В пресс-центре «Комсомольской правды» в Белоруссии» представители крупнейших риэлтерских агентств за круглым столом обсудили, как прошел кризисный год, и что будет с ценами на жилье в 2012 году.

Участники круглого стола

Павел АСТАПЕНЯ — первый заместитель генерального директора центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН».

Юрий ЖАРКОВ — директор ЧРУП «Вива Консалт».

Вадим ТАЧКИН — директор ООО «Вива Капитал».

Светлана КУДЕЛКО — заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ».

Татьяна МИГАЙ — заместитель начальника управления по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ».

Лариса КУЛАКОВА — заместитель директора КЧУП «Квадратный метр».

Валентина КРАСНИКОВА — директор ГП «Государственное риэлтерское агентство».

Татьяна ВОЛКОВИЧ — риэлтер ГП «Государственное риэлтерское агентство».

Период застоя на рынке жилья заканчивается?

— Как можно охарактеризовать прошедший год для рынка недвижимости?

Павел АСТАПЕНЯ: — На мой взгляд, ситуацию на вторичном рынке можно назвать ситуацией стабильного дна. За последние полгода наблюдаем не более 700 сделок в месяц, а это минимум, фактически вдвое меньше, чем за аналогичный период 2010 года. Меньше уже вряд ли будет.

Валентина КРАСНИКОВА: — В нашем агентстве снижение количества сделок заметно было с сентября. Но это связано с тем, что мы сейчас меньше занимаемся продажей долевого строительства — меньше строят, потенциальные дольщики не вполне адаптированы к новой ситуации на рынке жилья, я имею в виду изменение цены. В будущем, думаю, на вторичном рынке все-таки возможно снижение уровня продаж. Потребитель сейчас сравнивает цену со стоимостью новостроек, и делает выбор в их пользу. Ведь в новостройках цены либо такие же, что на вторичном рынке, либо ниже. Так что выбор логичен: в новом доме жить приятней и по крайней мере не дороже, чем в старой квартире.

Вадим ТАЧКИН: — Основной платежеспособный спрос в этом году на первичном рынке жилой недвижимости сместился в сторону жилья эконом- и комфорткласса. Увеличились и продажи квартир, которые позиционируются застройщиками как премиум-класс. Почему произошел прирост в экономклассе? Покупатели, которые вчера выбирали новостройки подороже, имея доход в белорусских рублях и планируя использовать кредит, после майского дефолта вынуждены покупать жилье подешевле, опираясь исключительно на свои финансовые возможности.

Светлана КУДЕЛКО: — В нашей компании в целом 2011 год стал на 14% лучше предыдущего. Наибольшее количество сделок пришлось на весну, лето было относительно спокойным, а сейчас рынок опять оживился. В октябре-ноябре «Твоя cтолица» побила рекорды по сделкам. Рынок жилья живой, стабильный, цена квадратного метра реальных сделок вернулась к уровню цены августа 2009 года — 1260 долларов за квадратный метр. В весенние месяцы цена была 1350 долларов. Мы прогнозировали 10-процентное снижение к осени, так оно и произошло.

Лариса КУЛАКОВА: — Статистика продаж в нашем агентстве показала рост сделок на 10%, но этот рост обусловлен тем, что агентство расширилось, было открыто еще три филиала. И опять же основная часть сделок пришлась на весну и осень. Действительно видно, что в период кризиса покупают самое дорогое и самое дешевое жилье. Средние слои исчезают, меняются требования потребителя. Сейчас востребованы такие площади квартир, которые строились в 80 — 90-е годы, то есть небольшие квартиры. Притом что застройщики в последние два года старались строить большие и комфортабельные квартиры.

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — В начале года, до мая, кредиты были доступны, и это было неплохое время для рынка жилья. И последние месяц-полтора рынок тоже активен. Период застоя закончился. А итоги подведем после праздников.

Чем риэлтеры могут помочь в кризис?

— Какие варианты решения квартирного вопроса могут предложить агентства недвижимости при отсутствии дешевых кредитов на жилье?

Светлана КУДЕЛКО: — Агентства должны использовать потенциал покупателей с деньгами, т.е. не бояться предлагать им квартиры, которым нужны варианты взамен. Мы должны научиться быстро и качественно строить цепочки, чтобы с помощью одного покупателя с чистыми деньгами решать квартирные вопросы сразу нескольких участников цепочки. В группе компаний «Твоя cтолица» в этом году была внедрена и уже оправдала себя новая программа автоматизированного управления отношениями с клиентами (CRM). Скорость составления цепочек минимальная плюс постоянный мониторинг цен — все это позволило увеличить эффективность продаж в два раза по сравнению с общегородскими показателями (статистика за октябрь-ноябрь).

ПАВЕЛ АСТАПЕНЯ: — Еще 2,5 года назад мы презентовали наше ноу-хау — технологию многоступенчатых обменов, которая позволяет решать жилищный вопрос, несмотря на любые кризисы. Эта технология позволяет работать вообще без так называемых «чистых» покупателей, обладающих большим количеством денежных средств, что во времена кризиса — большая редкость. И сейчас мы по-прежнему около 30% сделок совершаем с помощью именно этой технологии. Думаю, в случае ухудшения ситуации на рынке этот процент будет неуклонно расти.

Вадим ТАЧКИН: — Требования банков к уровню доходов заемщика и поручителей существенно возросли. Кроме этого, процентные ставки практически заградительные. Кредитные учреждения неохотно выдают кредиты на недвижимость. Банки не уверены в заемщике — что будет с ним дальше? Основная масса кредитополучателей зарабатывает в национальной валюте, индексация которой существенно отстает от валютного курса. И нет оснований полагать, что в ближайшее время что-то изменится. Сегодняшний потребитель при покупке жилья рассчитывает в первую очередь на себя.

Валентина КРАСНИКОВА: — Если раньше было проще купить квартиру, продав свою, то сейчас стоит предлагать обмен. Например, в двухкомнатной квартире живет пенсионерка, возможно, она перейдет в однокомнатную с доплатой, чтобы не переплачивать за коммуналку.

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — Вариант обмена действительно будет более популярен в рамках Минска. Что касается регионального покупателя, думаю, студентам можно будет активнее рассматривать варианты покупки комнат. А молодым семьям можно рассматривать варианты жилья в городах-спутниках.

Жилье в пригороде как альтернатива городу

— Поскольку доходы населения упали, может быть, сейчас люди более активно выбирают жилье в пригороде как более дешевое? В надежде после перебраться в город…

Татьяна МИГАЙ: — Действительно, сегодня все чаще наши клиенты рассматривают жилье в пригороде в качестве альтернативы столичной квартире, ведь по цене хрущевки в Минске можно приобрести новостройку или приличный жилой дом с коммуникациями в радиусе 10-15 километров от города. Многие наши клиенты, однажды выбрав пригород, как более экономичный вариант, потом уже не хотят менять его на город. Зачем, если тут есть все необходимое для комфортной жизни: экологическая чистота, развитая инфраструктура и транспорт? Это подтверждает и успешная реализация проекта «Зеленый бор», где удачно сочетаются комфорт и цена .В этом квартале уже есть свои приверженцы, которые вначале приобрели тут однокомнатную квартиру, а затем решили расширять свое жилье, и взамен приобретают квартиру в этом же месте .Также сегодня мы отмечаем такую тенденцию: взамен небольшой городской квартире люди все чаще приобретают частные дома и коттеджи ,где есть коммуникации и возможность дальнейшего обустройства.

ПАВЕЛ АСТАПЕНЯ: — Аналогичная ситуация и у нас — с нашими проектами в Сеннице и поселке Юбилейном: спрос на новые квартиры в этих населенных пунктах, находящихся в пятиминутной доступности от Минска, гораздо выше, нежели на старое маломерное жилье в Минске, предлагающееся по сопоставимым ценам.

Вадим ТАЧКИН: — Есть и движение из регионов в Минск. Наблюдается устойчивая тенденция: зарабатывающие родители из областных и районных центров достаточно активно приобретают жилье для своих детей, получающих образование в Минске. Кризис в первую очередь ударил по перегретым ценам столичного рынка, приблизив их к стоимости жилья на периферии, а также сократил до минимума коммерческое строительство в регионах. В результате чего покупка квартиры в новом доме стала для этой категории покупателей сопоставимой с приобретением новостройки в городе Минске.

Лариса КУЛАКОВА: — Если посмотреть на чистые продажи, как правило, квартиры покупают граждане, проживающие в регионах.

Валентина КРАСНИКОВА: — Не могу сказать, что сейчас многие готовы согласиться на жизнь в пригороде. Такие клиенты редки. Но в перспективе, возможно, их станет больше. Чем жить в общежитии или в съемной квартире, лучше, конечно, строить жилье в пригороде.

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — В Минске мало дешевого долевого строительства, зато оно есть в Сеннице, Боровлянах. Это перспективные направления.

Хрущевки держатся в цене, хотя спрос на них минимальный

— Какое жилье сейчас особенно сложно продать? — поинтересовались журналисты у участников круглого стола.

Светлана КУДЕЛКО: — Хрущевки в центре города — завышены цены. И незавершенные, недостроенные дома и коттеджи — люди не хотят заниматься строительством, очень дорого и хлопотно.

Юрий ЖАРКОВ: — Ситуация с этими хрущевками достаточно проста: люди покупали их по 1,5 — 2 тысячи за квадратный метр. И сейчас им сложно смириться с мыслью, что реальная цена — не больше тысячи за квадратный метр. В итоге квартира на рынке «болтается», на статистику цен влияет, но не продается. Так что сейчас самая объективная статистика — статистика фактических продаж. Берите заявленные продавцами средние цены, сбрасывайте 15 — 20% — это и есть цены живого рынка сделок с недвижимостью. Помимо вышеназванных, плохо продаются квартиры экономкласса большого метража. Например, однокомнатные, площадью 55 квадратных метров или стометровые «трешки».

Павел АСТАПЕНЯ: — Что любопытно, люди думают, что если квартира ближе к центру — это достаточное основание держать цену. Но, например, в районе Орловской строятся новые дома, и покупатели кошельком голосуют за новостройку.

Лариса КУЛАКОВА: — Не только хрущевки держатся в цене. Район Захарова — Пулихова, так называемые «генеральские дома», тоже держит цену. Притом что там низкие потолки и нынешний состав жителей — далеко не тот, что был, когда квартиры там получали заслуженные люди.

Валентина КРАСНИКОВА: — 3 — 5-комнатные квартиры, дома, которым еще предстоит пережить капремонт. Такие квартиры продаются, но гораздо труднее. Капремонт может длиться и год, жить в условиях капремонта мало кто желает. Поэтому люди стараются покупать или после капремонта, или когда капремонт пойдет через 10 лет. Хуже продаются Заводской район и часть Фрунзенского района — там, где нет детского сада рядом, поликлиник, школ. В принципе район, который не обеспечивает социальную сферу, менее востребован.

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — Старый жилой фонд особенно плохо продается. За исключением сталинок в центре — тут предложений меньше, чем желающих купить.

Понаехали и раскупили?

— Это миф или правда, что дорогие квартиры покупают россияне? — спросила «Комсомолка».

Юрий ЖАРКОВ: — В отношении недорого жилья — да, миф. А если взять премиум-класс, квартиры, которые даже не выставляются в свободную продажу — нет, не миф. Это новостройки в глубине старых кварталов, к примеру, в районе площади Победы, с хорошими планировочными решениями, инфраструктурой — эти дома практически полностью покупаются россиянами. Цена не имеет значения, главное — качество, соответствующее европейскому пониманию премиум-класса. Продается местоположение, среда, окружение, соседи.

Светлана КУДЕЛКО: — У жилья премиум-класса цена квадратного метра не изменилась, несмотря на все кризисы. Как стоил метр от 2,5 тысячи долларов, так и стоит.Пользуются спросом и квартиры комфорткласса — их покупают чаще этнические белорусы, которые возвращаются в Минск, отработав всю жизнь в России, в частности на северных территориях или просто волею судьбы живущих на постсоветском пространстве. Здесь спокойно, здесь привычно и на пенсии жить комфортно.

Павел АСТАПЕНЯ: — В Минск приезжают жить не только этнические белорусы, но и россияне, которые отмечают: Минск — крупный город, но он не так загазован и суетлив, как российские миллионники.

Валентина КРАСНИКОВА: — К нам чаще обращаются россияне, которые получили квартиру в Минске в наследство. И они хотят продавать квартиру быстро. Клиенты, которые строят, — их не много 3 — 5%. Потому что купить квартиру на вторичном рынке иностранцам, кроме россиян, сложнее: они должны быть зарегистрированы на территории РБ и иметь постоянный доход.

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — Мы фиксируем 1 — 2 сделки в месяц, россияне покупают, как правило, жилье хороших потребительских качеств. Либо центр, либо хорошие новостройки, с улучшенной планировкой.

Что будет с ценой на новостройки?

— Сколько сейчас стоит квадратный метр площади в новостройках? И ждать ли скидок на новостройки в новом году?

Вадим ТАЧКИН: — В пригороде квадратный метр сейчас стоит от 6,5 до 7,5 миллиона, в Минске на объекты эконом- и комфорткласса — от 8 до 11. В бизнес-классе цены считают уже в валюте, и это на сегодняшний день от 1300 до 1800 долларов. Премиум-класс начинается от 3000 долларов за квадратный метр.

Юрий ЖАРКОВ: — Люди, которые сейчас покупают недвижимость, — это люди со своими деньгами. Потребители, которых интересовал бизнес-класс, выбирают новостройки класса комфорт, те, кто искал квартиры комфорткласса (а это достаточно многочисленная группа), перешли в эконом. И это уплотнение спроса в самом нижнем ценовом диапазоне в последнее время не только не дает ценам на жилье экономкласса снижаться дальше, но и на фоне незначительного прироста предложения создает предпосылки для увеличения в будущем.

Валентина КРАСНИКОВА: — Мы сейчас предлагаем готовые квартиры с отделкой (то есть можно уже въезжать и жить) в готовом жилье в Каменной Горке-5. Это энергосберегающий дом, поэтому цены немного выше. Однако судя по тому, что квартиры пользуются спросом, это адекватная цена. Впрочем, по той же цене — 1250 долларов за метр — продаются и квартиры, которые будут сданы в I квартале 2012 года на улице Ложинской. То есть это цена уже со скидкой, еще месяц назад метр стоил на 100 долларов дороже. Что касается перспектив: цены, может быть, станут немного ниже, но не стоит рассчитывать, что это произойдет уже в ближайшие дни.- Есть ли риск в долевом строительстве?

Вадим ТАЧКИН: — Риск всегда был, есть и будет. К сожалению, на рынке растет число застройщиков, которые начинают трещать по швам. Не исключено, что они начнут предлагать покупателям демпинговые цены, чтобы любой ценой завершить строительство. В лучшем случае это может обернуться доплатами к ранее заявленной цене, в худшем — недостроем.Ситуация такова, что еще вчера весьма устойчивые компании сегодня уже не так стабильны и надежны. Думаю, в сегодняшних условиях не нужно принимать за основу предыдущие заслуги того или иного застройщика. Необходимо смотреть, как он сейчас ведет себя по отношению к дольщикам, для которых строит или недавно построил жилой объект.

Валентина КРАСНИКОВА: — Риск в долевом строительстве был всегда. Главным сюрпризом может оказаться доплата. На мой взгляд, люди уже искушены в законодательстве, поэтому больше доверяют старым мощным застройщикам и государственным застройщикам, которые продают коммерческое жилье.

— К концу года большинство застройщиков делают 10-процентную скидку. Видимо, с продажами как-то туго. Можно ли предполагать, что по новостройкам будет 10 — 15-процентное снижение цены?

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — Вторичный рынок будет снижать цены, на него будет давить растущий рынок панельных новостроек. По общим прогнозам, не стоит ожидать существенных изменений в цене на первичном рынке. Существенно ужать прибыль вряд ли кто-то захочет. Тем более что количество предложений сокращается.- С 40% до 30% прибыль можно было бы и ужать…

Вадим ТАЧКИН: — Давно уже нет 40-процентной прибыли! Последний год многие застройщики живут тем, что необходимо любой ценой завершать начатые стройки. Также нужно понимать, что и цены в строительстве сейчас не стоят на месте. Кроме этого, о 5-10 процентных скидках заявили далеко не все застройщики, многие к Новому Году наоборот увеличили цены на свои новостройки. Объявленные скидки в большинстве своем уже отстают от сегодняшних реалий первичного рынка недвижимости. Чтобы хоть как-то догнать падающий спрос, снижать цены необходимо было еще в августе. Данный инструмент в нынешней ситуации уже не способен оказывать существенное влияние на покупательскую активность.

Юрий ЖАРКОВ: — Полагаю, в будущем году столичный рынок жилищного строительства ждут структурные изменения. Приток новых покупателей ожидается со стороны регионов, цены в которых на отдельные объекты уже не так существенно отличаются от минских. Себестоимость строительства будет расти, но не такими галопирующими темпами как в этом году. Что касается цен на новостройки в будущем году, то уже сегодня крупнейший государственный застройщик вышел с предложением в 1000 долларов за квадратный метр на квартиры в панельном доме без отделки, что впервые оказалось дороже аналогичных объектов, которые строятся коммерческими компаниями. Поэтому рассчитывать на снижение стоимости в сегменте эконом-класса нет никаких оснований. Что касается жилья комфорт-класса, то по цене оно будет постепенно сближаться с эконом-классом. И десяти процентное снижение валютного эквивалента цены по отдельным проектам здесь вполне возможно. А что касается крупных застройщиков – думаю, им пока ничего существенного не грозит, у них пока еще есть ресурсы, чтобы устоять.

Ждать или покупать квартиру?

Светлана КУДЕЛКО: — Квартирный вопрос нужно решать по мере необходимости, не откладывая в долгий ящик. Сейчас самая низкая цена метра — это для покупателей, а для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, сегодня хорошее время, при низких ценах сумма доплаты минимальна.

Павел АСТАПЕНЯ: — Возьмем двухкомнатную квартиру, которая 2 года назад стоила 70 тысяч. Сейчас она стоит 62 тысячи. Вы могли купить 2 года назад и жить в ней. А можете сейчас за 62. Но эти 2 года вы снимали жилье — и заплатили за него те же 8 тысяч долларов. На мой взгляд, существенного падения цен уже не будет, так что если негде жить, то и ждать, когда еще подешевеет, нет смысла.

Валентина КРАСНИКОВА: — Если есть средства и квартира нужна, нужно покупать. Потому что жить в маленькой квартирке или в съемной — накладно для нервной системы всех членов семьи. Тем более если очередь на льготный кредит подойдет лет через двадцать. Через 20 лет, думаю, понятие «льготный кредит» исчезнет.

Татьяна ВОЛКОВИЧ: — Думаю, в ближайшее время будет меньше предложений по новостройкам — их сейчас имеет смысл покупать. А вот предложения по старому фонду увеличатся, но вряд ли будут доступны заемные средства. Поэтому давать советы на год вперед я бы не рискнула.

Первоначально было опубликовано здесь.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта