В какой ситуации сегодня находится рынок вторичного жилья, в каких условиях приходится работать риэлтерам, как на «вторичке» могут дальше развиваться события и когда она может вернуться в свое привычное русло — эти и другие вопросы обсудили во время «круглого стола» руководители риэлтерских объединений и аналитик недвижимости портала Realt.by. «Круглый стол» вела заместитель директора ООО «РиэлтБай» по маркетингу Елена Потапович.

О реалиях рынка

Аналитик недвижимости портала Realt.by Артем Сахаревич характеризуют сегодняшнюю ситуацию на вторичном рынке жилья как сложную и непривычную для него. Он отмечает, что за 9 месяцев 2019 года в Минске было продано 10 тысяч квартир, а за аналогичный период текущего года — всего 8700 жилых помещений.

— Сегодня покупательская активность очень волатильная. Вначале рынок проседал на протяжении трех месяцев во время коронавируса. Сейчас мы наблюдаем вторую волну его падения, которая началась после выборов президента. В сентябре на минской «вторичке» было продано всего 720 квартир. В октябре (на 20 число) совершено лишь порядка 350 сделок купли-продажи. Это очень мало, — говорит Артем.

Как работают риэлтерские компании

Агентства недвижимости уже приспособились работать в условиях сложной эпидемиологической обстановки. Они вместе с потребителями пережили первую волну коронавируса. Компании уже более двух месяцев выстраивают работу в период сложной политической обстановки. Теперь они готовятся оказывать риэлтерские услуги в условиях надвигающейся второй волны коронавируса.

Председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор АН «Мольнар» Анатолий Звездин говорит о том, что самым провальным по количеству сделок на минской «вторичке» в этом году был второй квартал. Он связывает это со сложной эпидемиологической обстановкой в стране и мире.

— Первая реакция людей на это явление, которого еще никогда не было и, естественно, никто не мог к нему подготовиться, была шоковая. Люди свернулись как улитки. Покупательская активность очень сильно упала, — дополняет Анатолий Звездин.

Во время пандемии в агентстве «Мольнар» «не изобретали велосипед». Были введены все те же механизмы, что и во всем мире: соблюдение социальной дистанции, использование защитных средств, организация безопасных показов квартир, удаленная работа сотрудников.

— Все эти инструменты позволили достаточно быстро адаптироваться к ситуации и нашим специалистам, и клиентам, а также понять, что пандемия — это новое явление, но с ним можно и надо жить и работать. Думаю, что, получив хороший опыт, вторая волна коронавируса не будет оказывать такого сильного влияния на рынок, как первая, — уточняет эксперт.

Заместитель председателя совета БелАН, директор гомельского АН «Недвижимость линия закона» Олег Вольштейн рассказывает, что подобные меры при оказании услуг в период пандемии принимали и агентства недвижимости Гомеля. Большинство из них стали работать удаленно.

— Наверное, мы — единственное агентство в городе, которое не уходило на «удаленку», а работало в прежнем режиме. Мы стали активно применять такой инструмент, как видеопоказ. Это позволило нам сохранить свои объемы, — уточняет Олег Вольштейн.

Во время пандемии некоторые агентства стали задумываться о смене офиса. Работая в удаленном режиме, не было смысла содержать большие помещения.

— Аренда коммерческого помещения — это существенная статья расходов любой организации. Наша компания одна из первых приняла решение уйти на удаленную работу. Мы встречались с клиентами только в том случае, если они на этом настаивали. Вся работа с потребителями, в том числе по условиям заключения сделки, тоже была переведена в режим онлайн. Понимание того, что большой офис компании не нужен, пришло к нам очень быстро. Сейчас мы арендовали небольшое помещение в центре города. Офис нам нужен для встреч с клиентами, но самое главное, чтобы соблюсти требование лицензирующего органа, — говорит председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности, директор АН «Смарт Риэлт» Татьяна Недерева-Архипец.

На рынке сложилась патовая ситуация

Председатель правления Союза «Конфедерация агентств недвижимости», директор АН «Эксперт» Павел Астапеня сравнивает нынешнее поведение продавцов и покупателей с действиями партизан в годы Великой Отечественной войны. Он говорит о том, что продавцы затаились. Возможно, они ожидают экономической стабилизации, поэтому неохотно снижают цены. Он ссылается на статистику портала Realt.by, согласно которой пока лишь 10−15% продавцов решились на снижение цены.

— Точно такой же партизанской тактики придерживаются и покупатели. Они затаились и ждут падения цен. Поэтому дальнейшее развитие рынка возможно только в том случае, если или продавцы, или покупатели выйдут из окопов и начнут совершать действия на рынке. На мой взгляд, это возможно, но не со стороны покупателей. Потому что сегодня они имеют более ликвидные активы, нежели продавцы. Мы знаем по статистике, сколько валюты было снято с депозитов за последние два месяца. То есть деньги на приобретение недвижимости у людей есть. Но пока они откладывают покупки в надежде на падение цен. Полагаю, что оно неизбежно. И только это может оживить рынок, — дополняет Павел Астапеня. — На рынке сложилась патовая ситуация, и выход из нее возможет только при падении цен.

Председатель Союза риэлтерских организаций, директор АН «Центральное» Александр Лосицкий также говорит о том, что особенно сильно изменилось поведение покупателей после выборов президента. Они стали реже обращаться в компанию и соглашаться выезжать на показы.

— По статистике в июне и июле в Минске резко возросло предложение квартир. Такого никогда не было. Даже те люди, которые не планировали в ближайшее время продавать свои квартиры, выставили их на рынок. Как правило, это объявления от частных лиц, которые предложили квартиры по ценам, исходя из своих личных соображений, а не отталкиваясь от реалий рынка, — дополняет Александр Лосицкий.

Олег Вольштейн акцентирует внимание на том, что на региональном рынке сложилась такая же ситуация, как и на минском.

— В прошлые кризисы, когда в Минске происходило падение цен, то в Гомеле оно начиналось спустя 4−5 месяцев. Сейчас гомельский рынок моментально отреагировал на ситуацию в стране. Покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на падение цен. Ситуация изменится, когда покупатели и продавцы найдут консенсус, — уточняет директор агентства «Недвижимость линия закона».

Могут ли айтишники повлиять на рынок?

Согласно статистике порядка 2 тысяч сотрудников IT-компаний уже выехали из Беларуси на работу за рубеж. Крупные организации открывают офисы за границей и готовят базис для вывоза своих специалистов, которым нужно либо сдавать свои квартиры в долгосрочную аренду, либо продавать жилье. Чтобы быстро продать недвижимость, они будут вынуждены снижать цены. Как это может повлиять на рынок?

По словам Анатолия Звездина, сегодня в IT-отрасли Беларуси работают порядка 60 тысяч человек. Если выехали 2 тысячи, что составляет 3% от общего количества занятых, то эти миграционные процессы не станут определяющим фактором для рынка недвижимости.

Татьяна Недерева-Архипец полагает, что проблема релокации существенно будет влиять на настроение людей и поведение отрасли в целом.

— Не стоит забывать, что 45 компаний заявили о том, что уже рассматривают организацию офисов за рубежом. Бизнес позволяет своим сотрудникам работать удаленно, в том числе в других странах. Возможность релокации бизнеса не только в сфере IT-технологий пагубно сказывается на настроениях потребителей, в том числе риэлтерских услуг. Я бы этот фактор со счетов не сбрасывала. Уже сегодня мы сталкиваемся с запросами клиентов, которые уехали или собираются уезжать. Сейчас подавляющее большинство таких клиентов имеют намерение сдавать объекты в долгосрочную аренду, а не продавать, — уточняет директор агентства «СмартРиэлт».

Без кредитов рынок умрет?

— Украинский рынок недвижимости фактически жил без кредитов 10 лет — с 2008 по 2018 год. За это время в стране прошли две избирательные компании, кризисы, взлеты и падения рынка. Тем не менее, он живет и сегодня, — говорит Анатолий Звездин. — Кредитная составляющая для рынка жилья очень важна. Но опыт показывает, что он может жить и без кредитов.

В кризисы возрастает роль партнерских продаж

В кризисные периоды на рынке возрастает и солидарность риэлтерских организаций.

Анатолий Звездин напоминает, что два года назад БелАН была разработана программа «Партнерские продажи». Сначала в ней участвовали 7 компаний, а теперь состоят более 20 агентств недвижимости, причем не только членов ассоциации «Недвижимость».

— К сожалению, на сегодняшний день партнерских продаж немного, но они есть. Это хороший инструмент. Другое дело, что он должен развиваться. Но для этого в Минске в них должно участвовать не 20 компаний, а 40−50. Но этот процесс идет. Жизнь вносит свои коррективы, поэтому правила требуют корректировки. Это инструмент самоорганизации, поэтому мы приглашаем принять в нем участие все риэлтерские организации, — говорит Анатолий Звездин.

Павел Астапеня полагает, что если в результате развития кризисных явлений в экономике на рынке не появится достаточно большого количества покупателей с наличными деньгами, то рынок будет вынужден переходить на обменные цепочки.

— В таких условиях партнерские продажи будут идеальным выходом из сложившейся ситуации. Тогда в этой программе будут участвовать не 20 и не 40−50 агентств, а все, — высказывает свою точку зрения Павел.

Как рынок выходил из предыдущих кризисов

По словам Артема Сахаревича, в 2006 году президентские выборы прошли в нашей стране незаметно для рынка.

В 2010 году они имели лишь косвенное влияние на рынок.

— Заработная плата в долларовом эквиваленте белорусов за 3−6 месяцев до выборов росла очень высокими темпами и была несопоставима с производительностью труда. Это разогревало высокую покупательскую способность граждан. В 2011 году это привело к девальвации белорусского рубля и кризису. Но по сравнению с сегодняшней ситуацией, в то время было достаточно спокойно, хотя и был введен полный запрет на валютные операции и введены другие жесткие меры борьбы с кризисом. Не думаю, что сейчас повторится такая же ситуация. Но, по всей видимости, в течение ближайших 3−6 месяцев будут предложены какие-то меры выхода из кризиса, — говорит аналитик.

Когда рынок выйдет из нынешнего кризиса?

— У меня нет сомнений, что цены будут снижаться. Вопрос только в темпах. Думаю, что уже к весне они отрегулируются и на рынок вернутся покупатели. Если кредитование покупки жилья не возобновится, то на рынок выйдет много покупателей со своими деньгами, но при условии, что квадратный метр будет стоить примерно 1000−1100 долларов США. Это оптимистичный сценарий, — высказывает свою точку зрения Артем Сахаревич.

Если все-таки политический кризис затянется или появятся какие-то другие факторы, которые будут отвлекать людей от решения жилищного вопроса, и на рынок не выйдут покупатели, то может пройти и год, и полтора, и два.

— Тогда на рынке будут проходить сугубо обменные операции. Это будет пессимистический сценарий, и это будет тяжело для всех, — заключает аналитик.

Татьяна Недерева-Архипец полагает, что сделки будут трансформироваться. Уже сегодня усиливается роль риэлтера не только с точки зрения безопасности совершения сделки, но и с точки зрения отстаивания интересов своего клиента.

Что касается цен, то, по ее мнению, глубина и период падения будут зависеть от того, как быстро общество и государство найдут решение выхода их сложившейся политической ситуации.

— Если это произойдет быстро, до 3 месяцев, то падение цен остановится в течение 9−12 месяцев. Если сроки выхода из сложившейся ситуации будут длительными, то прогнозировать темп снижения и сроки падения будет очень сложно, — дополняет Татьяна Недерева-Архипец.

Александр Лосицкий говорит, что исторически сложилось так, что белорусские риэлтеры всегда работали и работают «от продавца». Но даже сейчас не все специалисты по недвижимости понимают, зачем потребитель продает квартиру.

— Покупатель понимает, что если ему нужно купить квартиру для себя, а не в инвестиционных целях, он все равно ее купит в коротком промежутке времени и обратится за помощью риэлтера, который владеет ситуацией на рынке. Поэтому, думаю, агентствам надо начинать работать «от покупателя». Сейчас риэлтерская услуга оказывается ему только на этапе проверки юридической чистоты сделки, — высказывает свое мнение Александр.

— У меня есть только оптимистический сценарий развития ситуации на рынке. Считаю, что ресурсов для длительного конфликта между государством и обществом нет, — говорит Анатолий Звездин.

Что касается трансформации риэлтерской услуги, то, по его мнению, этот процесс уже происходит и будет идти дальше.

— Сейчас важно работать по-новому с потребителем, слышать и, если необходимо, формировать его потребности. В этом смысле успешными будут те агентства, которые быстрее научатся работать по-другому. Поэтому сделки будут. Сейчас сложно прогнозировать уровень цен. Но рынок будет работать при любых ценах. Это данность. Нам приходится работать в разное время: в периоды роста и падения цен. При падении у покупателя появляется шанс купить квартиру большего размера или более высоких потребительских качеств, — дополняет директор агентства «Мольнар».

— Павел Астапеня считает, что падение цен продлится до марта 2021 года.

— С сегодняшнего дня и до марта будущего года падение цен составит 15−20%. При этом надо внимательно наблюдать за курсом белорусского рубля. Если будет происходить его девальвация, то темпы падения цен в долларах будут гораздо выше, чем 15−20%. Цены на жилье комфорт- и бизнес-класса адаптируются к рыночной ситуации, потому что в последние три года они были крайне завышенными. Если такое падение цен произойдет, и я ожидаю этого, то, начиная с весны следующего года, количество сделок на вторичном рынке вырастет по сравнению с сентябрем-октябрем 2020 года, — говорит эксперт.

Если падение цен составит те же 15−20%, но покупатели с наличными деньгами все же не выйдут на рынок, тогда всем придется работать по обмену квартир с доплатой.

— Так в 90-х годах прошлого столетия работали все агентства. Это сложная работа и для риэлтеров, и для потребителей, потому что будут увеличиваться сроки экспозиции объектов и решение квартирного вопроса для потребителей в целом, — уточняет Павел.