Миновал первый месяц осени 2015 года, курс доллара с середины августа больше не пугал нас своими резкими переменами настроения, рынок новостроек, как показывает статистика, также предельно спокоен. Несмотря на это, многие терпеливо ждут снижения цен на «квадраты», будучи глубоко убежденными в логичности такого развития событий. Мы поговорили с представителями минских агентств недвижимости о первичном рынке, о покупателях и ценах.
Павел Астапеня, директор Агентства недвижимости «Эксперт«:
— Сегодня, анализируя ситуацию на первичном рынке, я рассматриваю ее в двух ипостасях – как руководитель агентства недвижимости и как потребитель, так как я сам в ближайшем будущем планирую решать свой жилищный вопрос. В обоих случаях мои мнения о первичном рынке в Минске сходятся. Один кв.м жилья в новостройке будет стоить в два раза дешевле, чем сейчас, только в двух случаях: когда средняя месячная заработная плана в столице опустится до $250 или когда производительность труда во всех сферах увеличится в два раза.
Желая среднюю зарплату в $1000 в месяц, а один кв.м по $500, мы все должны просто работать в два раза лучше. Это простые законы экономики. Я заметил, что с наступлением кризисных моментов люди осознают эти правила все четче. В ближайшее время, я думаю, так зарплаты не упадут, а лучше работать мы не станем, значит и цена «квадрата» значительно не поменяется.
Предпочтения людей на первичном рынке не изменились: большая часть покупателей сосредоточена в эконом-сегменте, популярностью пользуются квартиры небольшой площади. Что касается того, что застройщики стали предлагать квартиры с чистовой отделкой, то это говорит о наличии спроса на такую услугу, а также о способе привлечения покупателей.
Наталья Комар, руководитель группы, риэлтер АН «Мольнар Сити Центр»:
— Изменения на первичном рынке есть.Произошло снижение цены на строящиеся и готовые новостройки. Прошли аукционы по квартирам от «МАПИДа» и «Минскстроя». Сократилось число публикуемых новых проектных деклараций. Проводятся многочисленные акции от застройщиков с целью стимулирования спроса. Активно используется агрессивная реклама на радио и в СМИ. Внедряются системы зачета квартир trade-in. Предлагаются к покупке готовые квартиры с рассрочкой платежа. Изменилось и поведение покупателей. Они внимательно изучают репутацию компании-застройщика. Некоторых застройщиков, в том числе государственных, покупатели обходят стороной.
На мой взгляд, количество покупателей новостроек не то чтобы сократилось. Текущие покупки больше ориентированы на личное использование, а не инвестирование. Получается, что покупатели разделились на две большие группы – потребители и инвесторы. Если первые ищут варианты строительства/покупки в рассрочку (ставку по кредитам на недвижимость в 32%, на мой взгляд, можно считать заградительной), то вторые ориентированы на максимальные скидки при 100% оплате. Инвесторы держат руку на пульсе событий. Ждут.
Здесь все очень просто. Важна конечная цена покупки. Стоимость квадратного метра квартиры большей площади однозначно будет дешевле, чем в небольших квартирах. В самой невыгодной позиции оказались квартиры свыше 120 кв.м. Они или не востребованы, или продаются по относительно низкой цене. Рынок требует небольшие метражи. Даже неудачная планировка будет продана, если покупатель сочтет, что это дешево. Да, наши покупатели таковы, что они закроют глаза и на огрехи планировки, если цена вписывается в их бюджет. Беспринципность покупателей позволяет застройщикам идти на максимальное удешевление проекта.
Ожидание покупателей сформировано в пределах эквивалента $1000-1100 за кв.м. Для панельных домов эта сумма ниже, порядка $850-950. Пока застройщики предлагают квартиры дороже. Цены на каркасное жилье (готовое или сдача в течение года) стартуют от $1150. При выходе проектной декларации на панельное жилье по $1000-1050 квартиры оказываются раскупленными за 2 дня.
Те, кто ждет «по пятьсот», как правило, не смогут купить и по триста. Просто наблюдение. Если вспомните, в период 1998-1999 годов у нас была ситуация, когда возводимые дома стоили баснословные $500 за кв.м. Это было очень дорого, недостижимо дорого. Например, кирпичные дома на пл. Бангалор, на ул. Кузьмы Чорного. Но и заработные платы тогда находились на уровне 100-120 долларов. Так что рынок недвижимости чутко изымает заработанные деньги населения. Жилье как было основным оплотом стабильности и уверенности в завтрашнем дне, так и осталось.
Хотела бы отдельно остановиться на теме нового элитного жилья. Кризис также затронул и этот сегмент. На данный момент продажная цена такой недвижимости не превышает $2000 за кв.м. Полагаю, многих удивит факт, что элитное жилье по-прежнему пользуется спросом у покупателей. Большие по стоимости объекты, как правило, покупаются в рассрочку. Я думаю, что в ближайшие годы будет постепенно раскуплено построенное элитное жилье, а дальше — дефицит.
Что касается ближайшего будущего, на мой взгляд, резко вырастет доля возводимого панельного жилья, и сократятся объемы строительства. Так много, как в 2015 году, в будущие годы строить уже не будут, по крайней мере, до лучших времен.
Наталья Пичуха, руководитель «Твоя столица. Новостройцентр«:
— Мы наблюдали активность покупателей в сегменте классов «эконом» и «стандарт». Были востребованы квартиры в следующем ценовом диапазоне: однокомнатные до $52 тыс., двухкомнатные до $75 тыс. и трехкомнатные до $88 тыс. Потребителю более важна сумма сделки, нежели площадь приобретаемой квартиры и цена квадратного метра. Поясню, на рынке все чаще встречаются предложения, например, однокомнатных квартир по цене $50 тыс. При этом в одном доме это будет 38 кв.м по цене $1315 за квадратный метр, в другом 45 кв.м по цене $1110. Обе эти квартиры будут востребованы.
Новость последних дней: застройщики домов классов «комфорт», так долго державшие цены, также приняли решение об их снижении. В некоторых известных и значимых проектах Минска на сегодняшний день очень привлекательные цены. Интерес к этим проектам резко пошел вверх.
Кто покупает сейчас новостройки? Те, кто хочет жить в определенном районе Минска и понимает, что через год данного предложения уже не будет. Я говорю о Брилевичах, о застройке вдоль проспекта Дзержинского и ул. Каховской. При этом, возможно, и будет предложение по более привлекательной цене, но за МКАД или в домах более низкого класса. Также совершают сделки те, кто продал старую квартиру и принял решение о приобретении более просторной квартиры в новостройке. В сентябре стартовал новый учебный год, в Минск приехали студенты, и стоит сказать, что 25 % наших сделок прошло с участием представителей регионов.
Первоначально было опубликовано здесь: realt.by
Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS
«Желая среднюю зарплату в $1000 в месяц, а один кв.м по $500, мы все должны просто работать в два раза лучше. Это простые законы экономики.» Если город будет позволять всем своим жителям получать по 1000$ — тогда рыночная стоимость квадрата сама вырастет в не зависимости от качества и производительности труда…
Это точно, а пока мы зарабатывем сущие копейки, о покупке жилья речи идти не может, разве что арендовать квартиру на сутки, но дешевую