«Количество сделок – рекордное»

– Павел, расскажите, как в целом прошел год для вторичного рынка жилья?

– Учитывая статистику, становится очевидно, что 2024 год с точки зрения количества сделок на вторичном рынке купли-продажи квартир в Минске будет рекордным. По данным Национального кадастрового агентства, за 2023 год было совершено 20 344 сделки, за 11 месяцев 2024 года – 20 204 сделки. Такую же картину можно наблюдать и в целом по стране: за 2023 год совершено 58 395 сделок, за 11 месяцев 2024 года – 57 996.

Последние годы рынок традиционно начинает год напряженно, но с весны «пускается в галоп». Правда, если в предыдущие три года этот темп выдерживался рынком до самого конца года, то в 2024 году в ноябре (по сравнению с октябрем) рынок по количеству сделок просел сразу на 21% (в Минске с 1857 до 1464 сделок), что, по моему мнению, является ярким показателем того, что цены на рынке достигли своего пика. Считаю, что дальнейший их рост возможен только в отдельных сегментах при сохранении общей средней стоимости квадратного метра – как минимум на нынешнем уровне.

Кстати, что касается стоимости реальных сделок, то за последние 10 лет они в столице достигли своего максимума – эквивалента $1590 за квадратный метр. Не отстает и цена предложения – эквивалент $1650 за квадратный метр.

«Цены реальных сделок на вторичку выросли на 10,5%»

– Какая ситуация со спросом и предложением. Что превалирует?

– Раз все выставленные на рынке квартиры в течение каждого месяца не проданы, значит, предложение больше спроса. Ну а если серьезно, то я характеризовал бы спрос в этом году как самый активный за всю историю Беларуси. Причины те же, о которых я говорил и ранее, – высокая доходность от сдачи в аренду жилья (выше доходности валютных депозитов в 2 раза), наличие свободных денежных средств (спасибо росту ВВП последних лет) и отсутствие других понятных каждому белорусу путей вложения этих средств.

– Как за год изменились цены на жилье на вторичном рынке? Сейчас идет тренд на рост или на снижение?

– За 2024 год цены реальных сделок в Минске выросли на 10,5% (с $1440 до $1590), цены предложения – на 12% (с $1475 до $1650). Как и говорил, цены достигли своего пика, и высокий уровень количества сделок в будущем, скорее всего, будет определяться готовностью каждого конкретного продавца идти на торг. Тот же ноябрь нам это наглядно продемонстрировал, когда его первая провальная половина была нивелирована активной второй половиной, которая, в свою очередь, по моему мнению, была обеспечена снижением цен на $10 в эквиваленте (причем как цен предложения, так и цен реальных сделок).

– Еще недавно курс доллара активно рос. Как это повлияло на сферу недвижимости?

– Рост курса доллара повлиял и на количество сделок, и на цены. Однако, на мой взгляд, этот фактор является сейчас не основным, а лишь одним из ускоряющих факторов стабилизации и, возможно, дальнейшего снижения цен на рынке. Тем более что достаточно быстро произошел откат этого роста, так что часть рынка не успела его почувствовать и испугаться.

Основные же факторы роста или падения цен сейчас – это общее количество свободных денежных средств для вложения в недвижимость, доступность кредитов, общее количество предложений, в том числе и строящегося жилья, доходность от сдачи в аренду. Другое дело, что рост курса негативно сыграл для конкретных участников рынка, а именно в кредитных сделках, когда продавец и покупатель, ожидая поступления денежных средств, ожидали увидеть один эквивалент, а в итоге получили совсем другой.

«Большой спрос на дешевые и небольшие квартиры»

– Какие квартиры сейчас пользуются особой популярностью?

– Тут все традиционно. Самые дешевые и небольшие квартиры пользуется большим спросом. Соответственно, очень редко однокомнатные квартиры проигрывали в популярности двухкомнатным. Лидеры Минска по количеству сделок – Фрунзенский и Октябрьский районы. Причина в том, что там сейчас находится больше всего жилья.

– Как сейчас обстоят дела с кредитованием недвижимости? Есть ли выгодные предложения от банков?

– Доступность кредитов на покупку жилья, безусловно, один из факторов и роста цен, и пиковой активности спроса. По нашим оценкам, не менее трети всех сделок проходило в 2024 году с привлечением банковского/лизингового финансирования.

Другое дело, что наряду с застройщиками наиболее оперативно на рост курса отреагировали банки, уже в самом начале декабря повысив ставки по кредитам на общих основаниях (от 17% годовых).

«2025-й станет годом структурных изменений внутри рынка»

– Какой ваш личный прогноз на рынок недвижимости в 2025 году?

– Подытожив вышесказанное, полагаю, что 2025 год вряд ли опередит 2024 год по количеству сделок и приросту цены за квадратный метр. Все же каждый тренд конечен и определяется большим количеством факторов.

Один из них – величина кредитных ставок. Это однозначно сыграет в минус росту цен. Другое дело, что количество строящегося жилья в том же Минске (крупные объекты можно посчитать на пальцах одной руки) не даст ценам значительно опуститься.

На мой взгляд, 2025-й – это год структурных изменений внутри самого рынка, дальнейшего его сегментирования, роста цен в одних сегментах и падения в других. А в целом цена за квадратный метр должна сохраниться на прежнем уровне. Оговорюсь: если не возникнет какой-нибудь «черный лебедь», появление которого практически невозможно никогда спрогнозировать.

«Самые привлекательные по цене новостройки строят районные УКС»

– Что касается новостроек – какие сейчас популярные варианты есть для белорусов? Как изменились цены за 2024 год?

– Из крупных строящихся объектов в Минске осталось несколько – жилые комплексы «Северный берег», «Квартал на Грушевке», «Гулливер», вторая очередь «Олимпик Парк», «Депо».

Отмечу, что квартиры «Северного берега» продаются сейчас только после сдачи дома в эксплуатацию. «Депо» – это квартиры премиум-класса, которые доступны, мягко говоря, небольшому количеству белорусов. Остальные объекты, как правило, либо распроданы, либо продают уже остатки. Тот же «Минск Мир» распродает остатки строящегося жилья и вряд ли уже может серьезно повлиять на первичный рынок. Из объектов ближайшего пригорода внимания заслуживают «Новая Боровая» и «Зеленая Гавань».

Наиболее привлекательные с точки зрения цены – это многоквартирные дома, строящиеся районными УКС, в которых, кроме квартир для нуждающихся в улучшении жилищных условий, предлагается жилье по коммерческим ценам.

Рост цен на новостройки находится в тех же пределах, что и на вторичное жилье. О какой-то средней цене квадратного метра строящегося жилья в Минске, с учетом малого количества строящихся крупных объектов и их крайней непохожести друг на друга, говорить, наверное, не совсем корректно.

«Отходим от дефицита квартир на рынке аренды жилья»

– Перейдем к рынку аренды жилья. Как обстоят дела с ценами? Какой прогноз делаете на 2025 год?

– Цены на аренду в 2024 году не отставали от вторичного рынка купли-продажи квартир. Другое дело, что в этом сегменте уже начали происходить структурные изменения, о которых я упоминал, давая прогноз в отношении вторичного рынка на 2025 год.

А именно – за последнее десятилетие мы, похоже, постепенно отходим от дефицита квартир на этом рынке, появляются ответственные арендодатели, сдающие квартиры в хорошем состоянии и предъявляющие соответствующие требования к арендаторам. Это значит, что рынок становится более цивилизованным.

Рынок активно сегментируется по типам жилья и микрорайонам. Рост курса доллара, конечно, несколько напугал арендаторов. Однако достаточно быстрый откат курса несколько нивелировал напряжение отношений между арендодателями и арендаторами.

Прогноз на 2025 год простой: цены примерно будут стоять на месте в условиях дальнейшего сегментирования внутри этой сферы. Можно ожидать незначительный рост цен на отдельные объекты при падении цен на другие, например на квартиры с «бабушкиным» ремонтом.

Первоначально опубликовано здесь: myfin.by