Для обсуждения проекта Концепции государственной жилищной политики на 2012-15гг. спецпроект БелГазеты «Дом» провел круглый стол, в котором приняли участие руководители строительных компаний «Тамбаз» Лев Хаютин, «Арэса-Сервис» Сергей Коренько, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР» Василий Устинчик и первый заместитель гендиректора Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня.

 

— Какие впечатления оставил проект концепции?

Астапеня: — Если этот документ будет принят в таком виде, то он будет направлен исключительно на малообеспеченных граждан. Всё, что здесь написано, — для льготников. А всё, что написано в этом проекте концепции про ненуждающихся и частных застройщиков, работать не будет. Например, предполагается, что рост числа банков создаст конкурентные условия для снижения ставок по кредитам, выдаваемым на общих основаниях. Чушь это все! Ведь всегда ставки по кредитам зависят от ставки рефинансирования, а она — от инфляции. При текущей макроэкономической ситуации не будет у нас низких ставок для ненуждающихся.

Опять все будет работать только для льготников, им всем будет хорошо, у них будет жилье. Непонятно только, за какое количество людей мы боремся, сколько же льготников у нас всего в стране. Не очередников, которые стали на учет нуждающихся еще по старым правилам, а именно льготников. А раз не известно, на какое количество людей ориентирован документ, значит, это не концепция.

Хаютин: — Авторы — составители концепции ведут речь о политике по обеспечению социально неимущих граждан. Тогда у концепции неправильное название: это не жилищная политика, а стратегия по поддержке социально незащищенных слоев населения. Может быть, их надо еще холодильниками поддержать и стиральными машинами, одеждой? Я не иронизирую, возможно, это и нужно. Но к жилищной политике, к строительству это не имеет никакого отношения. А мы занимаемся строительством, а не выполняем социальные функции государства.

Пока же все документы заточены под нуждающихся. Все механизмы привлечения денег в строительство тоже заточены под нуждающихся: долевое строительство, жилищные облигации. Хотите оставить эту систему для нуждающихся — пожалуйста. Но коммерческих застройщиков от нее отрежьте, отпустите в свободное плавание.

Кстати, почему у нас так много нуждающихся? Это же почти треть нашего населения! Мы что, так плохо живем, что у нас треть бездомных? И это при том, что Беларусь среди стран бывшего СССР имеет самый высокий уровень обеспеченности жильем, находится практически на уровне Франции и Бельгии, где никто не кричит, что они — страна бездомных.
Пора называть вещи своими именами. У нас есть неравномерность расселения и масса пустующего жилья в тех районах, где нет спроса на рабочую силу. В то же время в мегаполисах — столпотворение, люди съезжаются в Минск и в областные города в поисках работы, и здесь у них нет жилья. Но их-то мы почему считаем нуждающимися? Можно сжечь сберкнижку и сказать: «Я нищий!» То же самое случается, если человек бросает свое жилье в деревне, заколачивает дом, приезжает в Минск и начинает на всех углах кричать, что он бездомный.

Коренько: — Мы хотим знать правила игры. Поэтому нужно было бы создать в этой концепции небольшой раздельчик, в котором говорилось бы, что необходимо «максимально стимулировать приобретение недвижимости гражданами». И нужно наконец определиться с правилами игры. Потому что после всех этих постановлений и указов многие из нас даже престали брать площадки под строительство. Непонятно же, по каким правилам их застраивать. Многое зависит даже не от того, как написаны законы, а от того, как они трактуются. Нужно создать условия, при которых не будет квази-законов, квази-трактовок, при которых можно было бы просчитать, что прибыльно, а что нет.

— В концепции отмечается, что «рост числа претендующих на господдержку не соответствует реальной потребности в ней и возможности государства по ее оказанию. Выросло число случаев недобросовестного поведения граждан, когда на вводимое жилье с господдержкой претендуют те, кто в нем нуждается меньше остальных». Означает ли это, что на высшем уровне признана ошибочность жилищной политики в прошлые годы?

Астапеня: — Число граждан, которые строили жилье с упором на господдержку, чтобы потом продать его, всегда было стабильно высоким. Я вижу это по тем клиентам, которые ежегодно приходят к нам: они построили жилье благодаря поддержке государства, а теперь продают его по разным причинам — не обязательно для того, чтобы обогатиться. Случается, что у людей изменяются жизненные обстоятельства, и они не могут больше обслуживать кредит под строительство данной квартиры.

Коренько: — Не считаю жилищную политику прошлых лет ошибочной, у нас все-таки социально ориентированное государство. Но решение оказать максимальное содействие гражданам в приобретении недвижимости — это палка о двух концах. С одной стороны, мы помогаем людям. С другой — встает вопрос, как правильно определить, каким людям нужно помогать. Минусы проводимой политики понятны. Это инфляция и девальвация, спровоцированные печатанием денег. Но то, что было сделано, принесло и большую пользу: стройотрасль бурно развивалась, произошел рост ВВП. Но только очень точный расчет может дать ответ на вопрос, была эта политика правильной или экономически убыточной. Единственное, о чем можно с уверенностью сказать, так это то, что нужно было не сдерживать внебюджетное строительство, а, напротив, стимулировать его.

Хаютин: — Согласившись во многом с тем, о чем говорил мой коллега, я не соглашусь в главном. Да, есть социально незащищенные слои населения, а основным правом человека является право на жилье. И государство должно позаботиться о том, чтобы эти люди имели крышу над головой. Но я не согласен с тем, что государство должно снабдить их дорогостоящей собственностью за счет других, более состоятельных граждан, которые посредством своих налогов оплачивают внезапное обогащение незащищенных слоев. А незащищенные слои общества, построив бесплатно жилье, продают его — и становятся уже не бедными. Это совершенно несправедливо. Уже издан указ президента, в котором говорится, что надо это дело закрывать, что мы этим путем дальше идти не будем. Людям надо помогать — это социальная функция государства, но помогать нужно адресно.

— В качестве одной из альтернатив строительства собственного жилья с господдержкой в концепции называется льготная аренда. Таким съемщикам государство планирует оказывать поддержку…

Хаютин: — Должна быть часть жилья для найма. Во всех странах мира соотношение между собственным и наемным жильем составляет 50 на 50, а в такой стране, как Франция, и вовсе 60% жилья — съемное. Люди с низким уровнем дохода арендуют жилье и получают государственную целевую субсидию на оплату найма. Либо же им и вовсе предлагается возможность бесплатного найма жилого помещения. По такому принципу во Франции, Италии для бывших эмигрантов построены целые города. А в этих странах социальная политика находится на гораздо более высоком уровне, чем в Беларуси. И нам не нужно изобретать велосипед, уже давно за нас его изобрели и отработали.

Астапеня: — Но если человек в состоянии зарабатывать деньги и строить жилье в собственность, это надо стимулировать. «Все в аренду» или «все в собственность» — это неправильно, должны быть разные пути. Человек должен выбирать, что ему ближе, исходя из своих возможностей.

Устинчик: — Вот в Германии, например, 45% частной собственности, а все остальное — съемное. Это хорошо тем, что человек не привязан к местности. Я, например, бывший военнослужащий и долго пытался доказать Минобороны, что строительство ЖСК для военнослужащих — это утопия. Если я майором построил квартиру в Минске, разве я поеду служить в Витебск? Частную собственность мне должны дать только тогда, когда до пенсии осталось 2-3 года, только тогда я могу определиться с местом жительства. А в остальное время я служу родине. И родина сказала мне: «Сегодня живешь здесь, завтра — там».

Или вот вам другой пример — многодетные семьи. Никто не против, что им надо помогать. Построила многодетная семья квартиру, по нашему законодательству она обошлась ей практически бесплатно. Прошло 10 лет, дети подросли. Дальше что? Они строят семьи и опять становятся нуждающимися? Многодетные семьи надо обеспечивать арендным жильем, возможно, делать для них арендную плату, равную нулю. А когда в семье вырастают дети, нужно дать возможность им и старикам снять новое жилье. А их квартира пойдет новой многодетной семье.

Коренько: — Но государство рассматривает это по-другому: родил четверых детей — тебе бесплатный подарок. Женщина рожает, чтобы получить квартиру в аренду или в собственность?

Хаютин: — Нет, думаю, государство понимает, что нужны не подарки, а условия для жизни. Родился третий ребенок — давайте ордер на квартиру. С мебелью, с техникой. Но ордер, а не документ о праве собственности!

Астапеня: — Если бы в стране был развит рынок арендного жилья, если бы половина жилья была в собственности, а половина — в аренде, тогда этот механизм работал бы. Но к арендному жилью создано негативное отношение.

Устинчик: — Так ведь мы сами это отношение создали. Теперь надо создать другое.

— Государство намерено вовлечь в строительство арендного жилья частные компании. При каких условиях вы согласитесь?

Устинчик: — Мы, частные застройщики, готовы строить арендное жилье. Но дайте нам стимул! Дайте мне кредит в банке под 7% — и я буду и строить, и конкурировать с предложениями государства на рынке арендного жилья. Нельзя заниматься убыточным бизнесом. А то ведь выходит, что пирог мы все создаем, а лучший кусок пирога отдаем только льготнику. Льготникам раздали по кусочку, они стали побогаче, а что государство от этого получило? Ничего!

Давайте подсчитаем, сколько 5-процентных кредитов было выдано за последние 15 лет. Они все обесценились. Некоторые платят сегодня по кредиту Br8 тыс. в месяц. Если бы тогда государство не отдало это жилье в собственность, а сдало в аренду и получало бы с 1 кв. м хотя бы $2, то за однокомнатную квартиру платили бы $70-80. Не много! А государство получало бы в виде арендной платы $1 млрд. Эти деньги шли бы в оборот, на них строились бы новые дома.

Хаютин: — Наше налоговое законодательство никому не позволяет быть убыточным — ни гос-компаниям, ни частным. Поэтому постановка вопроса, когда государство вроде как может строить себе в убыток, а частник — нет, мне непонятна.

— Особое внимание в документе уделено альтернативным инструментам финансирования строительства жилья. Например, для развития ипотеки предлагается создать рынок закладных…

Хаютин: — Ипотека неотрывна от макроэкономической ситуации. Если ставка рефинансирования у нас 36% (а была 45%!) и под этот процент банк может на сутки или неделю разместить деньги при стоящем валютном курсе, то зачем ему вкладываться в строительство? Зачем ввязываться в то, что продолжается не дни, а годы, и при этом рисковать?

Астапеня: — Рынок ипотеки не будет развиваться до тех пор, пока цены на жилье снижаются. Он интересен финансовым институтам, только если они понимают, что при необходимости смогут реализовать недвижимость с маржой для себя. Поэтому сейчас ипотека развиваться не будет, нужны другие механизмы.

Устинчик: — Плюс ипотеку сдерживают ограничения по возможности взыскания жилья, находящегося в залоге, выселения из него людей.

Астапеня: — Еще семь лет назад это очень просто решалось. Если банк выдавал кредит под залог жилья, то в кредитном договоре фиксировал, что прописываться в квартире нельзя.

Коренько: — Ипотека — это длинные дешевые деньги. Только при стабильной экономике ипотека может существовать. Причем даже если жилье не растет в цене. Залоговое имущество ведь можно оценить в 60-70% от рыночной стоимости. Но в Беларуси нет длинных денег по стабильно низкой ставке.

Вообще, ипотека связана со свободной куплей-продажей земельных участков. Мы к этому даже не приближаемся. Если бы банки могли взять у застройщика участок земли и знали, что смогут эту землю продать хоть китайцу, хоть американцу свободно, то застройщик со связями мог бы взять банковский кредит на 15 лет под 3-5% годовых. Но ведь никто не позволяет землю, во-первых, заложить, во-вторых, продать иностранцам. А если это разрешить, то ипотека заработает и появятся длинные дешевые деньги.

— Еще один предлагаемый финансовый инструмент — система стройсбережений…

Хаютин: — Это мертворожденное дитя. Чтобы эта система работала, инфляция должна быть не более 3% в год. Иначе люди потеряют деньги. Вообще, система стройсбережений — это пирамида. Эта система работает, пока люди в нее приходят.

Коренько: — Эта система может работать. Смысл в том, что как только человек накапливает на определенную часть (50%, например) квартиры, ему выдается кредит на оставшуюся часть квартиры. Но не думаю, что эта система может работать через банк — скорее в структуре заказчика. Тогда возникает залоговая база для кредита: пока человек копил, заказчик что-то строил. И незавершенное строительство передается в залог банку под кредит на оставшуюся часть квартиры. Но тогда заказчик должен пользоваться очень высоким доверием, и работа у него должна быть очень хорошо налажена: нужно успеть вовремя освоить деньги, пока они не обесценились. Но здесь мы упираемся в ту же проблему, что и при ипотеке — нужны длинные деньги.

— А как вы оцениваете вероятность прихода в стройотрасль коллективных инвесторов?

Хаютин: — Пока инвестиции в недвижимость не будут приносить доход выше инфляции, этого механизма не будет ни при каких обстоятельствах.

— В концепции отдельно оговаривается неизменность договорной цены в строительстве. При снижении фактической стоимости работ разница является прямой выгодой подрядчика, а превышение относится на его финансовые результаты. Можно сегодня строить по неизменным ценам?

Устинчик: — Если фиксировать цену в долларовом эквиваленте, то можно говорить о неизменности цены. Если фиксировать цену в белорусских рублях, то ее надо корректировать на прогнозные индексы цен на строительно-монтажные работы. А они часто не соответствуют фактическому положению дел. Как в таком случае можно уложиться в зафиксированную цену?

— Но ведь в 2011г. застройщики попали в ситуацию, когда и в зафиксированные в инвалюте цены невозможно было уложиться. Официальный курс был чисто номинальным, по нему никто не работал…

Хаютин: — Одним словом, построить по неизменной цене невозможно.

Коренько: — Вообще не надо вести речь о регулируемом ценообразовании. Цена — это договоренность двух сторон. Как бы ни пытались регламентировать ценообразование, покупать или не покупать квартиру человек будет исходя из рыночной стоимости и конкуренции. Если сегодня высчитать неизменную цену в Br12 млн. за кв. м, то такую квартиру никто не купит.

Астапеня: — Тотальное регулирование ценообразования влечет за собой инфляцию, а не наоборот. Вспомним, что происходило в продуктовых магазинах семь лет назад. Сегодня изделие под одним наименованием и по одной цене, через месяц — это же изделие с другим названием и другой ценой. Тотальное регулирование цен не защищало от их роста, и от него решено было отказаться. То же самое должно произойти в строительстве.

— Как относитесь к введению госзаказа на строительство жилья для льготников?

Хаютин: — Это правильно. Вместо того чтобы тратить государственные деньги через посредников и допускать возможность спекуляции, государство напрямую берет их под те же проценты и строит дом для того же льготника. И льготнику хорошо: ему ничего не надо платить, кроме квартплаты.

Астапеня: — Но в той формулировке, в которой это написано в концепции, госзаказ предполагает единственное отличие планируемой ситуации от той, что существует сейчас. Сейчас льготник финансово участвует на этапе строительства, а по концепции планируется, что человек начнет как-то финансово участвовать, только когда уже будет построена готовая квартира. А что изменится-то? Разве что станет хуже государству, потому что оно будет привлекать деньги уже после того, как дом построен.

Коренько: — С введением госзаказа упрощается организационный процесс. В ЖСК объединяются не всегда грамотные люди. Кто-то платит, кто-то не платит. Идут перебои с финансированием. Но есть и минусы: не всегда плоха инициатива людей, которые организуются в кооперативы. Бывает, что в кооператив собираются очень толковые люди и выполняют свои функции качественнее, чем государство. И убивать инициативу этих людей — мол, сидите, ждите, пока мы вам построим — нельзя. Сейчас очень много активных людей, которые бегают, пробивают участки, занимаются площадкой для строительства и подталкивают систему к работе. Но там, где есть необеспеченная категория людей, по которым видно, что они свои копейки платить не станут, нужен госзаказ. С другой стороны, есть опасность, что если дать таким людям готовое жилье, то они вообще не будут за него платить по кредиту. Государству и госбанку будет хуже.

Устинчик: — Мне госзаказ видится следующим образом. Государство объявляет конкурс на строительство — выигрывает тот, кто предложит лучшие условия. Если будет такой госзаказ на строительство жилья по индивидуальным проектам в монолитном каркасе, то я у любого треста его выиграю. Я сам запроектирую дом. У трестов же нет связи с проектной организацией и заинтересованности проектировщиков снизить цену. На рынке панельного жилья есть монополист.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта