Рынок аренды в Беларуси долго был неконтролируемым сегментом. Однако навели порядок и здесь — заставили арендодателей платить налоги за оказываемые услуги. Не все и не сразу пришли «с повинной» в налоговую и рассказали, какое жилье, кому и за сколько сдают. Однако со временем как арендодатели, так арендаторы оценили преимущества законных договорных отношений. В этой юридической шпаргалке мы поговорим о том, как заключить договор аренды и какие он несет в себе преимущества. Помог нам в этом, как всегда, юрист, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.
01
Зачем нужен договор найма?
Моя рекомендация для всех — платить налоги, как и заключать договор. Любые правовые отношения нуждаются в соответствующем регулировании и закреплении. Не заключив договор, наймодатель может в любой момент просто выселить арендатора, который в такой ситуации абсолютно бесправен. Или арендатор может нанести вред квартире и съехать, и арендодатель ничего не сможет никому предъявить. Имея на руках договор найма, все защищены.
02
Какое жилье можно сдать в аренду?
Основной документ, которым регулируется договор найма жилого помещения (так юридически верно называется договор аренды жилья), — это Жилищный кодекс Республики Беларусь, где и содержатся основные нормы, требования к договору найма. В статье 49 подробно расписаны общие положения о договоре найма жилого помещения, какие права есть у наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора).
Арендованным объектом может быть как жилой дом, квартира, так и комната и ее часть. Есть нюанс с частью комнаты. Она может быть предметом договора найма только частного жилищного фонда. Часть комнаты государственного жилищного фонда сдать нельзя.
03
Как заключить договор найма жилого помещения?
Договор найма заключается в письменной форме и регистрируется в расчетно-справочных центрах в Минске и в администрации города в других населенных пунктах Беларуси. В статье 52 жилищного кодекса «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений» это подробно расписано:
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящего пункта.
2. От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.
3. Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.
4. Районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах регистрируют договоры найма жилых помещений в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.
5. Форма и порядок ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.
04
Что нужно обязательно прописать в договоре?
Я бы рекомендовал наймодателю (арендодателю) и нанимателю обязательно четко прописывать в договоре, какое помещение и в каком состоянии сдается, что в нем было, а чего не было. Чтобы потом не было споров и вопросов, если мебель или ремонт были испорчены или если ремонта не было, а арендодатель говорит, что был.
05
Кто должен платить налог?
Конечно, налог должен платить наймодатель (арендодатель). Если доход от сдачи внаем квартиры превышает Br5555 деноминированных рублей в год, то ставки подоходного налога устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если не превышает, то ставки устанавливаются Решением Минского городского Совета депутатов от 29.03.2016 № 189 (для Минска).
Итак, пройдемся по налоговым ставкам, которые зависят от экономико-планировочных зон. Для жилых помещений ставки варьируются от BYN16 до BYN27,5 в месяц за каждую сдаваемую жилую комнату в зависимости от вида экономической зоны. Налог на нежилые помещения — BYN6-9, железобетонный или кирпичный гараж — от BYN10,5 до BYN11,5, другие нежилые помещения (за 1 кв.м) — BYN2,5-4,5.
06
Как расторгнуть договор аренды?
Да, расторгнуть договор найма можно по соглашению сторон, если они выполнили свои обязательства. Для этого изучим статью 61 Жилищного кодекса «Расторжение договора найма жилого помещения»:
1. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.
3. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
07
Что делать, если наймодатель решил продать квартиру?
Если квартира уже продана, то договор аренды автоматически не прекращает свое действие. Однако новый собственник вправе принять решение о расторжении договора найма на основании перехода прав собственности на жилое помещение, но он обязан предупредить об этом нанимателя не менее чем за один месяц.
Материал подготовлен при экспертной поддержке Павла Астапени, юриста и директора агентства недвижимости «Эксперт».
Первоначально было опубликовано здесь: realt.by
Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS
Здравствуйте! У меня вопрос по поводу заключения договора аренды. Знаю, что если собсвенник квартиры находится за границей, то заключение договора аренды возможно с помощью доверенного лица, проживающего в РБ. Скажите, есть ли какие-то варианты заклячения договора без содействия доверенного лица? Спасибо.
Других вариантов нет.
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, если гражданин РБ получил в наследство квартиру в Крыму и хочет сдавать ее там в аренду, должен ли он регистрировать договор найма в РБ и платить налоги тут?
Заключение договоров найма и уплата налогов в Крыму осуществляется в Крыму.
Спасибо за ответ. А нужно ли декларацию в ИМНС РБ по доходам из-за границы представлять?
Этот вопрос, к сожалению, не в моей компетенции.
По вопросу декларирования доходов за рубежом, обратитесь, пожалуйста, за консультацией в налоговую инспекцию.
Спасибо!
Добрый день. Может ли организация в оперативном управлении которой есть квартира республиканского жилищного фонда коммерческого использования сдавать по договорам аренды комнаты в этой квартире нескольким гражданам? Если да, как будет заключаться договор найма, а так же как будет рассчитываться сумма аренды и коммунальные услуги?
Законодательством этот вопрос четко не урегулирован. Полагаю, что да, но только с учетом следующих особенностей. Есть большие перечни лиц, утвержденные Указом Президента 16 декабря 2013 г. № 563, которые имеют право на первоочередное вселение в такие жилые помещения, кроме того, если эти лица не обратились с заявлением о занятии этого жилого помещения, квартира должна быть предложена целиком гражданам, состоящим на учете нуждающихся. Вот если и они не обратились, квартира может быть предложена по частям любым третьим лицам. Договор найма заключается на отдельную комнату, в расчетно-справочном центре по инициативе, как я понимаю Вашего учреждения, лицевой счет делится на несколько по количеству комнат (договоров найма).
Здравствуйте.
Если в частном доме (право собственности у гражданина наимодателя) сдать часть комнаты, то можно ли будет выселить нанимателя и его членов семьи, если будет установлен факт использования не только части комнаты, а всей комнаты?
Где зафиксировать данные счетчиков на газ, электроэнергию и воду?
Спасибо.
Можно, но только в судебном порядке с предоставлением соответствующих доказательств.
Начальные данные счетчиков фиксируются в договоре найма, при его заключении.
Здравствуйте! Хотим сдать квартиру в аренду с условием, что наниматель платит совсем небольшую сумму каждый месяц и за это делает ремонт в квартире. Подскажите пожалуйста, как правильно сформулировать это в договоре, что и как указывать? Может быть есть какие-то образцы текста? Спасибо.
Проблема в том, что заключаемый договор найма — типовой, особо в нем не распишешь все нюансы.
Однако там есть пункт «Дополнительные условия», постарайтесь в него вписать простыми словами, что дополнительно без учета арендной платы обязуется выполнить наниматель.
Добрый день,
может ли составлять договор аренды квартиры доверенное лицо владелец иностранный гражданин и не проживает в РБ?
И если возможно то как стать доверенном лицом ?
Спасибо
Возможно, нужна нотариальная доверенность (или приравненная к нотариальной).