У нас почти 90 процентов жилья находится в частной собственности. Это, пожалуй, самый высокий показатель в Европе. Конечно, недвижимость — хорошее вложение капитала. Но немало плюсов и в том, чтобы жить в арендованной квартире.

Впрочем, снять квартиру сейчас удовольствие дорогое. Спрос превышает предложение. Поэтому, чтобы составить конкуренцию частникам и продолжить решать жилищную проблему, государство два года назад взялось за строительство арендных домов. До 2016 года планируется возвести не менее одного миллиона квадратных метров. “Если найдутся на это средства”, — отметил начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль.

В категорию арендного постепенно переходит служебный фонд: 22 тысячи квартир добавилось с первого апреля. Всего же вместе с построенными получается 26 с половиной тысяч. Ожидается, что в будущем фонд пополнится квартирами, которые не захотят или не успеют приватизировать до первого июля 2016 года (их сейчас около трехсот тысяч).

Как только служебное жилье перевели в арендное, изменились и условия его предоставления. Появились первоочередники: судьи, прокурорские работники, назначенные на должности из других мест, молодые специалисты, военнослужащие, ученые, преподаватели, работники культуры. Для нуждающихся и всех остальных договор по-прежнему заключается на пять лет с правом пролонгации.

За квадратный метр арендаторы платят 0,2 базовой величины (сейчас она составляет 150 тысяч рублей) — 30 тысяч рублей, которые умножаются на коэффициент (в зависимости от населенного пункта). Самый высокий минский коэффициент, так называемая дополнительная плата за престижность — 1,5. То есть стоимость такого квадратного метра равна 45 тысячам рублей. За коммунальные услуги и другие расходы — отдельная плата.

“Если сдается 100-квартирный арендный дом, то 40 квартир (40 процентов) предназначается первоочередникам. Они могут получать жилые помещения независимо от того, состоят ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Главное условие — чтобы у них не было ничего в собственности или в пользовании в населенном пункте, где работают. Для таких специалистов установлен понижающий коэффициент: по всей стране 0,1, а по Минску 0,2”, — поясняет начальник отдела юридической работы и кадров Минжилкомхоза Наталья Кухарчик.

На оставшиеся 60 процентов свободного арендного жилья могут претендовать стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, а также все остальные.

Не всегда льготника, который получает арендное жилье, могут снять с очереди нуждающихся. Этого не произойдет, если квартира по метражу меньше положенного (20 или 15 (для Минска) квадратных метров на человека).

С появлением первоочередников арендные метры стали более дефицитными. Поэтому доходных домов должно быть больше. Тогда люди будут меньше привязаны к собственности, смогут легко менять место жительства, уезжать туда, где есть работа.

Кстати, в большинстве стран арендная плата устанавливается с таким расчетом, чтобы окупить затраты на строительство, говорит заместитель премьер-министра Анатолий Калинин: “Стоимость, затраченная на строительство, делится на период окупаемости, то есть на 20 лет, и получается цена. Мы же в рамках социальной защиты населения идем по другому пути: учитываем возможность населения и созданный рынок частного жилья. Поэтому — балансируем. Я думаю, что арендная плата должна быть в пределах 50 процентов рыночной стоимости”.

Государству трудно строить арендные дома и тем самым сбивать цену на рынке в одиночку, без привлечения стороннего капитала. Поэтому одна из главных задач — поиск инвесторов. Александр Горваль поясняет, что в министерстве прорабатывается несколько вариантов: “Например, государство может предложить инвестору разные преференции, которые удешевят само строительство или предоставят льготникам в частном арендном доме адресную компенсацию”.

Застройщики готовы обсудить конкретные предложения, говорит председатель собрания акционеров СООО “Арэса-Сервис” Сергей Коренько: “Думаю, что проблему арендных домов надо решать на самом высоком уровне. Сюда нужно привлечь “дешевые” зарубежные деньги под залог государственного имущества и запустить целевое финансирование под ставку 3,5 процента годовых в валюте. Тогда этот сегмент стройрынка получит развитие”.

За границей банки кредитуют под небольшие проценты либо тех, кто строит арендные дома, либо тех, кто их покупает. У нас же при высоких банковских ставках объект не окупается, в один голос заявляют застройщики. Пойти на риск они готовы при наличии “длинных” денег и при условии роста цены на недвижимость с последующей продажей квартир по более высокому ценнику. Все упирается в простой экономический расчет, приводит арифметические выкладки Сергей Коренько: “Допустим, я построил квартиру, 50 квадратных метров, за 50 тысяч долларов. Взял под это дело валютный кредит под 12 процентов. Если я буду иметь доход в месяц 200—300 долларов, то это получается 5—6 процентов годовых. Мне сложно будет даже выплачивать проценты по кредиту. Проще положить эти 50 тысяч на депозит”.

Кстати, строительство офисных помещений у нас окупается примерно за 10—12 лет. Все потому, что там арендная ставка за квадратный метр 23 доллара. Отсюда и предложение от застройщика: “Если бы нам выделили, к примеру, три участка с условием строительства двух коммерческих и одного доходного домов, тогда бы и состоялся конструктивный диалог”. Впрочем, пока государственное арендное жилье никак не влияет на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Риелтор Павел Астапеня прогнозирует: “Как раз тогда, когда у нас к 2016 году появится миллион квадратных метров, арендные ставки частников могут упасть на 20—30 процентов”.  Что ж, дождемся лучших времен.

Первоначально было опубликовано здесь: www.ng.by