Первые две недели после 24 февраля 2022 г. рынок и его участники находились в состоянии определенного шока. Застройщики, которые привязывали цену квадратного метра к долларовому эквиваленту, остались, по всей видимости, без новых дольщиков. Те же застройщики, которые зафиксировали цену на приемлемом уровне в рублях, не знали отбоя от клиентов.

К сожалению, в отличие от вторичного рынка, статистика по которому может быть достаточно изучена, первичный рынок мало балует нас открытыми цифрами (в первую очередь по количеству заключенных сделок). Есть подозрение, что в отношении объектов, ввод в эксплуатацию которых значительно отнесен по времени (от года и более), спрос остается на невысоком уровне, поскольку во времена неопределенности возрастают риски того, что объект не будет достроен.

Что касается того, стоит ли вкладывать в недвижимость, то жилье по текущим рыночным ценам вряд ли принесет желаемую рентабельность с учетом снижения цен на рынке аренды (со сроком окупаемости до 8 лет), а вот коммерческая недвижимость в популярных местах всегда будет востребована с точки зрения дохода от владения. Другой вопрос, что такая коммерческая недвижимость не так часто выставляется на продажу.

По коммерческой недвижимости такого детального изучения вопроса нет, но простое сравнение ставок и стоимости недвижимости на рынке жилья и на рынке коммерческой недвижимости путем простой выборки говорит о том, что доходность на рынке коммерческой недвижимости выше как минимум на 40%. К примеру, офис стоимостью $40 000, площадью 30 кв.м, (что сопоставимо с площадью квартиры в примере про жилую недвижимость), может сегодня приносить около $300 (минус налоги).

Дальнейшая ситуация на рынке недвижимости в целом будет зависеть от нескольких факторов, главными из которых видятся доступность финансов для застройщиков и строительных технологий, возможность и достаточность импортозамещения необходимых для строительства ресурсов, а также уровень реальных доходов населения.

Не берусь судить о конкретном уровне цен до конца года, однако существенного снижения (свыше 30%) не будет. Скорее всего, речь будет идти о меньших цифрах (от 7% до 13%).

Если покупатель попал в «недострой», есть шанс вернуть деньги?

Юридически в большинстве случаев такие покупатели защищены. Другой вопрос, что в условиях, когда у застройщика по разным причинам не оказывается достаточных средств для продолжения строительства и у застройщика недостаточно собственного имущества для расчета с кредиторами (покупателями), то никакие юридические механизмы не смогут защитить таких покупателей от финансовых потерь.

Есть два простых совета для покупателей, вступающих в долевое строительство:

1. Тщательно изучайте репутацию застройщика. Благо сейчас Интернет позволяет сделать это не выходя из дома (в том числе за плату можно проверить, в каких судебных процессах находится или находился застройщик, есть ли у него существенные задолженности). Рекомендую просматривать различные форумы по соответствующей тематике и пользоваться сервисом проверки контрагентов – kartoteka.by
2. Проверяйте срок сдачи объекта. В условиях неопределенности на рынке недвижимости не стоит вступать в долевое строительство объектов со сроком сдачи свыше одного года (от момента вступления в долевое строительство).

Какую жилую недвижимость сейчас больше покупают?

На первичном рынке в последние годы самые популярные метражи для однокомнатных квартир – около 42 кв.м, для двухкомнатных – около 58 кв.м, для трехкомнатных – около 78 кв.м. На вторичном рынке наиболее популярны для однокомнатных квартир – около 30-33 кв.м, для двухкомнатных – около 47-50 кв.м, для трехкомнатных – около 63-65 кв.м.

Причина такой разницы в метражах заключается в том, что первичный рынок представлен современным жильем, на «вторичке» же по-прежнему «царит» старый фонд – «хрущевки», «брежневки», «стандартные проекты».

Что происходит на рынке недвижимости в регионах?

В регионах рынок недвижимости за последние пять лет стал более волатильным, быстрее реагирующим на ситуацию в столице.

К примеру, если в 2016 году можно было продать квартиру стандартных потребительских качеств в каком-нибудь областном центре и купить практически за ту же сумму почти аналогичную квартиру в Минске (за счет того, что в Минске цены упали, а регионы еще на это не отреагировали), то сейчас такая ситуация почти невозможна.

Поэтому-то и был всплеск покупательской активности из регионов в Минске в 2016-2017 гг. Сейчас же региональные покупатели почти незаметны на рынке недвижимости Минска. Впрочем, как и жители столицы на региональных рынках.

Как сегодня белорусу получать пассивный доход с недвижимости?

В сегодняшней ситуации нужно иметь в виду, что за последнее десятилетие в том же Минске построены миллионы квадратных метров жилья, соответственно, конкуренция в предложении того же жилья в аренду сейчас крайне высока. К примеру, по данным портала realt.by, если в 2018 году объем предложения арендных квартир в Минске составлял чуть более 2 000 квартир, то в 2022 году уже 16 000 квартир.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, то здесь также не все так просто – ликвидные объекты коммерческой недвижимости, спрос на которые со стороны арендаторов традиционно высок, как правило, не продаются, а арендаторов на другие объекты вы можете и не найти.

Первоначально опубликовано здесь: myfin.by