Вот уже 46 недель подряд аналитический центр Realt.by наблюдает падение цен во всех сегментах жилой недвижимости. Этот затяжной прыжок в пропасть может стать рекордным по своей продолжительности. С каждым днем прогнозы экспертов становятся все более и более мрачными. Те, кто предсказывал ценовое плато уже в сентябре – октябре нынешнего года, сегодня дают комментарии куда более осторожно. Остальные не скрывают: кризис будет долгим, и ценовое дно пока не просматривается. Realt.by поговорил с экспертами рынка недвижимости и послушал их неутешительные прогнозы.
Тренд #1: кризис усилится
– В первой половине 2016 года рынок жилой недвижимости продолжит ощущать на себе негативное влияние экономических факторов, – считает Наталья Пичуха, руководитель «Твоя Столица. Новостройцентр». – К ним я отношу уровень доходов населения, нестабильный курс доллара, падающую цену на нефть, отсутствие доступных кредитов, которые продолжат негативно влиять на реалии рынка недвижимости.
Другие специалисты рисуют картину в более мрачных тонах:
– Вероятнее всего, нам стоит готовиться к еще одному году пребывания в условиях неопределенности и ожидании реформ, – считает Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, специализирующейся на рынке долевого строительства. – Доходы населения снизятся еще больше, а вместе с ними – цены на товары длительного пользования, в том числе и недвижимости.
С этим утверждением согласен Павел Астапеня: «Нас ожидает более глубокий кризис рынка недвижимости, чем мы это наблюдали в 2015 году», – считает директор агентства недвижимости «Эксперт».
Тренд #2: количество сделок сократится
В первую очередь за счет сокращения количества инвестиций в жилую недвижимость:
– В новом году будет низкий процент сделок по приобретению квартир с целью инвестиций, – считает Наталья Пичуха. – Эта тенденция сохранится до появления положительной динамики, т. е. лишь когда цена квадратного метра прекратит падение, несколько месяцев будет стабильной, а затем покажет рост, на рынок жилой недвижимости вернутся инвесторы. Но об этом в среднесрочной перспективе говорить пока рано. Однако благодаря отложенному спросу объем сделок не сократится.
Павел Астапеня не разделяет прогнозов своей коллеги – по его мнению отложенный спрос уже удовлетворен:
– В начале 2015 года я прогнозировал сохранение количества сделок на рынке в первую очередь за счет снижения цен, – напоминает Павел Астапеня. – Именно благодаря снижению в 2015 году был удовлетворен отложенный спрос: люди, которые имели в кармане $40 тыс. и не имели возможности купить квартиру в 2014 году, в 2015 году удовлетворили свою потребность в жилье. На сегодняшний день отложенный спрос уже исчерпан, и в 2016 году нас ждет сокращение сделок на вторичном рынке на 15%. Останутся лишь текущие сделки, которые происходят под давлением жизненных обстоятельств покупателей: съезды, обмены, разъезды, улучшение жилищных условий и прочее.
Тренд #3: цена квадратного метра продолжит падать, но перестанет иметь значение
– Именно общая цена квартиры, а не квадратного метра в году грядущем станет главным критерием принятия решения для большинства покупателей, – считает Юрий Жарков. – Цена сделки будет снижаться, а индикатив квадратного метра перестанет быть показателен. И хотя наибольшим спросом будут пользоваться малогабаритные квартиры жилой среды эконом-класса, этот сегмент еще малочисленен и только начинает расширяться, поэтому высокая цена квадратного метра в нем не сможет оказать существенного влияния на статистические показатели всего рынка. Статистика продолжит «дарить» полюбившийся потребителю отрицательный тренд.
Тренд #4: настанет эра малогабаритных квартир
– Наибольшим спросом будут пользоваться проекты, сочетающие в себе и доступность, и умеренное качество строительства, – продолжает Юрий Жарков, – что удачно воплощено в некоторых новых проектах индустриальных серий и домов каркасно-блочного типа, планировочные решения которых представлены малогабаритными квартирами.
Как следствие, квартиры бизнес- и комфорт-класса будут не востребованы за счет больших площадей, если не сравняются по цене кв.м с эконом-классом:
– Наиболее чувствительным к снижению спроса, как и прежде, будет самый емкий сегмент рынка – жилье комфорт-класса, – считает Юрий Жарков. – Именно этот сегмент больше всего потеряет либо в цене, либо в темпах реализации – в каждом конкретном случае – доме, жилом комплексе – исход будет зависеть от инвестиционной стратегии девелопера.
Павел Астапеня считает, что девелоперы пойдут на снижение цен, и за счет этого количество сделок в сегменте бизнес- и комфорт-класса вырастет по сравнению с 2015 годом:
– С 2015 по 2016 год жилье повышенных потребительских качеств больше всего потеряет в цене. Квадратный метр жилья в комфорт- и эконом-классе уже практически сравнялся по ценам реальных сделок, но если смотреть на статистику предложений, еще много комфорт-класса находится в ценах $1400–1500. 2016 год это исправит: квадратный метр жилья комфорт-класса сравнится с эконом-классом даже по цене предложения. Но из-за больших площадей в абсолютном выражении комфорт-класс будет дороже.
Тренд #5: массовый исход застройщиков
– Он уже начал проявляться, но точечно, в 2016 году он станет гораздо более заметным, – говорит Павел Астапеня. – Понятно, почему: нас ожидает кризис рынка недвижимости, более глубокий, чем мы это наблюдали в 2015 году, не так много новых объектов будет появляться (если они будут появляться вообще, в чем я сомневаюсь). Часть застройщиков в принципе прекратит свою работу, а часть умерит свои аппетиты и будет выполнять подрядные работы для других застройщиков.
Тренд #6: застройщики «неликвида» возьмут паузу либо начнут жестко экономить
– По мере усиления тренда к вынужденной экономии при строительстве и появления первых вопиющих примеров политики сбережения возрастет и роль критериев качества, – считает Юрий Жарков. – Наибольший риск в этом смысле будут представлять уже строящиеся жилые дома, запроектированные в так называемые «хорошие времена», когда большая часть рынка, казалось, уже была готова к просторным квартирам, ныне оказавшимся не такими востребованными, как ожидалось.
В «Твоя Столица. Новостройцентр» считают, что вместо жестких мер экономии застройщики дорогих проектов предпочтут сдерживать пульс стройки:
– Возможно замедление темпов строительства, связанное с разрывом ликвидности у некоторых застройщиков, – отмечает Наталья Пичуха.
Юрий Жарков тоже не исключает такого эффекта. По его мнению, сокращение темпов выведения на рынок проектов бизнес-класса поможет сохранить интерес к ним среди редких покупателей:
– Темпы запуска новых проектов комфорт- и бизнес-класса будут серьезно уступать проектам эконом-класса, что в свою очередь соответствует текущим и прогнозируемым объемам поглощения и конъюнктуре рассматриваемых сегментов рынка жилья. Однако, едва ли застройщики пойдут на искусственное замедление темпов строительства. Дело в том, что данная мера имеет как минимум два очень «неудобных» для застройщика эффекта – увеличение себестоимости и снижение доверия к вялотекущей стройке со стороны потребителя, покупательские симпатии которого весьма чувствительны к темпам строительства.
Тренд #7: что будет строиться?
Эксперты едины во мнении: если застройщики и решатся что-нибудь строить, то в первую очередь проекты эконом-класса. Новостройки бизнес- и комфорт-класса в 2016 году вряд ли появятся. Насчет перспектив строительства «элитки» мнения разделились.
– В первую очередь будет строиться самое дешевое жилье, которое только можно себе представить, – считает Павел Астапеня. – Комфорт-класс, бизнес-класс по сути строиться перестанут. Не будет такого количества каркасно-блочных домов, которые строятся по известным адресам столицы.
– Тезис «что ни нарисуй – все продастся», ранее бравшийся на вооружение многими проектировщиками и застройщиками, в настоящее время, стоит признать, окончательно потерял свою ценность, – констатирует Юрий Жарков. – Проектов эконом-класса, которые окажутся по карману подавляющей части его целевой аудитории, с каждым разом будет становиться все больше,что, кстати, само по себе будет удерживать рынок от еще большего падения цен.
– И покупателям и застройщикам будет интересен пригород Минска, – считает Наталья Пичуха. – Покупателям из-за низкой цены кв.м, застройщикам – с целью получения участка без неподъемных обременений. Как и в этом году, застройщики будут предлагать рассрочки при покупке квартиры, только количество застройщиков, пользующихся данным инструментом, увеличится, также как и срокрассрочки – от 3 до 5 лет. Однако при покупке новостроек в приоритете будут квартиры, расположенные в готовых домах или находящихся на последних стадиях строительства. Недоверие в условиях кризиса растет, тем самым покупатели будут нивелировать свои риски.
Тренд #8, неожиданный: в Минске могут появиться по-настоящему элитные новостройки
Директор АН «Эксперт» считает, что проекты элит-класса, которых на сегодняшний день в Минске еще не было, могут таки появиться в кризисный год. По его мнению, именно во время кризиса в Беларуси возникнет спрос на такое жильё.
– В нестабильные времена крупные компании развиваются за счет поглощения мелких компаний; в итоге богатые богатеют, а бедные беднеют, – считает Павел Астапеня. – Это не наше ноу-хау, так происходит во всем мире. Богатых людей в Беларуси немного, но они есть, и именно за счет кризиса вырастет их доход. Вместе с доходом растут и потребности. А у нас нет объектов, которые действительно соответствуют общемировым стандартам элитности. Наши олигархи живут в домах, которые позиционируются как элитные, но на самом деле таковыми не являются.
Юрий Жарков не сошелся во мнении со своим коллегой:
– Не стоит ждать прорыва в том, что касается жилой среды с высоким классом качества. Такие проекты требуют более серьезной предпроектной проработки, что долгие годы, как правило, не делалось, а, следовательно, специалистов, которые способны оказать содействие в создании сбалансированной жилой среды повышенной классности, на местном рынке практически нет. Допускаю, что спрос в данном классе жилой среды может проявить себя самым ярким образом именно в 2016 году. Но его удовлетворение требует наличия предложения, которое практически отсутствует и вряд ли оно будет дополнено качественно новыми объектами в среднесрочной перспективе в условиях дефицита волевых, денежных и технологических ресурсов. В худшем случае появятся проекты нареченные, но по-прежнему далекие по качеству от премиум-класса, в лучшем – продадутся хотя бы те «элитки», которые уже построены.
Первоначально было опубликовано здесь: realt.by
Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS
Добрый день , попал немного в странную ситуацию.Я приобрел 9 мая 2015г через государственный аукцион в Минске землю.Я оформил землю в собственность (по всем правилам и получил разрешение на строительства). После я узнал, что участок отобрали (сельсовет) у прошлого владельца по причине (не освоения). Участок бывший владелиц получал как нуждающийся в 2010 г.
После обращения бывшего владельца в суд ,судом было принято: участок отобрали без оснований (так как был снят грунт и тд. ) и сельсовет проиграл дело .Было прекращено: Результаты аукциона, решение об изъятии участка, прекращение мною владения. На меня был наложен штраф 5 млн.
На данный момент: решение в реестре на владение участком аннулировано от 28.10.2015
Правильно ли поступил суд в такой ситуации?
Могу ли я получить другой участок ? (так как возврат средств влечет за собой значительные финансовые потери) Могут ли быть проиндексированы мое средства ? Так как на момент покупки участка это были другие деньги (валютные скачки).
Спасибо
Олег, мне крайне сложно и, наверное, не совсем этично, высказывать точку зрения о том, прав или не прав суд.
Кроме того, дело находится в такой стадии, что я в принципе вряд ли чем-то помогу.
Если есть необходимость, могу скинуть координаты адвоката, который, возможно, может помочь в данной ситуации.
Скажите скоро будет девальвация бел.рубля стоит ли приобретать недвижимость? И ещё с России родственники тоже хотят приобрести ,но смущает скорая девальвация
Девальвация или деноминация?
В чем смущение-то?
Деноминация, может стоить взять кредит на покупку и потомвыиграть на разнице?
Сама по себе деноминация не обязательно означает девальвацию (удешевление стоимости белорусского рубля). А ведь именно девальвация позволяет выигрывать на разнице.
Павел, я в какой-то степени Ваш коллега, только из РФ.
.
Так вот, Вы так пессимистично расписали ситуацию на вашем рынке (на рынке Белоруссии), но я же с уверенностью могу сказать, что в Москве за последние 1,5 года у меня значительно увеличилось количество сделок с вашими гражданами, а цены на недвижимость, как вы догадываетесь, в Москве значительно не проседали.
Иными словами, деньги у ваших граждан есть, и кризис — скорее в головах
Василий, я пессимистично описал общее состояние рынка, но у отдельно взятых специалистов и агентств недвижимости, способных конкурировать в нынешних условиях, все будет хорошо.:-)
А количество белорусов, приобретающих недвижимость в Москве увеличилось за счет сокращения в 2 раза в долларовом эквиваленте цен в Москве, чего пока не случилось в Минске. Этот исторический момент случился в конце 2014 года, когда, продав 3-комнатную в Минске, можно было купить 1-комнатную квартиру в Москве. Отсюда и рост сделок.