Уже достаточно давно в народе бытует мнение, что цены на жилье, особенно в Минске, поднимают россияне, скупая в белорусской столице квартиры по завышенным ценам. Так ли это на самом деле и кто виноват в росте цен на квартиры?

С этими и другими вопросами, касающимися развития рынка жилья, журналист Портала Realt.by обратился к председателю совета директоров Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павлу Кузнецову. 

— Павел Анатольевич, как развивался рынок жилья в Минске в текущем году? По Вашим оценкам, чего можно ожидать от рынка в 2013 году?

— В начале года мы думали, что на рынке жилья, как и в прошлом году, будут наблюдаться кризисные явления. Ведь предыдущий год для рынка был достаточно сложным. Поэтому свою работу мы строили исходя из того, что на рынке будет ограниченное количество покупателей. Однако та активность, которая наблюдается на рынке начиная с весны, нас очень порадовала. В текущем году по сравнению с прошлым на рынке существенно увеличилось количество сделок. Что касается работы агентств недвижимости, то им «удержаться на плаву» помогло и то, что в апреле увеличился размер базовой величины до Br100. Поэтому в целом 2012 год был для рынка неплохим, во всяком случае, его 9 месяцев.

Я думаю, что такая ситуация сохранится на рынке и до конца года. А вот в начале 2013 года на рынке будет наблюдаться спад активности. Ведь любой рынок развивается скачкообразно, поэтому, я думаю, что все свои резервы он «выберет» до конца года. К тому же очередные ожидания девальвации, изменения курса доллара США приведут к тому, что люди сейчас будут стараться вкладывать деньги в недвижимость. А в начале следующего года произойдет некоторое «проседание» рынка. Насколько сильным будет оно и как долго продлится, сейчас сказать сложно. Но то, что оно будет, — это точно.

Если говорить о ценах, то в этом году они остаются стабильными. А вот будет ли падение цен в начале следующего года? Я думаю, что не будет, потому что даже в кризисные годы продавцы не снижали цены на недвижимость. А точнее, опускали их только те, кому срочно надо было продать свой объект.

— Эксперты говорят о том, что уже в следующем году может существенно сократиться предложение на первичном рынке. И произойдет это по причине того, что в прошлом году застройщики брали лишь единичные стройплощадки. На Ваш взгляд, чем это может обернуться для вторичного рынка жилья?

— Предложения по новостройкам сократилось уже в текущем году. Но, как мне кажется, его все равно достаточно. А если посмотреть на те площадки, что застраиваются сейчас, то становится не понятно, кто это все купит. Один Лебяжий чего стоит. Сегодня здесь продают квартиры только единичные застройщики. А судя по количеству котлованов и строительной техники, находящейся здесь, в районе будут построены тысячи квартир.

Несмотря на сокращение площадок, в Минске достаточно активно ведется жилищное строительство. Есть и панельное жилье, есть и более дорогие предложения. Но найдутся ли у людей деньги, чтобы купить все эти квартиры? Лично я сомневаюсь, что все это продастся, причем достаточно быстро. Как всегда, все самое лучшее «уходит» быстро, а потом начинается длительная рутинная работа по привлечению дольщиков.

— Уже достаточно давно бытует мнение, что цены на жилье в Беларуси и, в частности, в Минске поднимают россияне, скупая здесь квартиры по завышенным ценам. Вот и недавно во время пресс-конференции российским СМИ Александр Лукашенко также, по сути, подтвердил это мнение, сказав, что ничего плохого в том, что россияне покупают у нас квартиры, нет. Лично его беспокоит только одно, что высокие цены на рынке жилья сложились, видимо, благодаря людям из России. Они покупают квартиры в элитных домах Беларуси по «заоблачным ценам». Как Вы считаете, на самом ли деле цены на жилье в Беларуси поднимают россияне?

— Это расхожее мнение, которое бытует уже несколько лет. Но лично я не видел толп россиян, которые приезжают к нам и скупают здесь недвижимость, особенно жилую. Процент сделок с участием россиян, проходящих через наше агентство, составляет примерно 3-5%. А если взять отдельные наши подразделения, работающие во многих регионах республики, то, например, в Гомеле были периоды, когда 100% покупателей составляли россияне. Но это Гомель. И здесь в основном покупают жилье граждане из близлежащих российских регионов.

Что же касается Минска, то наличие здесь россиян никак не влияет на общее количестве совершаемых сделок. Это влияет только на продавцов недвижимости, которые ждут и никак не дождутся этих россиян, которые приедут сюда и по завышенным ценам купят их объекты недвижимости. Единственное, что мы заметили в этом году, так это то, что где-то с лета текущего года россияне стали проявлять особую активность к объектам коммерческой недвижимости, в частности, к торговым центрам. Но это пока в своем большинстве лишь проекты, изучение рынка, получение какой-то информации и т.д. Реальных сделок пока мало. Повторюсь, к жилой недвижимости это не имеет никакого отношения. Если россияне и будут покупать жилую недвижимость для сотрудников своих представительств, то это будут лишь единичные сделки.

— В последнее время у нас стали очень активно говорить и обсуждать тему арендного жилья. Вот и Вы недавно были участником одной из таких программ – ток-шоу «Форум». Как Вы считаете, сможет ли в Беларуси арендное жилье стать альтернативой частному?

— Я думаю, что на первом этапе сможет. Это достаточно хорошая идея. На первом этапе молодой семье арендное жилье, возможно, будет хорошим подспорьем, особенно если учесть невысокую арендную плату. Но рассчитывать на то, что арендное жилье заменит белорусам частное, как это происходит в Западной Европе, видимо, не стоит. Если мы к этому и придем, то еще не скоро. Менталитет белорусов таков, что свой дом им все равно ближе. Даже когда сдается жилье, которое люди приобретали за собственные деньги, то за несколько лет оно превращается в такой неприглядный вид, что, порой, и говорить страшно, не то что смотреть на него. А представьте, что будет с арендным жильем, когда оно не свое? Кто потом захочет в нем жить? Все равно люди будут искать возможность либо построить дом, либо купить квартиру на льготных условиях, чтобы перебраться в собственное жилье.

— Сегодня в Минске наблюдается бум на съемные квартиры. Тот, кто занимался поиском жилья, понимает, какое это непростое дело. Не секрет, что порой очень сложно даже при заключении договора найма арендаторам и арендодателям установить между собой цивилизованные взаимоотношения. В этой связи, скажите, пожалуйста, могут ли сегодня белорусские риэлтерские компании, как это, к примеру, существует в России, выступить в роли управляющих компаний, снизив тем самым напряжение, которое сегодня наблюдается на рынке аренды жилья?

— Да, находясь в России в деловых поездках, я видел, что агентства недвижимости имеют свои базы арендных квартир, которые собственники отдают им в управление. Эти компании работают круглосуточно, что также очень удобно. Арендатору не надо напрямую связываться с собственником квартиры, не надо самостоятельно искать жилье и т.д. Все эти функции берет на себя агентство недвижимости. Мне такая система работы очень понравилась.

Внедрение такой системы возможно и в Беларуси. В нашем агентстве недвижимости была подобная практика, но только с дорогими квартирами. Собственник, выезжая, к примеру, в командировку за границу, заключает с риэлтерской компанией договор доверительного управления, по которому агентство недвижимости не только сдает квартиру в аренду, но и заботиться о ее содержании. В свою очередь в договоре доверительного управления прописывается, какая сумма в виде арендной платы будет уплачена собственнику, а какая – риэлтерской компании за предоставляемые услуги. Но у нас на рынке такие случаи единичные. В своем большинстве квартиры, сдающиеся внаем, «уходят» за несколько часов, поэтому собственникам квартир нет смысла передавать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости. Но это хорошая практика.

Первоначально было опубликовано здесь.

C уважением, Павел Астапеня