— На самом деле, количество предложений на рынке растет. При таком изобилии объектов сегодня продается только то жилое помещение, которое выставляется на рынок хотя бы на $2-5 тыс. дешевле аналогичных объектов. Условно говоря, если в одном районе предлагается 10 похожих по техническим характеристикам однокомнатных квартир по $65 тыс., но среди них находится хотя бы одно жилое помещение за $62-63 тыс., то оно тут же находит своего покупателя, — рассказывает Павел Астапеня, директор АН «Центральное». — Продавцы стали более сговорчивыми в ходе торгов. Однако говорить о том, что цены снижают буквально все, нельзя. Лишь единичные из них идут на уступки. В итоге они и продают.

На рынке сложилась достаточно необычная ситуация. Количество предложений растет. Однако пока оно не «давит» на цены, как это обычно происходит в подобных ситуациях, говорит Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest).  «Я думаю, что это связано с тем, что продавцы неохотно идут на торг, не снижают цены. Возможно, они ожидают чемпионата мира по хоккею и рассчитывают на приток валюты в столичном регионе, которая впоследствии будет вложена в недвижимость», — рассуждает специалист рынка.

— Мы в своем АН Час-Пик пока не заметили, что покупатели ушли с рынка. Тем не менее, если раньше для покупки квартиры потенциальному покупателю было достаточно 5-ти показов, и он делал свой выбор, то сейчас он смотрит 10 и больше вариантов и все равно не покупает, — говорит Тимофей Лобановский, директор АН «Час-Пик». По мнению специалиста, это связано с тем, что на рынке есть большой выбор квартир. Ну а кто-то из покупателей и попросту ждет снижения цен, просто ходит, смотрит, приценивается.

В свою очередь большинство продавцов пока все еще неохотно снижают цены. «Возможно, они руководствуются тем, что в Минске наметилась тенденция к сокращению жилищного строительства, которая рано или поздно повлияет на сокращение количества предлагаемых квадратных метров на рынке», — добавляет специалист.

Почему не покупают квартиры

— Наши граждане рассуждают примерно так. Цены на недвижимость не растут, а проценты по депозитам достаточно высоки. Значит, квартиру сегодня можно не покупать, а подождать полгода, год. Поживем пока в коммуналке, а потом купим что-то более современное. – рассуждает Тимофей Лобановский. – Вот если бы наметилась тенденция на рост цен, то многие сразу же побежали покупать.

По словам специалиста, участники рынка за долгие годы работы уже привыкли «к качелям»: сегодня вверх, а завтра вниз. И граждане привыкли. «Все уже находятся в ожидании очередной волны, и каждый надеется успеть. Кто-то продать подороже, а кто-то заработать на депозитах, и как только цена начнет расти — побежать и купить», — добавляет специалист.

Стоит ли ожидать обвала цен?

По мнению Павла Астапени, сложившаяся на рынке ситуация вовсе не означает, что в ближайшее время начнется обвал цен. «Еще примерно 4 месяца назад я говорил, что цена «квадрата» снизится на $50. Все идет к тому, что, по всей видимости, так оно и будет. К лету по сравнению с январем мы получим примерно минус $50 с каждого квадратного метра. Но это небольшое снижение цены осенью вновь восстановится», — высказывает свою точку зрения директор АН «Центральное».

— В преддверии чемпионата мира по хоккею многие продавцы придерживают квартиры для сдачи в аренду. После этого выставят их на рынок. Есть и такая версия. – говорит Тимофей Лобановский. — Это приведет  к еще большему увеличению предложения. Если так произойдет, то, возможно, цена и снизится. Хотя, не факт. С течением времени мы все острее будем чувствовать дефицит новых площадок, а значит, и предложения жилья.

При этом специалист добавляет, что он не ожидает каких-то кардинальных изменений на рынке. «Колебания возможны, но не принципиального характера. Рынок в нынешних социально-экономических условиях уже сбалансировался. Для того, чтобы он существенным образом изменился, надо, чтобы произошли серьезные изменения в экономике. Но, похоже, что она в ближайшее время кардинальным образом не изменится», — высказывает свою точку зрения Тимофей Лобановский.

Что может привести к сокращению предложения на «вторичке»?

— Государство четко и ясно дало понять, что оно не намерено помогать всем, кто хочет стать собственником жилья. Есть деньги – иди на рынок, решай свою жилищную проблему и становись собственником. Тем, у кого нет денег, придется воспользоваться арендным жильем. Но ни о каком праве собственности здесь речи уже не идет», — говорит Вадим Тачкин.

По мнению специалиста, такая политика государства в будущем приведет к сокращению количества объектов на вторичном рынке. Ведь «вторичка» всегда пополнялась за счет квартир, построенных с поддержкой государства. Кто-то на этом умудрялся даже неплохо зарабатывать.

Ухудшится и качество предложения. На вторичном рынке преимущественно останется жилье 60-80-х годов постройки прошлого столетия, которое в свое время приватизировалось бесплатно. «Новые дома 2010- 2012 годов будут представлены на рынке в минимальном количестве. А ведь любой покупатель с деньгами не хочет идти жить в «хрущевку», если только он не решает очень остро стоящую жилищную проблему. За свои деньги он хочет получить комфортное и новое жилье, — добавляет Вадим Тачкин.

С годами «вторичка» станет действительно бэушным жильем, пониженного качества с соответствующей ценой. «Ведь сегодня у нас наблюдается парадоксальная ситуация. Старое жилье стоит дороже, чем новое. Понятно, что на первичном рынке присутствуют какие-то риски, есть неоправданные ожидания. Тем не менее, я думаю, что в дальнейшем будет наблюдаться процесс выравнивания цены старого жилищного фонда и строящегося нового жилья», — высказывает свою точку зрения специалист.

Кроме того, учитывая, что государство рано или поздно поставит население в условие, что ему полностью придется оплачивать потребленные тепло- и энергоресурсы, услуги ЖКХ. «Жить в старом доме будет гораздо дороже, чем в новом энергоэффективном здании. Да и вероятность того, что старый дом будет поддерживаться в надлежащем состоянии на «вторичке», очень мала. В свою очередь в новостройках создаются товарищества собственников, есть управляющие эксплуатирующие компании со штатом высококвалифицированных специалистов. Поэтому у жильцов новостроек есть больше шансов получить качественные услуги по обслуживанию и содержанию дома», — рассуждает Вадим Тачкин.

Если говорить о новых квартирах, то их всегда хватало на вторичном рынке, говорит Павел Астапеня. «Не могу сказать, что они пользуются большим спросом.  Ведь надо понимать, что новые квартиры по сравнению со старыми имеют гораздо большую площадь. Поэтому по сравнению с теми же «хрущевками», «брежневками» и другими типами старых квартир цена на них значительно выше. Традиционно всегда на рынке пользуется большим спросом то, что в абсолютном выражении стоит дешевле. Поэтому сегодня старый фонд по-прежнему востребован», — высказывает свою точку зрения по данному вопросу Павел Астапеня.

По мнению специалиста, как только население будет оплачивать 50% или 100 % от стоимости услуг ЖКХ, то в новых энергоэффективных домах цены на квартиры повысятся, а в старых, которые ни разу не видели капремонта, упадут. Но такого не случится, что все вдруг резко перестанут покупать бэушное жилье.

Специалист считает, что 100-процентная оплата услуг за энергоносители, услуги ЖКХ приведет к увеличению предложения на рынке. «Найдется много людей, в том числе пенсионеров, которые не смогут содержать свои квартиры. Они выставят их на рынок», — уточняет Павел Астапеня.

— Сегодня достаточно предложения во всех сегментах рынка. Но новостройки в любом случае будут более интересными лишь по той причине, что они больше отвечают современному пониманию качества жилья», — считает Тимофей Лобановский. — Конечно, удорожание для населения ЖКУ отразится на рынке. Но надо учитывать менталитет белорусов. Наши граждане держатся за квадратные метры, хотят быть собственниками. Они готовы во многом себе отказывать ради жилого помещения. Это на Западе люди все легко меняют и привязываются больше не к жилью, а к работе.

Тимофей Лобановский согласен с тем, что морально и технически устаревшее жилье не может стоить столько же, а то и дороже новостройки. Причина такого несоответствия кроется в том, что общая площадь старых квартир меньше по сравнению с новыми жилыми помещениями. Поэтому гораздо проще насобирать денег на «хрущевку». По этой причине старый жилищный фонд еще долго будет оставаться конкурентоспособным. Как только наши граждане смогут приобретать более современное жилье, безусловно, старый жилфонд начнет дешеветь.

Первоначально было опубликовано здесь: www.realt.by

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта