Публикую свое интервью и интервью других экспертов порталу Realt.by:

«Давным-давно, на том месте, где теперь ресторан-клуб «Гудвин», размещалось одно из первых в Минске частных кафе «Семь пятниц». И была у этого кафе очень тёплая реклама на телевидении: «Мы ждём вас каждую пятницу, обслужим вас и в субботу, и в воскресенье. Мы работаем также в понедельник, вторник и среду. И в четверг к нам тоже приходите…». К чему это я? А к тому, что в этом кафе, невзирая на название, каждый день был рабочей пятницей. И прийти туда можно было не только в пятницу, но и в любой удобный для клиента день. Так и на рынке недвижимости: каждый приступает к решению своего квартирного вопроса тогда, когда ему это нужно, удобно, да и просто есть возможность, в конце-концов.

А вовсе не тогда, когда ему это советуют самые разные эксперты. Впрочем, кто-то обращается к астрологу, у кого-то есть свои счастливые даты… Но, как ни крути, на рынке есть и вполне объективные факторы. Рынок недвижимости во всём мире цикличен – на нём регулярно наблюдаются и спады, и подъёмы. Просто продолжительность циклов различна. И ещё. Рынок недвижимости сезонен. Летом цены и спрос неизбежно припадают. В конце лета и в конце года растут и цены и спрос. А начало года, вплоть до «старого Нового года» – традиционный «мёртвый сезон». Объяснения сезонности вполне рациональные. В начале года все переваривают съеденное и выпитое на рождественские и новогодние торжества. Летом отправляются на дачи, в деревни, в отпуска. В конце лета принимаются за решение вопроса, чтобы к началу нового учебного года дети уже жили в новой квартире. И, разумеется, многие мечтают встретить Новый год новосельем, что и вызывает порой настоящую лихорадку. За те 16 с лишком лет, что я работаю на рынке недвижимости, мне каждый год, без исключения, приходилось слышать душераздирающие истории о нотариатах, проводимых 31 декабря чуть ли не в шесть часов вечера. Но мы отвлеклись. Всё-таки у нас началось лето. Чего ждать от него? Падения цен? Да, действительно, на заре развития белорусского рынка недвижимости разброс между сезонами мог достигать полутора десятков процентов, как это было в 1996, когда такой разброс составил 14 процентов. По легендам в 1994 было и все 17. Но с каждым годом рынок развивался, эти скачки становились всё меньше. К середине 2000-х сезонные колебания не превышали 3-4%, а сейчас и вовсе 1,5-2, что сравнимо с погрешностью методики (см. график.).

Цены в долларах США.

Так что рассчитывать на существенное падение цен нынешним летом не стоит. Тем более, что в нашей стране ситуация на рынке во многом определяется не сколько экономической обстановкой, столько особенностями поведения потребителей. А оно напоминает стихотворение из моего детства: «Стойка трымаўся юнак на дапросе…». Держат цены продавцы. Но лето хорошее время для решения своего квартирного вопроса вовсе не из-за сезонного падения цен. Летом действительно спадает активность покупателей, что и отметили все принявшие участие в нашем мини-опросе эксперты. Это понимают и продавцы. И, как правило, становятся сговорчивее. Летом можно выторговать для себя скидку куда более существенную, чем эти статистические 1-2%. Застройщики к лету готовят самые разные программы лояльности, скидки и акции (о некоторых из них мы писали в своём материале «Акции и скидки от застройщиков Минска»). Так что если Вы решили вплотную заняться своим квартирным вопросом, то лето – не самая плохая пора для этого. Более того, есть и ещё один психологический фактор: расслабленная летняя атмосфера позволяет решать свой квартирный вопрос с куда с меньшим напряжением.

А теперь давайте дадим слово экспертам:

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица»:

— Раньше на вторичном рынке жилья наблюдалась ярко выраженная тенденция сезонности. Например, лето начиналось в мае и заканчивалось в сентябре. В этот период на рынке наступало небольшое затишье: сокращалось количество покупателей, соответственно, немного падали цены. Однако на протяжении последних лет таких сезонных колебаний на рынке практически не наблюдается, а летних месяцев стало только два – июнь и июль. По количеству сделок август уже можно считать осенним месяцем.

В прошлом году в АН «Твоя столица» в мае, июне и июле было заключено практически столько предварительных договоров, сколько и в другие месяцы года. Если сравнивать май 2011 года с маем 2012 года, то в эти месяцы было заключено примерно по 90 предварительных договоров. Правда, в 2012 году особенно активными месяцами были февраль и март, что было обусловлено увеличением с 1 апреля размера базовой величины. И это несколько снизило показатели апреля и мая. Но в среднем на протяжении каждого месяца было заключено по 120-130 предварительных договоров. Поэтому сегодня, скорее всего, надо говорить не о сезонности и о летнем затишье, а о сокращении количества покупателей, часть которых с вторичного рынка перешла на первичный. На мой взгляд, тенденция к снижению цен летом есть, но она незначительная. Скорее, цены будут балансировать, а если и снизятся, то не более чем на 5%. А в августе рынок снова оживет, и цены вернутся к майскому уровню.

В настоящее время средняя цена продажи квартир стандартных потребительских качеств составляет в Минске порядка 1190 -1220 долл.США/кв.м. Но даже после ажиотажных февраля и марта цены в апреле и мае остались на прежнем уровне. Может быть, летом продавцы станут немного сговорчивее и будут уступать в цене. Однако это, скорее, коснется тех из них, кому надо срочно продать квартиру.

Павел Астапеня, первый заместитель генерального директора ЦТН «ПАКОДАН»:

— Последние 3 года лето не считается периодом, когда глобально падают цены. В этот период цены снижаются лишь на отдельные конкретные объекты. Например, где-то надо закрыть цепочку, поэтому кто-то снижает цену для конкретного покупателя.

Летом люди уходят в отпуска и откладывают покупку квартиры до осени. Поэтому нет и большого торга. Думаю, что в этом году количество сделок летом не упадет, потому что есть весенние наработки. Но в этот сезон вряд ли удастся сделать задел на осень.

Если анализировать средние цены предложения вторичных квартир, то они остаются стабильными. Однако весной текущего года невооруженным глазом можно было увидеть, что цена квадратного метра квартир в старом фонде падала и продолжает падать, причем все больше и больше. Поэтому цены на жилье бизнес-класса в новом фонде все больше отрываются от цен жилых помещений в старом фонде. То есть, общая стабилизация цен видна, однако внутри предложения нет никакой стабильности.

Сегодня большинство покупателей, совершая покупку, предпочтение отдают стандартному жилью в старом фонде. Но цены на жилье премиум-класса сохранились на докризисном уровне. И это говорит о том, что люди, которые имели большие деньги до кризиса, остались с ними и в кризис. Кто не имел денег до кризиса, тот не имеет их и сегодня.

Сомнительно, что летом цены могут еще больше упасть. Я думаю, что они будут сохраняться на том уровне, на котором находятся сегодня. Падение возможно лишь по отдельным конкретным объектам.

Александр Горощеня, руководитель отделения «Академическое» АН «Квадратный метр»:

— На мой взгляд, фактор сезонности присутствует на рынке. Летом количество сделок всегда падает по той простой причине, что люди уезжают в отпуска, на дачи и т.д. Поэтому всплеск интереса к рынку недвижимости возрастает к осени. В сентябре и октябре количество сделок всегда растет, начинают покупать дешевое жилье для тех, например, кто вчера был абитуриентом, а сегодня стал студентом. Но летом случается, что люди выставляют на рынок квартиры, которые надо срочно продать. В этот период покупателей становится мало, и появляется возможность торговаться.

По сравнению с предыдущими годами покупательский спрос в настоящее время не высокий. Одной из причин тому является отсутствие банковского ресурса. Сейчас практически исчезли сделки с привлечением кредитов. Если раньше каждая третья или даже вторая сделка совершалась с привлечением кредитных ресурсов, то сейчас таких сделок просто нет. У нас за этот год было только две кредитные сделки.

По моему мнению, из-за низкого спроса летом цены должны немного снизиться, а в сентябре опять немного подняться. Поэтому у покупателей появляется возможность несколько сэкономить не только на падении цен, но и на сниженном спросе. Потому что сегодня средняя экспозиция квартир на рынке составляет 2-3 месяца, а дорогих – до 6 месяцев и более. А в целом вторичный рынок жилья очень инертный. И здесь каждый день ожидать каких-то новостей не приходится.

Заключение.

В настоящее время мы приступили к сбору информации о реальном спросе на рынке недвижимости города Минска, так что в обозримом будущем мы будем опираться не только на мнение экспертов, но и на объективные статистические данные.

Мы предвидим ехидные реплики «Вот, мол, очередная заказуха! Цены будут падать! На рынок ни ногой!». Заранее отвечаем. Во-первых, материалы подготовили по собственной инициативе. Во- вторых, сейчас действительно никто не знает, как будут вести себя не только цены на недвижимость, не только экономика Беларуси, но и вся мировая экономическая система. Истерические крики: «всё, конец, рынок вот-вот рухнет!», как, впрочем, и заклинания: «цены вот-вот пойдут вверх!» не основаны ни на каких объективных эконометрических моделях, а выражают исключительно ожидания и убеждения тех, кто эти звуки производит. В-третьих, точно знаем, что те, кому на самом деле нужно решить свой квартирный вопрос, будут его решать тогда, когда им удобно. Какими бы ни были скачки – резкими, плавными, обвальными, вверх или вниз – всегда будут люди, которым нужно решать свой вопрос здесь и сейчас. Для них и написана эта статья.».

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта