Кризис усилится, строительство притормозит, наступит эра малогабаритных квартир. Прогнозы экспертов на 2016 год

Вот уже 46 недель подряд аналитический центр Realt.by наблюдает падение цен во всех сегментах жилой недвижимости. Этот затяжной прыжок в пропасть может стать рекордным по своей продолжительности. С каждым днем прогнозы экспертов становятся все более и более мрачными. Те, кто предсказывал ценовое плато уже в сентябре – октябре нынешнего года, сегодня дают комментарии куда более осторожно. Остальные не скрывают: кризис будет долгим, и ценовое дно пока не просматривается. Realt.by поговорил с экспертами рынка недвижимости и послушал их неутешительные прогнозы.

Тренд #1: кризис усилится

– В первой половине 2016 года рынок жилой недвижимости продолжит ощущать на себе негативное влияние экономических факторов, – считает Наталья Пичуха, руководитель «Твоя Столица. Новостройцентр». – К ним я отношу уровень доходов населения, нестабильный курс доллара, падающую цену на нефть, отсутствие доступных кредитов, которые продолжат негативно влиять на реалии рынка недвижимости.

Другие специалисты рисуют картину в более мрачных тонах:

– Вероятнее всего, нам стоит готовиться к еще одному году пребывания в условиях неопределенности и ожидании реформ, – считает Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, специализирующейся на рынке долевого строительства. – Доходы населения снизятся еще больше, а вместе с ними – цены на товары длительного пользования, в том числе и недвижимости.

С этим утверждением согласен Павел Астапеня: «Нас ожидает более глубокий кризис рынка недвижимости, чем мы это наблюдали в 2015 году», – считает директор агентства недвижимости «Эксперт».

Тренд #2: количество сделок сократится

В первую очередь за счет сокращения количества инвестиций в жилую недвижимость:

– В новом году будет низкий процент сделок по приобретению квартир с целью инвестиций, – считает Наталья Пичуха. – Эта тенденция сохранится до появления положительной динамики, т. е. лишь когда цена квадратного метра прекратит падение, несколько месяцев будет стабильной, а затем покажет рост, на рынок жилой недвижимости вернутся инвесторы. Но об этом в среднесрочной перспективе говорить пока рано. Однако благодаря отложенному спросу объем сделок не сократится.

Павел Астапеня не разделяет прогнозов своей коллеги – по его мнению отложенный спрос уже удовлетворен:

– В начале 2015 года я прогнозировал сохранение количества сделок на рынке в первую очередь за счет снижения цен, – напоминает Павел Астапеня. – Именно благодаря снижению в 2015 году был удовлетворен отложенный спрос: люди, которые имели в кармане $40 тыс. и не имели возможности купить квартиру в 2014 году, в 2015 году удовлетворили свою потребность в жилье. На сегодняшний день отложенный спрос уже исчерпан, и в 2016 году нас ждет сокращение сделок на вторичном рынке на 15%. Останутся лишь текущие сделки, которые происходят под давлением жизненных обстоятельств покупателей: съезды, обмены, разъезды, улучшение жилищных условий и прочее.

Тренд #3: цена квадратного метра продолжит падать, но перестанет иметь значение

– Именно общая цена квартиры, а не квадратного метра в году грядущем станет главным критерием принятия решения для большинства покупателей, – считает Юрий Жарков. – Цена сделки будет снижаться, а индикатив квадратного метра перестанет быть показателен. И хотя наибольшим спросом будут пользоваться малогабаритные квартиры жилой среды эконом-класса, этот сегмент еще малочисленен и только начинает расширяться, поэтому высокая цена квадратного метра в нем не сможет оказать существенного влияния на статистические показатели всего рынка. Статистика продолжит «дарить» полюбившийся потребителю отрицательный тренд.

Тренд #4: настанет эра малогабаритных квартир

 Наибольшим спросом будут пользоваться проекты, сочетающие в себе и доступность, и умеренное качество строительства, – продолжает Юрий Жарков, – что удачно воплощено в некоторых новых проектах индустриальных серий и домов каркасно-блочного типа, планировочные решения которых представлены малогабаритными квартирами.

Как следствие, квартиры бизнес- и комфорт-класса будут не востребованы за счет больших площадей, если не сравняются по цене кв.м с эконом-классом:

– Наиболее чувствительным к снижению спроса, как и прежде, будет самый емкий сегмент рынка – жилье комфорт-класса, – считает Юрий Жарков. – Именно этот сегмент больше всего потеряет либо в цене, либо в темпах реализации – в каждом конкретном случае – доме, жилом комплексе – исход будет зависеть от инвестиционной стратегии девелопера.

Павел Астапеня считает, что девелоперы пойдут на снижение цен, и за счет этого количество сделок в сегменте бизнес- и комфорт-класса вырастет по сравнению с 2015 годом:

– С 2015 по 2016 год жилье повышенных потребительских качеств больше всего потеряет в цене. Квадратный метр жилья в комфорт- и эконом-классе уже практически сравнялся по ценам реальных сделок, но если смотреть на статистику предложений, еще много комфорт-класса находится в ценах $1400–1500. 2016 год это исправит: квадратный метр жилья комфорт-класса сравнится с эконом-классом даже по цене предложения. Но из-за больших площадей в абсолютном выражении комфорт-класс будет дороже.

Тренд #5: массовый исход застройщиков

– Он уже начал проявляться, но точечно, в 2016 году он станет гораздо более заметным, – говорит Павел Астапеня. – Понятно, почему: нас ожидает кризис рынка недвижимости, более глубокий, чем мы это наблюдали в 2015 году, не так много новых объектов будет появляться (если они будут появляться вообще, в чем я сомневаюсь). Часть застройщиков в принципе прекратит свою работу, а часть умерит свои аппетиты и будет выполнять подрядные работы для других застройщиков.

Тренд #6: застройщики «неликвида» возьмут паузу либо начнут жестко экономить

– По мере усиления тренда к вынужденной экономии при строительстве и появления первых вопиющих примеров политики сбережения возрастет и роль критериев качества, – считает Юрий Жарков. – Наибольший риск в этом смысле будут представлять уже строящиеся жилые дома, запроектированные в так называемые «хорошие времена», когда большая часть рынка, казалось, уже была готова к просторным квартирам, ныне оказавшимся не такими востребованными, как ожидалось.

В «Твоя Столица. Новостройцентр» считают, что вместо жестких мер экономии застройщики дорогих проектов предпочтут сдерживать пульс стройки:

– Возможно замедление темпов строительства, связанное с разрывом ликвидности у некоторых застройщиков, – отмечает Наталья Пичуха.

Юрий Жарков тоже не исключает такого эффекта. По его мнению, сокращение темпов выведения на рынок проектов бизнес-класса поможет сохранить интерес к ним среди редких покупателей:

– Темпы запуска новых проектов комфорт- и бизнес-класса будут серьезно уступать проектам эконом-класса, что в свою очередь соответствует текущим и прогнозируемым объемам поглощения и конъюнктуре рассматриваемых сегментов рынка жилья. Однако, едва ли застройщики пойдут на искусственное замедление темпов строительства. Дело в том, что данная мера имеет как минимум два очень «неудобных» для застройщика эффекта – увеличение себестоимости и снижение доверия к вялотекущей стройке со стороны потребителя, покупательские симпатии которого весьма чувствительны к темпам строительства.

Тренд #7: что будет строиться?

Эксперты едины во мнении: если застройщики и решатся что-нибудь строить, то в первую очередь проекты эконом-класса. Новостройки бизнес- и комфорт-класса в 2016 году вряд ли появятся. Насчет перспектив строительства «элитки» мнения разделились.

– В первую очередь будет строиться самое дешевое жилье, которое только можно себе представить, – считает Павел Астапеня. – Комфорт-класс, бизнес-класс по сути строиться перестанут. Не будет такого количества каркасно-блочных домов, которые строятся по известным адресам столицы.

– Тезис «что ни нарисуй – все продастся», ранее бравшийся на вооружение многими проектировщиками и застройщиками, в настоящее время, стоит признать, окончательно потерял свою ценность, – констатирует Юрий Жарков. – Проектов эконом-класса, которые окажутся по карману подавляющей части его целевой аудитории, с каждым разом будет становиться все больше,что, кстати, само по себе будет удерживать рынок от еще большего падения цен.

– И покупателям и застройщикам будет интересен пригород Минска, – считает Наталья Пичуха. – Покупателям из-за низкой цены кв.м, застройщикам – с целью получения участка без неподъемных обременений. Как и в этом году, застройщики будут предлагать рассрочки при покупке квартиры, только количество застройщиков, пользующихся данным инструментом, увеличится, также как и срокрассрочки – от 3 до 5 лет. Однако при покупке новостроек в приоритете будут квартиры, расположенные в готовых домах или находящихся на последних стадиях строительства. Недоверие в условиях кризиса растет, тем самым покупатели будут нивелировать свои риски.

Тренд #8, неожиданный: в Минске могут появиться по-настоящему элитные новостройки

Директор АН «Эксперт» считает, что проекты элит-класса, которых на сегодняшний день в Минске еще не было, могут таки появиться в кризисный год. По его мнению, именно во время кризиса в Беларуси возникнет спрос на такое жильё.

– В нестабильные времена крупные компании развиваются за счет поглощения мелких компаний; в итоге богатые богатеют, а бедные беднеют, – считает Павел Астапеня. – Это не наше ноу-хау, так происходит во всем мире. Богатых людей в Беларуси немного, но они есть, и именно за счет кризиса вырастет их доход. Вместе с доходом растут и потребности. А у нас нет объектов, которые действительно соответствуют общемировым стандартам элитности. Наши олигархи живут в домах, которые позиционируются как элитные, но на самом деле таковыми не являются.

Юрий Жарков не сошелся во мнении со своим коллегой:

– Не стоит ждать прорыва в том, что касается жилой среды с высоким классом качества. Такие проекты требуют более серьезной предпроектной проработки, что долгие годы, как правило, не делалось, а, следовательно, специалистов, которые способны оказать содействие в создании сбалансированной жилой среды повышенной классности, на местном рынке практически нет. Допускаю, что спрос в данном классе жилой среды может проявить себя самым ярким образом именно в 2016 году. Но его удовлетворение требует наличия предложения, которое практически отсутствует и вряд ли оно будет дополнено качественно новыми объектами в среднесрочной перспективе в условиях дефицита волевых, денежных и технологических ресурсов. В худшем случае появятся проекты нареченные, но по-прежнему далекие по качеству от премиум-класса, в лучшем – продадутся хотя бы те «элитки», которые уже построены.

Первоначально было опубликовано здесь: realt.by

Подписаться на свежие новости сайта


Напишите Ваш электронный ящик:

Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS

 

Комментариев: 8

  1. Oleg:

    Добрый день , попал немного в странную ситуацию.Я приобрел 9 мая 2015г через государственный аукцион в Минске землю.Я оформил землю в собственность (по всем правилам и получил разрешение на строительства). После я узнал, что участок отобрали (сельсовет) у прошлого владельца по причине (не освоения). Участок бывший владелиц получал как нуждающийся в 2010 г.
    После обращения бывшего владельца в суд ,судом было принято: участок отобрали без оснований (так как был снят грунт и тд. ) и сельсовет проиграл дело .Было прекращено: Результаты аукциона, решение об изъятии участка, прекращение мною владения. На меня был наложен штраф 5 млн.
    На данный момент: решение в реестре на владение участком аннулировано от 28.10.2015
    Правильно ли поступил суд в такой ситуации?
    Могу ли я получить другой участок ? (так как возврат средств влечет за собой значительные финансовые потери) Могут ли быть проиндексированы мое средства ? Так как на момент покупки участка это были другие деньги (валютные скачки).
    Спасибо

    • Олег, мне крайне сложно и, наверное, не совсем этично, высказывать точку зрения о том, прав или не прав суд.
      Кроме того, дело находится в такой стадии, что я в принципе вряд ли чем-то помогу.
      Если есть необходимость, могу скинуть координаты адвоката, который, возможно, может помочь в данной ситуации.

  2. Василий:

    Скажите скоро будет девальвация бел.рубля стоит ли приобретать недвижимость? И ещё с России родственники тоже хотят приобрести ,но смущает скорая девальвация

  3. Василий:

    Деноминация, может стоить взять кредит на покупку и потомвыиграть на разнице?

    • Сама по себе деноминация не обязательно означает девальвацию (удешевление стоимости белорусского рубля). А ведь именно девальвация позволяет выигрывать на разнице.

  4. Василий:

    Павел, я в какой-то степени Ваш коллега, только из РФ.
    Так вот, Вы так пессимистично расписали ситуацию на вашем рынке (на рынке Белоруссии), но я же с уверенностью могу сказать, что в Москве за последние 1,5 года у меня значительно увеличилось количество сделок с вашими гражданами, а цены на недвижимость, как вы догадываетесь, в Москве значительно не проседали.
    Иными словами, деньги у ваших граждан есть, и кризис — скорее в головах http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif.

    • Василий, я пессимистично описал общее состояние рынка, но у отдельно взятых специалистов и агентств недвижимости, способных конкурировать в нынешних условиях, все будет хорошо.:-)
      А количество белорусов, приобретающих недвижимость в Москве увеличилось за счет сокращения в 2 раза в долларовом эквиваленте цен в Москве, чего пока не случилось в Минске. Этот исторический момент случился в конце 2014 года, когда, продав 3-комнатную в Минске, можно было купить 1-комнатную квартиру в Москве. Отсюда и рост сделок.

Добавить комментарий для Василий Отменить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif 
 
Пожалуйста, заполните форму:

Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Ваш номер телефона (обязательно)

Тема

Сообщение

Закрыть
Рейтинг@Mail.ru Rating All.BY