Минская вторичка продолжает жить своей активной жизнью. Переломный момент, когда цены прекратили свое падение, наступил месяца три назад. Сегодня рынок стабилен, и это дает возможность потребителям спокойно продавать и покупать квартиры.
Как долго продлится такая ситуация, временное это явление или все же тренд снова может поменяться, мы попытались выяснить у специалистов рынка.
Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»:
— За весну на минской вторичке «вымылись» самые дешевые квартиры – хрущевки, брежневки и стандартные типовые в панельных домах, которые продавались в среднем по $1000-1100/кв.м в зависимости от состояния. Спрос поддерживался и покупателями из регионов, которые активно приобретали жилье в Минске. Их доля среди общего количества покупателей составила порядка 25%. Сегодня в информационной базе находятся более дорогие квартиры, поэтому создается впечатление, что произошел рост цен.
На самом деле, если говорить о реальных сделках, то на протяжении всего лета цены на квартиры были стабильными. В июне было совершено рекордное количество сделок. В июле покупательская активность на рынке несколько снизилась, хотя в целом и этот месяц был достаточно продуктивным на сделки. Но рекордов, как в июне, уже не было.
Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от поведения покупателей. Согласны ли они будут покупать квартиры по сложившимся ценам?
Думаю, что эти цены не совсем устроят покупателей. Поэтому следует ожидать дальнейшей корректировки цен в сторону снижения еще примерно на 3%. Но здесь есть одно «но». Такой сценарий развития рынка может быть в случае, если потребители будут заключать сделки по сложившимся на сегодняшний день ценам и если удастся сохранить нынешнюю экономическую ситуацию, то есть, если не случится очередная девальвация или не произойдут какие-нибудь другие негативные явления. Если же покупатели будут и дальше ждать дальнейшего падения цен, то оно будет больше, чем 3%.
Многое будет зависеть и от объема предложения. Если снова будут вымываться самые дешевые предложения, а дорогие оставаться невостребованными, то корректировка тоже будет на 3%, но в сторону увеличения.
Игорь Рассохов, заместитель директора АН «Час-Пик»:
— Если в предыдущие годы ситуация на рынке жилья во многом была обусловлена сезонностью, то в текущем году этого не произошло. Рынок оставался активным и летом. Люди убедились, что ситуация на рынке стабилизировалась, дальнейшего большого падения цен не прогнозируется, поэтому они стали активно совершать сделки. В условиях стабилизации появляется возможность спокойно продать квартиру и взамен купить новую.
В какой-то мере сработал и отложенный спрос. Люди, которые в условиях падения цен откладывали покупку на потом, при наступлении стабилизации стали решать свой квартирный вопрос.
Статистические данные показывают, что цены на квартиры стали расти. Но это касается только цен предложения. Роста цен в реальных сделках я не вижу. Есть единичные случаи, когда квартиры могут продаваться по чуть более высокой цене по сравнению с той, по которой объект выставлялся на рынок. Например, пару месяцев назад у нас был договор на продажу квартиры за $48 тыс., а недавно мы реализовали ее за $48 500.
Однако такие примеры не являются показательными. Скорее, это исключения из правил. Большинство продавцов по-прежнему выставляют свои квартиры на продажу по завышенным ценам в надежде на то, что найдется покупатель, который, например, захочет купить квартиру в соседнем доме для своей мамы. Не найдя покупателя в течение одного-двух месяцев, они постепенно снижают цену. Но, например, если раньше квартира выставлялась на рынок за $60 тыс., а в итоге продавалась за $50 тыс., то сейчас реально найти покупателя и продать жилое помещение за $52-53 тыс.
Квартира, выставленная на продажу по реальной рыночной цене, в среднем продается на рынке за 1,5-2 месяца. Повышенный спрос наблюдается на недорогие ликвидные квартиры по цене $1000/кв.м. Они могут быть проданы в течение недели.
Стабилизация — лучшее время для участников рынка недвижимости, когда можно спокойно и без суеты продавать и покупать квартиру. Думаю, что такую ситуацию мы будем наблюдать на рынке и дальше. Сегодня мы не видим оснований для резкого падения или роста цен.
Единственный фактор, который положительно смог бы повлиять на рынок, — это появление доступных банковских кредитов. Сегодня чеки «Жилье» привлекаются к покупке квартир в два раза чаще, чем кредиты. К примеру, из 40 сделок две совершаются с помощью чеков и одна — с привлечением кредитных ресурсов.
Павел Кузнецов, председатель совета директоров ООО «Центр недвижимости «ПАКОДАН»:
— Летом мы наблюдали достаточно большой спрос на квартиры, хотя везде на форумах писали и пишут, что риэлтеры сидят без работы, что сделки не совершаются и т.д. Ничего подобного нет. Работа в агентствах идет своим чередом, причем напряженная работа.
Когда в начале лета сработал отложенный спрос и начался «хапун», на рынке «вымылись» дешевые квартиры. Но покупательский спрос сохранялся. Людям ничего не оставалось делать, как покупать более дорогие квартиры. Это оказало свое влияние на статистику. Показалось, что цены стали расти.
Сейчас мы наблюдаем некоторое снижение покупательского спроса. Заканчивается отпускная кампания, начинается подготовка к школе. Думаю, что в дальнейшем на графиках мы увидим замедление темпов роста цен.
Предпосылок для роста цен осенью я не вижу. Если продавцы, глядя на графики, станут выставлять свои квартиры на продажу по более высоким ценам, будет совершаться меньше покупок. Цены снова будут постепенно снижаться до реальных рыночных, как это мы уже наблюдали.
Сохраняется категория покупателей, которая до сих пор занимает выжидательную позицию в надежде, что цены продолжат падение. На самом деле, они вряд ли будут падать. Вторичка всегда ориентируется на первичку и всегда дороже новостроек. Если квартиры на первичном рынке не снизятся до $500/кв.м, то вторичка тоже не будет стоить $500/кв.м.
Справочно. По данным Национального кадастрового агентства в Минске в мае было совершено 1472 сделки с квартирами, в июне — 1543, в июле — 1373 сделки (данные на 10 августа).
Первоначально было опубликовано здесь: realt.by
Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS
Добавить комментарий