В 2018 году минский вторичный рынок жилья жил своей размеренной жизнью. Никаких неординарных событий в экономике, которые могли бы сильно его пошатнуть в ту или иную сторону, не произошло. Цены медленно росли и за год прибавили до 10%.

Фото носит иллюстративный характер. Источник: depositphotos.com

Мы поинтересовались у экспертов, надо ли торопиться, чтобы успеть купить квартиру до Нового года, и какого хода событий на минской «вторичке» можно ожидать в 2019 году.

Николай Простолупов, директор агентства недвижимости «БелЦТН»:

— Как правило, рынок жилья подвержен сезонным колебаниям и всплеску покупательской активности в преддверии Нового года. Всегда есть люди, которые спешат купить квартиру до боя курантов и сделать дорогой подарок себе, своей семье, родственникам, близким или знакомым.

Уходящий год стал исключением из этих правил. Ни весной, ни осенью мы не заметили большого всплеска покупательской активности. Правда, в октябре и ноябре наблюдался небольшой рост количества сделок и цен, который, как и прогнозировалось, за год составил порядка 10%.

В этом году мы не заметили и предновогодней суеты. Пожалуй, ее уже и не будет. Ведь подготовка к сделке документов занимает как минимум две недели.

Основной причиной роста цен на «вторичке» стало сокращение строек в Минске. Эту тенденцию мы наблюдаем в столице уже на протяжении нескольких последних лет. Это подтверждают и данные статистики.

В 2016 году в Минске было зарегистрировано 14.800 сделок купли-продажи квартир, из них 1640 пришлось на новые готовые квартиры, которые не распродались на этапе строительства домов и «вышли» на вторичный рынок (здесь и далее приводятся данные статистики на 1 декабря). Как правило, доля новых квартир на «вторичке» составляет 10-15% от общего объема сделок.

В 2017 году в столице зарегистрировано 15.340 сделок, из них 1830 новостроек. На долю новостроек пришлось порядка 12% от общего объема договоров купли-продажи.

В этом году, как и в 2016, совершено 14.800 сделок, но новостроек из них всего 1400. Как видим, доля новых квартир на вторичном рынке снизилась до 10%.

В 2019 году данная ситуация еще больше проявит себя. Количество сделок на вторичном рынке останется примерно на уровне текущего года, но количество новостроек в общем объеме сделок снизится с 1400 до 1200.

Это объясняется просто. Квартиры, которые раньше «зависали» на стадии долевого строительства, сейчас раскупаются. Количество строек сократилось, и людям выбирать особо не из чего. Это в то время, как в городе насчитывается более 200 тысяч человек (семей), нуждающихся в улучшении жилищных условий. Примерно такое же количество человек не подпадают по нормативу под категорию нуждающихся, но они также хотят улучшить свои жилищные условия.

Для того чтобы удовлетворить потребность минчан в жилье, ежегодно в столице надо строить 400 тысяч новых квартир. Но в последние годы в Минске в многоквартирных жилых домах каждый год их возводится только порядка 10 тысяч.

Основная часть минчан улучшает свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой. Они никуда не уедут из столицы, несмотря на попытки властей заманить их преференциями в Смолевичи, Руденск, Логойск или Дзержинск. 

Потенциальных покупателей на рынке много, и они будут покупать жилье за счет накопленных и привлеченных средств. Часть минчан зарабатывает деньги за границей. По статистике только в этом году в Евросоюзе официально работало 385 тысяч белорусов. В России их гораздо больше. Но причина того, что квартиры не продаются по полгода и более, кроется в психологии продавцов. Если бы они снизили цены хотя бы на 3-5 тысяч долларов, то жилые помещения были бы реализованы уже «завтра».  

Наметилась и тенденция увеличения количества показов квартир. Примерно три года назад потенциальному покупателю, чтобы сделать свой выбор, достаточно было посмотреть 5-6 квартир. Сейчас очень часто агентам надо показывать до 20 квартир. Все потому, что в большинстве случаев качество жилых помещений не соответствует ценам и ожиданиям потенциальных покупателей.

В ближайшие 2-3 года никаких больших изменений на рынке не предвидится. Государство определило стратегию на постепенное снижение в Минске жилищного строительства, что, безусловно, будет вести к повышению цен на квартиры в существующем жилищном фонде. Поэтому в перспективе мы будем наблюдать плавный рост цен в пределах 10% в год.

Евгений Хлопецкий, соучредитель агентства недвижимости «Авангард Недвижимость»:

— Были годы, когда люди старались совершить сделку и решить свой жилищный вопрос до Нового года. Это во многом было обусловлено их боязнью, что 1 января Нацбанк объявит об очередной девальвации национальной валюты. Думаю, что сейчас таких опасений быть не должно. Экономика и финансовый рынок находятся в достаточно стабильном состоянии, и Новый год не должен преподнести нам каких-то «сюрпризов». 

Тем не менее, многие люди стараются совершить сделку в старом году. Видимо, на первый план выходит психологический фактор — уж если и не встретить Новый год в новой квартире, то хотя бы успеть ее купить.  

Для нашей компании уходящий 2018 год был достаточно успешным, сделки совершались на протяжении всего года. Пик покупательской активности и продаж пришелся на ноябрь, хотя было и неплохое лето. В декабре спрос снизился. Возможно, это как раз и связано с предновогодними хлопотами людей.

Традиционно январь — не самый активный месяц в году. Но в первом месяце 2018 года сделки проходили достаточно активно, что, на мой взгляд, было обусловлено некоторым дефицитом квартир на рынке. Сейчас рынок пополнился новыми объектами, их много, и это может привести к небольшому снижению цен.

В январе 2019 года рынок будет оставаться стабильным, резких скачков цен не предвидится. Но это если не произойдут какие-либо непредсказуемые события на глобальном экономическом рынке или ничего существенно не изменится в политике нашего ближайшего соседа и главного партнера — Российской Федерации по отношению к нам.  

Правда, сегодня есть некоторая неопределенность в кредитной политике банков. В ноябре некоторые банки приостановили выдачу кредитов на покупку недвижимости. Посмотрим, как будут дальше разворачиваться события в области кредитования. Ведь покупательская активность во многом зависит от доступности кредитов.  

Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт»:

— Думаю, что нет большого смысла спешить совершать сделку до Нового года. Сегодня нет резких скачков изменения цен на рынке. Он остается стабильным, впрочем, каким был и весь год. В январе можно без спешки и суеты выбрать квартиру и совершить сделку.

В первой половине 2018 года продолжился бум кредитования недвижимости. Количество сделок на вторичном рынке с привлечением банковских кредитов доходило до 35%. Это очень высокий показатель. Благодаря этому цены на квартиры не падали, а даже немного поднимались. За год в реальных сделках рост цен составил порядка 5%. Цены предложения поднялись до 7-8%.

Во второй половине года ажиотаж на кредиты закончился. Покупатели исчерпали возможность привлекать кредитные ресурсы к покупке жилья. К тому же сами банки предприняли определенные меры для снижения бума на заемные средства со стороны кредитополучателей. Более того, к концу года они исчерпали запланированные объемы кредитования недвижимости. До 1 января приостановили выдачу кредитов на жилищные цели такие банки, как Беларусбанк, БПС-Сбербанк, Приорбанк.

В 2019 году ситуация в экономике Беларуси будет зависеть от позиции России, которая сегодня совершает налоговый маневр в нефтяной сфере и по которой вывозная пошлина на нефть в Российскую Федерацию снижается с 30 до 0%. Вместе с этим повышается налог на добычу полезных ископаемых. Это может привести к увеличению входящей стоимости нефти для Беларуси до мирового уровня и в перспективе грозить нашей стране потерей нескольких миллиардов долларов США.

Ситуация на рынке недвижимости напрямую связана с состоянием экономики. Поэтому если Россия и дальше будет проводить намеченный курс, то, я думаю, что нас может ожидать плавное падение цен на рынке жилья. Если же в экономику Беларуси будут сделаны новые денежные вливания, то рынок жилья будет оставаться стабильным, а цены вырастут в пределах 5%.

Первоначально опубликовано здесь: realt.by