Ипотека «Авария»: в Беларуси ищут способ упростить покупку жилья в кредит | Сайт о недвижимости

Ипотека «Авария»: в Беларуси ищут способ упростить покупку жилья в кредит

Интервью с экспертами рынка недвижимости о ситуации с ипотекой.

(Было опубликовано «БелГазетой» 07.02.2010 г.)

В 2011г. могут быть введены сразу несколько новых механизмов финансирования строительства и покупки жилья. Во-первых, уже в первой половине года в жилищное законодательство будут внесены изменения, которые позволят банкам, в залоге у которых находится квартира или жилой дом, реализовать недвижимость и выселить занимающих ее лиц в случае систематических неплатежей по кредиту. Во-вторых, в ближайшее время парламентарии рассмотрят законопроект о системе строительных сбережений. И то, и другое должно несколько оживить жилищное кредитование. Но эксперты рынка сомневаются в высокой эффективности предлагаемых механизмов.

По оценкам гендиректора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павла Кузнецова, около 80% сделок по приобретению жилья на первичном рынке совершается с привлечением банковского кредита. На вторичном рынке с использованием банковских ресурсов финансируется около 30% сделок, а в отдельные месяцы их удельный вес достигал 40%. Кузнецов объясняет это тем, что значительная часть покупателей жилья на вторичном рынке выступают одновременно в качестве продавцов: продают одну квартиру и покупают другую взамен. Разница в стоимости квартир (меньшей и большей площади, например) сейчас минимальна, поэтому многие покупатели способны доплатить ее за счет собственных накоплений.

По мнению собеседника, ухудшение условий кредитования недвижимости — повышение процентных ставок и ужесточение требований по обеспечению кредита — в самом начале кризиса стало одной из причин снижения активности на рынке. «Кредитные ресурсы сейчас недоступны в силу высоких процентных ставок»,- утверждает и председатель ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.

Залог без успеха

В качестве одного из способов упростить кредитование недвижимости в 2011г. чиновники называют ипотеку. Формально закон об ипотеке был принят еще в 2008г., а в классическом значении — кредиты под залог недвижимости — ипотека существует в Беларуси около 15 лет. Однако, как признают представители власти, в полную силу этот механизм так и не заработал. Одним из основных препятствий ипотеке являются сложности с обращением взыскания на залоговое имущество и его продажей, если заемщик не платит по долгам. Например, по нынешнему законодательству не могут быть выселены даже при реализации заложенного жилья лица, проживающие в нем на условиях договора найма или поднайма, а также те, кому предоставлено право пожизненного пользования жильем по завещательному отказу. Не говоря уже о семьях с детьми, интересы которых не могут быть нарушены.

В этой связи поручительство является более предпочтительной для банков формой обеспечения, нежели залог жилья.

Как заявил 1 февраля на заседании Совмина министр экономики Николай Снопков, в полном объеме ипотека в Беларуси должна заработать уже в первой половине 2011г. «Если решится вопрос, что делать с людьми, которые не возвращают банку долги, и как реализовать их квартиры, то это будут полезные, нужные вещи. Это вопрос политический и он связан с возможностями государства обеспечить жильем людей — нельзя же на улицу выселить, например, детей»,- поясняет суть противоречий гендиректор СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько.

По его оценкам, ввиду того, что случаев невозвратов кредитов не так много, городу нужно будет построить несколько домов «подменного» жилья, куда людей будут переселять в случае изъятия и продажи их квартир.

В качестве одного из предложений рассматривается также возможность ввести страхование ипотечных кредитных договоров. Тогда в случае неплатежеспособности кредитополучателя его риски будет возмещать страхования компания. Но введение этой меры приведет к удорожанию ипотечных кредитов.

Однако собеседники «БелГазеты» усомнились в том, что если будет полностью решен вопрос с выселением, ипотека заработает в полную силу. Во всем мире ипотечные программы связаны с более низкими ставками по кредитам и кредитованием на длительные сроки — вплоть до 40 и даже 50 лет. В Беларуси же таких длинных и дешевых денег нет. Кузнецов считает, что «без административного ресурса Нацбанка коммбанки не будут снижать процентные ставки».

«Сомневаюсь, что как только полностью заработает ипотека, то сразу улучшатся условия для жилищного строительствау»,- заявил Простолупов.

Проценты не той системы

Другим инструментом удешевления кредитов на покупку и строительство жилья называется система жилищных строительных сбережений. Суть ее в том, что прежде чем получить кредит, покупатель жилья открывает целевой депозит, на котором копит необходимые средства. Накопив определенную сумму (например, 30% от стоимости квартиры), он получает в банке льготный кредит на ее покупку или строительство. Опыт ряда стран предполагает закрытость этой системы — ставки по депозитам сохраняются на уровне ниже рыночного, что позволяет обеспечить низкие ставки по выдаваемым целевым кредитам. Однако в Беларуси — видимо, чтобы обеспечить более высокий интерес к новому инструменту — предполагается сохранять высокие ставки и по вкладам. «Главная концепция состоит в том, что процент по вкладам в системе жилищных строительных сбережений выше, чем общие депозиты, которые на сегодняшний день имеются в банке, а процент кредитования несколько ниже, чем тот, который сейчас выделяется для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не пользующихся господдержкой»,- пояснил в конце января действие этого механизма начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль.

Но в таком случае возникает вопрос: за счет чего будет обеспечена более низкая ставка по кредиту? Либо государство будет компенсировать разницу банкам из бюджета (с чем могут возникнуть проблемы), либо банкам придется искать другие источники. Рассуждая на этот счет, Коренько назвал систему строительных сбережений полупирамидальной — не исключено, кредиты будут выдаваться за счет средств новых вкладчиков, а те будут строить квартиры за счет следующих участников системы накоплений. Однако если система не будет пользоваться достаточным спросом и не разрастется до масштабов крупной пирамиды, то банкам придется привлекать ресурсы извне, а они могут оказаться более дорогими.

«Задумка очень хорошая, но вопрос в том, как ее воплотить. В Европе при стабильном курсе евро и более высоких доходах населения, позволяющих быстрее копить на жилье, она может действовать. Но не уверен, насколько она жизнеспособна при длительном накоплении средств в белорусских рублях. К тому же нет механизма, который бы увязывал ставку по депозиту с темпами роста цен на жилье. А без него человек может никогда не накопить нужную сумму средств»,- добавляет Кузнецов.

Работа на полставки

Разумеется, недостаток кредитов, предлагаемых по адекватной стоимости, не единственная причина стагнации жилищного рынка в 2009-2010гг. «В кризисные годы люди предпочитают попридержать деньги: у кого-то сократились доходы, кому-то пришлось выйти из бизнеса, кто-то потерял работу. В условиях неопределенности люди менее склонны вкладывать в недвижимость»,- поясняет Кузнецов.

Но именно предложение более дешевых кредитных программ стало совместной реакцией банков, застройщиков и риэлтерских агентств на низкую активность покупателей жилья в прошлом году. Например, как отмечает Кузнецов, на первичном рынке появились достаточно оригинальные кредитные продукты — коммерческие кредиты по ставке от 4% в месяц на долевое строительство квартир. Правда, по мнению собеседника, их далеко не всегда можно назвать чрезвычайно выгодными покупателю — например, по условиям одной из предлагаемых на рынке кредитных программ ставка возвращается на более высокий уровень в случае, если кредитополучатель не рассчитывается по кредиту в первый год после его получения.

Кроме того, в 2010г. на рынке появились совместные программы застройщиков и банков, по которым покупатель жилья на коммерческих основаниях освобождается от выплаты основного долга в первый год действия кредита или пока идет строительство дома, погашая при этом проценты с первого месяца. Кузнецов предположил, что в таком случае разницу банку компенсирует застройщик.

Еще один вид предложенных в прошлом году и действующих в нынешнем кредитных программ — льготная (10,5-12% годовых) ставка по коммерческому кредиту для покупателей определенного объекта и через определенное агентство. «Банки понимают, что крупная риэлтерская организация может обеспечить им  достаточно большой приток новых клиентов, что позволит нарастить кредитный портфель. При этом банк уверен, что мы правильно расскажем о его кредитных продуктах, поможем  клиенту заполнить заявку. Это снижает операционные расходы банка, ведь риэлтерская организация берет на себя работу его служащих. К тому же агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости и состояние его будущего собственника. А это значит, что банк, который берет недвижимость в залог, по умолчанию несет меньшие риски», — объясняет на своем примере действие подобной схемы Кузнецов.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта

Подписаться на свежие новости сайта


Напишите Ваш электронный ящик:

Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS

 

Комментариев: 1

  1. Петров:

    Да уж…

    Будет в Россия … появятся бомжи без жилья..
    Не выплатил последний взнос в срок банку и все на улицу вышвырнут

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif 
 
Пожалуйста, заполните форму:

Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Ваш номер телефона (обязательно)

Тема

Сообщение

Закрыть
Рейтинг@Mail.ru Rating All.BY