(Было опубликовано «БелГазетой» 05.03.2011 г.)

Переселение минчан за город становится все более заметной тенденций. Правда, в отличие от европейцев, предпочитающих тихие зеленые пригороды шумному деловому центру, белорусскими покупателями, готовыми переселиться за МКАД, движет в основном стремление обрести столичный комфорт по более демократичным ценам.

ЗА СУЩИМ МКАДОМ

К тому же именно за городом формируется немалая часть предложения жилья для минчан. Первый заместитель гендиректора Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня отмечает, что частные минские застройщики массово облюбовали пригородные площадки 3-4 года назад, когда у них стали возникать трудности с получением участков под строительство в столице. Необремененных площадок в черте города, с сетями и социальной инфраструктурой, почти не осталось. А если и осталось, то получить их весьма непросто.

«С учетом того что плата за отведение участка и земельный налог в Минском районе ниже, чем в столице, затраты застройщика на начальном этапе существенно меньше, чем при строительстве в городе. К тому же, как правило, из пригородов не нужно отселять людей и сносить здания», — перечисляет Астапеня преимущества загородных площадок. Процесс отселения минчан, чьи дома определены под снос, даже с небольшого пятна застройки зачастую занимает более года. Как следствие, ряд представителей стройиндустрии предпочитают переводить мощности за город.

Впрочем, строительная компания, выходящая за МКАД, вынуждена прокладывать сети и возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, что серьезно удорожает строительство. Но под Минском еще остались районы, которые государство в разное время пыталось застраивать самостоятельно: там уже готовы сети и есть необходимые объекты соцкульт-быта. «В одном из таких новых поселков 1 кв. м предлагается в среднем на 10-15% дешевле, чем в домах аналогичного качества в пределах МКАД. А добираться из этого поселка на транспорте до центра Минска всего минут на 7 дольше, чем из Курасовщины. Добавьте к низкой цене нового жилья загородную тишину, небольшой транспортный поток и лучшую экологию, и получится, что подобные объекты в пригороде весьма привлекательны», — рассуждает представитель «Пакодана».

При стабильном развитии стройотрасли и отсутствии серьезных потрясений в экономике разрастание Минска за счет спальных пригородов станет очевидным трендом: «В течение 10 лет частный сектор в столице будет застроен многоквартирными жилыми домами. Площадок в городе не останется. Думаю, стоит ожидать, что в ближайшие 10 лет территория в радиусе не менее чем 15 км вокруг Минска будет застроена жилыми кварталами».

Но едва ли стоит ожидать, что минские пригороды уподобятся дорогим европейским. Основным мотивом покупки жилья за кольцевой останется экономия, поэтому можно ожидать, что поселки под Минском будут представлять собой преимущественно кварталы многоэтажных панельных домов эконом-класса.

КОТТЕДЖ — НЕ РОСКОШЬ

Что же касается малоэтажной индивидуальной застройки по образу и подобию европейских пригородов, то ее расширение под Минском будет продолжаться. Интерес к загородной жизни, гарантирующей уединение, повышается. Ежегодно заключается более 500 сделок купли-продажи коттеджей под Минском.

Процесс «переселения» оживился в 2009г., когда государство приняло решение выделить около 20 тыс. участков под строительство и обслуживание индивидуальных жилых домов.

Директор архитектурного бюро «Территория» Дмитрий Устинович говорит, что наплыв клиентов, желающих приобрести готовые проекты индивидуальных жилых домов, позволяет говорить о всплеске интереса к жизни за городом: «Статистика обращений в наше бюро в январе-феврале показывает, что в 2011г. рынок продаж готовых проектов вырастет не менее чем на 30%».

Он отметил, что среди покупателей проектов частных жилых домов немало льготников, которым выделили участок и которые застраивают его с привлечением льготного кредита, и минчан, которые строятся на приобретенном участке за счет средств, полученных от продажи минских квартир или личных сбережений.

Тенденцию переселения за город Устинович объясняет тем, что это более бюджетный вариант в пересчете на 1 кв. м: «В 2010г. мы сдавали дома «под ключ» — с сетями и полной отделкой — по $1100-1500 за кв. м в зависимости от конфигурации и этажности дома. Это цена долевого строительства квартир без отделки в многоэтажке».

В пользу того, что коттедж за городом — не столько роскошь, сколько возможность сэкономить, говорит тот факт, что, по данным АБ «Территория», все наиболее популярные проекты домов, которые покупались в 2010г., имели площадь до 200 кв. м. Дмитрий Устинович предположил, что на выбор индивидуальных застройщиков могло повлиять решение о том, что владельцы домов площадью свыше 200 кв. м возмещают 100% затрат на услуги ЖКХ.

Он отметил, что тенденции в выборе проектов ежегодно меняются. Так, по итогам 2010г. самыми востребованными стали проекты домов с двумя полноценными этажами, чего ранее не наблюдалось. На втором месте — проекты домов с обилием стекла и панорамными видами. На третьем — дома классической формы мансардного типа, но с обязательным набором современных отделочных материалов.

ЛЬГОТНИК — В СПУТНИК

В планах властей — не просто заселение пригородов, а создание минского мегаполиса. Причем по задумкам архитекторов минский регион должен реализовать стратегическую задачу разгрузить столицу. «Может, я непопулярно высказываюсь, но надо сократить в т.ч. и количество строительства жилья в Минске, чтобы не стягивать сюда население», — заявил в ходе IV Всебелорусского народного собрания Александр Лукашенко.

Спасать Минск от перенасыщения будут не столько пригороды, сколько города-спутники. Первым из них станет город Смолевичи, находящийся в 40 км от Минска. Мингорисполком запланировал, что жилье в спутнике будут возводить в два этапа — в 2011-15гг. и 2016-20гг. На первом этапе будут возведены два района жилой застройки — индивидуальной и многоквартирной. По информации БелТА, район многоэтажной застройки рассчитан на проживание около 45 тыс. жителей столицы. Еще почти 15 тыс. минчан смогут получить участки под строительство индивидуальных домов — под коттеджи отведут территорию площадью около 600 га.

А до 2020г. городами-спутниками Минска станут также Заславль, Логойск, Дзержинск и другие населенные пункты.

Правда, затея по снабжению Минска спутниками сразу вызвала вопросы. Во-первых, сомнительно, что город-спутник серьезно разгрузит столицу, учитывая, что, как предполагается, работать его жители будут все-таки в Минске. За исключением разве что тех, кто задействован в сфере услуг, медицине и образовании — в спутниках будет построена вся социальная инфраструктура.

Во-вторых, первые подсчеты показали, что жилье в городе-спутнике обойдется не дешевле, чем в Минске. В июле 2010г. это подтвердил начальник управления градостроительства комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Сергей Козловский: «В рамках утвержденной правительством программы стоимость 1 кв. м жилья в каркасном исполнении, которое будет возводиться в городах-спутниках Минска, будет аналогична стоимости 1 кв. м в Минске, с учетом стоимости возведения всей необходимой социальной инфраструктуры». С большой натяжкой можно было бы прогнозировать коммерческий успех такого проекта, если бы это жилье строилось для жителей Смолевичей и других городов. Но спутники ориентированы прежде всего на минчан. Поэтому возникает резонный вопрос: кто захочет уехать из Минска за 40 км, не получив никакого ценового бонуса?

Руководитель ГК «Твоя столица» Владимир Давидович считает, что, чтобы привлечь минчан в город-спутник, цены на жилье там должны быть хотя бы на 30% ниже, чем в столице: «Там пока нет инфраструктуры, которая позволяла бы чувствовать себя столичными жителями. Пока еще не сформировано общественное мнение, что Смолевичи — это пригород. Такое мнение сформировано, например, о Боровлянах — туда едут, потому что там чистый воздух, нет проблем с парковками, но тем не менее это пригород Минска».

Чтобы привлечь население в города-спутники, Мингорисполком инициировал введение системы льготного кредитования — если в Минске льготный кредит выдается под 5% на 20 лет, то в спутниках льготникам, возможно, будет предложено строиться за счет кредитов под 1% на 40 лет. Таким образом, государству удалось бы несколько сократить очередь в столице, переведя часть спроса на регионы.

Однако очевидно, что в случае внесения соответствующих изменений в законодательство города-спутники создадут серьезное давление на госбюджет, из которого банкам компенсируются процентные ставки по льготным кредитам. Не исключено, что против этой меры выскажется Минфин.

КСТАТИ

Еще один сегмент загородной недвижимости, интерес к которой повышается с наступлением весны, — дачи. И хотя заморские курорты из года в год манят белорусских туристов, консервативный летний отдых на даче все еще не вышел из моды.

Небольшие деревянные дачи без удобств предлагаются в среднем по $10-12 тыс. в зависимости от удаленности от Минска и живописности месторасположения. Впрочем, домики в деревнях можно найти и за $7 тыс.

Дом для загородного летнего отдыха ближе к Минску, скорее всего, будет стоить от $18-20 тыс. Кирпичные или обложенные кирпичом дачи предлагаются по $25-40 тыс. и выше. Многое зависит от живописности места. Например, на Браславских озерах или Нарочи дачу можно найти и за $200 тыс.

Директор ИП «Комсокол» Владимир Дубровский отмечает, что владельцы участков нередко останавливают выбор на готовых деревянных домиках для сезонного использования и объектах благоустройства — банях и душевых, туалетах, верандах, заборах и даже наборах садовой мебели, таким образом снижая затраты и сроки строительства. Преимущество готовых объектов в том, что, как только подсохнет земля, их можно установить за один день: «На белорусский рынок мы вывели эту продукцию только в 2010г. и были удивлены ажиотажному спросу на нее. Сейчас, когда еще не сошел снег, люди уже заказывают деревянные дома и другие атрибуты обустройства дачных участков. Таким образом, покупатели страхуют себя от возможного изменения цен».

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта