Публикую статью, вышедшую на портале realt.by сегодня:

Пожалуй, рубикон пройден. Вот уже две недели цены на минские квадратные метры не растут, а наоборот, чуть-чуть упали. Как долго может продлиться такая ситуация? Неужели покупатели, наконец, дождались светлых деньков? А может, завтра кривая на графиках вновь пойдет вверх, так толком и не опустившись?

Леонид Заико, ученый-экономист, аналитик, разработчик программы «Стратегия для Беларуси», руководитель РОО «Аналитический центр «Стратегия»:

— Как ученый и специалист в области экономической теории хочу сказать, что рынок жилья в Беларуси пока отсутствует. К настоящему времени создался некий виртуальный рынок, в который как в лужу сели десятки и тысячи человек. До тех пор, пока в нашей стране затраты на содержание жилья не будут соответствовать тарифам, рынка как такового вообще не может быть.

Сейчас, если остановить на улице практически любого человека и спросить у него, хочет ли он жить в 5-комнатной квартире, он ответит, что да, конечно, хочу. Но люди не понимают, что при полном объеме затрат  на содержание 5-комнатной квартиры им понадобится $700-800 в месяц. Если бы им пришлось платить такие деньги, спрос на жилье был бы значительно ниже.

Большинство людей у нас, покупая жилье, приобретают квадратные метры. Хотя на самом деле единицей измерения потребительской стоимости квартиры являются не квадратные метры, а комнаты.  Сколько их должно быть? Семья из 3-х человек должна иметь 4 комнаты – по комнате на каждого члена семьи и одну общую комнату на всех. Когда же люди покупают на семью из 4-х человек 2-комнатную квартиру – это не может считаться нормальным удовлетворением потребности человека в жилье. Это называется влачить существование. Но люди не могут позволить себе большего.

Тогда у них должен возникнуть вопрос, почему во всем мире получается иметь на 3 человека 4 комнаты, а в Беларуси нет? Как ученый могу сказать, что такое существование объясняется вторым великим ограблением трудящихся. Первое произошло в 1991 году, когда у людей конфисковали все их сбережения. За них можно было построить еще одну Беларусь. Второе состояние немощности и невозможности купить квартиру было озвучено в августе текущего года главой Администрации Президента Андреем Кобяковым. Когда по поручению Президента Администрация произвела анализ состояния экономических показателей при строительстве жилья, то была определена цифра, что реальные затраты на строительство одного квадратного метра жилья составляет $550-650.

Эта цифра подтверждает мировую практику — соответствие среднемесячной зарплаты цене квадратного метра. Поэтому затраты на квартиру площадью 100 кв.м, которая, очевидно, удовлетворит семью из 3-х человек, составляют $55-65 тыс. При среднемесячной зарплате в Минске $700 для ее покупки понадобится примерно 7-8 лет общего труда. Это вполне доступно. Сегодня жилье у нас выставляется на продажу по $1600-1800. Следовательно, мы имеем дело с искусственным монопольным раздуванием цен на квадратные метры.

Подведу итоги. Сегодня рынок неэффективный. Он  скрывает в себе реальные затраты на содержание жилья. Это рождает неоправданно высокий спрос.

Цена квадратного метра не отражает затрат. Она выше в 2-3 раза. Это говорит об отсутствии конкуренции между строительными компаниями и искусственном сдерживании строительства в стране.

Рынок жилья не может быть эффективным и конкурентным при отсутствии рынка земли. Поэтому первый, второй и третий пункты представляют собой искаженные сигналы, которые подаются потребителям.

Елизавета Булатецкая, аналитик, обозреватель

— Полагаю, что в ожидании девальвации, люди решили сбросить инвестиционные квартиры. То есть те, которые приобретались (в том числе строились) либо придерживались для продажи. Как правило, это квартиры не дорогие, пользующиеся хорошим спросом. В их числе вероятна значительная доля льготных квартир в новостройках, причем без отделки. Выжидать, пока квадратный метр станет еще дороже в сегодняшней экономической ситуации довольно рискованно. Поэтому «лучше синица в руках, чем журавль в небе». Тем более что ценник и так хорошо поднялся за последний год.

Что будет дальше? Скорее всего, снижение средней цены предложения какое-то время продолжится. Но обвала не будет однозначно, даже в случае обрушения белорусского рубля. Потому что желающих жить в столице с каждым годом становится больше, а объемы нового строительства если не уменьшаются, то уж точно не растут.

Павел Астапеня, директор АН «Центральное:

— На мой взгляд, цены достигли своего потолка. Это обусловлено реальными доходами населения. Дальнейший рост цен возможет только при условии роста доходов людей. Но такой перспективы мы пока не видим.

Что произошло на рынке? Просто-напросто закончились «чистые» покупатели с достаточно крупными суммами наличных денег, участвующих в цепочках. Ведь не секрет, что на вторичном рынке порядка 90% сделок совершается в структуре так называемых цепочек. Даже если в цепочке участвует 10 квартир, то для того, чтобы ее закрыть, нужен хотя бы один покупатель с крупной суммой наличных денег. Он приносит, к примеру, $100 тыс. Все остальные добавляют по $10 тыс., $15 тыс., $20 тыс. Для того чтобы такие сделки совершались, не надо, чтобы большое количество людей обладали большими суммами наличных денег.

Что касается продавцов, то сейчас на рынке их много. Они нашли себе новые варианты квартир, но не могут продать свои старые квартиры. Если еще в сентябре цена предложения примерно ровнялась цене сделки, и торга как такового не было, то сейчас торг возможен на уровне 5% от суммы сделки. Естественно, по объектам, изначально выставленным на продажу по реальным или «сладким» ценам, торга нет.

Сложившаяся на рынке ситуация, возможно, приведет к тому, что риэлтерским компаниям придется переориентироваться на обменные цепочки, которые закольцовываются без покупателей с крупной суммой наличных денег. Но пока мы работаем по классической схеме купли-продажи. Пока все еще сделки совершаются. Их, конечно, будет совершаться меньше по сравнению с тремя, шестью месяцами назад, но не намного – примерно на 10-20%.  Потому что вторичный рынок отличается тем, что на нем присутствуют люди, не имеющие на руках  больших сумм свободных денег. Для совершения сделки им нужна лишь небольшая доплата.

Думаю, что существенно цена не упадет. Только обвал в экономике может привести к резкому падению цен. Вопрос цены более актуален для рынка новостроек. Там для покупки жилья нужны крупные суммы наличных денег.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта