без новых дольщиков. Те же застройщики, которые зафиксировали цену на приемлемом уровне в рублях, не знали отбоя от клиентов.

Вторичный же рынок поглотила волна расторжений как уже состоявшихся сделок, так и предварительных договоренностей. Однако, как только курс рубля укрепился, ситуация на рынке стабилизировалась и количество сделок не просто восстановилось, достигнув своих средних весенних значений, оно стало самым высоким для апреля за последнее десятилетие.

К сожалению, в отличие от вторичного рынка, статистика по которому может быть достаточно изучена, первичный рынок мало балует нас открытыми цифрами (в первую очередь по количеству заключенных сделок). Есть подозрение, что в отношении объектов, ввод в эксплуатацию которых значительно отнесен по времени (от года и более), спрос остается на невысоком уровне, поскольку во времена неопределенности возрастают риски того, что объект не будет достроен.

Фото носит иллюстративный характер, источник: emlak365.com

Что касается того, стоит ли вкладывать в недвижимость, то жилье по текущим рыночным ценам вряд ли принесет желаемую рентабельность с учетом снижения цен на рынке аренды (со сроком окупаемости до 8 лет), а вот коммерческая недвижимость в популярных местах всегда будет востребована с точки зрения дохода от владения. Другой вопрос, что такая коммерческая недвижимость не так часто выставляется на продажу.

Сейчас доходность от владения недвижимостью составляет в среднем 5,92% годовых. Таким образом, чтобы «отбить» покупку квартиры стоимостью $40 000, если сдавать ее при таком усредненном проценте за $197 (что в принципе похоже на реальную ставку арендной платы за такую квартиру), нужно 16,9 года (если не реинвестировать полученные от арендаторов денежные средства).

По коммерческой недвижимости такого детального изучения вопроса нет, но простое сравнение ставок и стоимости недвижимости на рынке жилья и на рынке коммерческой недвижимости путем простой выборки говорит о том, что доходность на рынке коммерческой недвижимости выше как минимум на 40%. К примеру, офис стоимостью $40 000, площадью 30 кв.м, (что сопоставимо с площадью квартиры в примере про жилую недвижимость), может сегодня приносить около $300 (минус налоги).

Фото носит иллюстративный характер, источник: vkurske.com

Дальнейшая ситуация на рынке недвижимости в целом будет зависеть от нескольких факторов, главными из которых видятся доступность финансов для застройщиков и строительных технологий, возможность и достаточность импортозамещения необходимых для строительства ресурсов, а также уровень реальных доходов населения.

Не берусь судить о конкретном уровне цен до конца года, однако существенного снижения (свыше 30%) не будет. Скорее всего, речь будет идти о меньших цифрах (от 7% до 13%).

Если покупатель попал в «недострой», есть шанс вернуть деньги?

Юридически в большинстве случаев такие покупатели защищены. Другой вопрос, что в условиях, когда у застройщика по разным причинам не оказывается достаточных средств для продолжения строительства и у застройщика недостаточно собственного имущества для расчета с кредиторами (покупателями), то никакие юридические механизмы не смогут защитить таких покупателей от финансовых потерь.

Есть два простых совета для покупателей, вступающих в долевое строительство:

  1. Тщательно изучайте репутацию застройщика. Благо сейчас Интернет позволяет сделать это не выходя из дома (в том числе за плату можно проверить, в каких судебных процессах находится или находился застройщик, есть ли у него существенные задолженности). Рекомендую просматривать различные форумы по соответствующей тематике и пользоваться сервисом проверки контрагентов – kartoteka.by
  2. Проверяйте срок сдачи объекта. В условиях неопределенности на рынке недвижимости не стоит вступать в долевое строительство объектов со сроком сдачи свыше одного года (от момента вступления в долевое строительство).

Какую жилую недвижимость сейчас больше покупают?

На первичном рынке в последние годы самые популярные метражи для однокомнатных квартир – около 42 кв.м, для двухкомнатных – около 58 кв.м, для трехкомнатных – около 78 кв.м. На вторичном рынке наиболее популярны для однокомнатных квартир – около 30-33 кв.м, для двухкомнатных – около 47-50 кв.м, для трехкомнатных – около 63-65 кв.м.

Причина такой разницы в метражах заключается в том, что первичный рынок представлен современным жильем, на «вторичке» же по-прежнему «царит» старый фонд – «хрущевки», «брежневки», «стандартные проекты».

Что происходит на рынке недвижимости в регионах?

В регионах рынок недвижимости за последние пять лет стал более волатильным, быстрее реагирующим на ситуацию в столице.

Если ранее с момента падения цен на недвижимость и до момента падения цен в регионах уходило до полугода, то сейчас буквально месяц-два.

К примеру, если в 2016 году можно было продать квартиру стандартных потребительских качеств в каком-нибудь областном центре и купить практически за ту же сумму почти аналогичную квартиру в Минске (за счет того, что в Минске цены упали, а регионы еще на это не отреагировали), то сейчас такая ситуация почти невозможна.

Поэтому-то и был всплеск покупательской активности из регионов в Минске в 2016-2017 гг. Сейчас же региональные покупатели почти незаметны на рынке недвижимости Минска. Впрочем, как и жители столицы на региональных рынках.

Как сегодня белорусу получать пассивный доход с недвижимости?

В сегодняшней ситуации нужно иметь в виду, что за последнее десятилетие в том же Минске построены миллионы квадратных метров жилья, соответственно, конкуренция в предложении того же жилья в аренду сейчас крайне высока. К примеру, по данным портала realt.by, если в 2018 году объем предложения арендных квартир в Минске составлял чуть более 2 000 квартир, то в 2022 году уже 16 000 квартир.

Кроме того, на фоне укрепления курса доходность от сдачи квартиры в аренду в условиях снизившихся ставок, а также снижения цен продажи квартир стала падать, в то время как доходность от валютных депозитов продолжает показывать положительную динамику.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, то здесь также не все так просто – ликвидные объекты коммерческой недвижимости, спрос на которые со стороны арендаторов традиционно высок, как правило, не продаются, а арендаторов на другие объекты вы можете и не найти.

Первоначально опубликовано здесь: myfin.by

Подписаться на свежие новости сайта


Напишите Ваш электронный ящик:

Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
https://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif 
 
Пожалуйста, заполните форму:

Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Ваш номер телефона (обязательно)

Тема

Сообщение

Закрыть
Рейтинг@Mail.ru Rating All.BY