В феврале на вторичном рынке жилья не произошло никаких существенных перемен. Рынок продолжал жить своей обычной жизнью. Стоит ли ожидать каких-либо перемен на рынке с наступлением весны? Как поведут себя цены? С вопросами на эти и другие вопросы портал Realt.by обратился к специалистам рынка.

По данным Национального кадастрового агентства в январе и феврале 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на столичном рынке жилья наблюдалось снижение количества сделок с квартирами. Так, в январе была совершена 581 сделка с квартирами. В то время, как в январе 2011 года было совершено 836 сделок. На 5 марта 2012 в феврале текущего года в г.Минске совершено 609 сделок, в феврале прошлого года – 881 сделка. Однако общее количество сделок, совершенных в феврале текущего года, еще будет меняться в сторону увеличения. Такова практика, что от момента совершения сделки до ее государственной регистрации может пройти и 7, и 14 дней, и даже один месяц.

Если говорить о ценах предложения, то в феврале по отношению к январю 2012 года они остались неизменными. Даже удивительно, что снижение общего количества сделок никак не повлияло на изменение цены. По данным мониторинга Портала Realt.by средняя цена предложения квартир в Минске на начало февраля 2012 года и на начало марта составила 1287 долл.США/кв.м.

Долго ли рынок может находиться в таком состоянии? Можно ли ожидать каких-либо глобальных перемен на рынке? Со своим видением перспектив развития рынка жилья с нами поделились опытные специалисты.

Павел Астапеня, первый заместитель гендиректора ЦТН «ПАКОДАН»:

— На сегодняшний день нет полных статистических данных Национального кадастрового агентства о количестве совершенных в г.Минске в феврале сделок с квартирами. Поэтому сказать точно, каким по активности был рынок в феврале, пока невозможно. Если же говорить о количестве сделок, совершенных в нашей компании, то в феврале их было заключено примерно столько же, как и в январе – не много и не мало, некое среднее количество.

В то же время, если раньше разница между ценой предложения и реальной ценой продажи квартиры могла составлять от 2-х до 8%, то в феврале торга между продавцами и покупателями практически не было. Поэтому разбежка между ценами предложения и реальными ценами продаж сегодня незначительная.

Мне кажется, что в таком состоянии рынок долго находиться не может. Сегодня он замер в ожидании каких-то перемен. А вот какие могут произойти изменения, мы можем только предполагать. В то же время, уже сегодня видно, что определенная часть людей весьма обеспокоена ситуаций. Людей волнует, не повторится ли в 2012 году ситуация, которая была в стране в марте и апреле прошлого года. И на то есть некоторые основания. Ведь скоро в сельском хозяйстве начнется посевная кампания, которая потребует дополнительного вливания денег. Кроме того, государство заявляет о дальнейшем неуклонном повышении заработной платы. Для этого также потребуются дополнительные деньги. Ну и, наконец, в марте Беларусь должна уплатить существенную часть кредита, предоставляемого МВФ еще в 2009 году. Естественно, что на все эти мероприятия потребуются значительные средства, которые будут изыскиваться в том числе и за счет золотовалютных резервов страны. А это в свою очередь может привести к очередной девальвации. Ведь известно, что печатание денег, не подкрепленных экономической ситуацией, высокой производительностью труда и т.д., пагубно. Такая ситуация в конечном счете может повлиять и на развитие ситуации на рынке жилья, в частности, привести к сокращению количества сделок.

На первичном рынке жилья снижение количества сделок уже произошло. Граждан, желающих вступить в долевое строительство, с каждым днем становится все меньше. Мы это наблюдаем и в своей компании, реализуя объекты долевого строительства. А вот что касается цены на новое жилье, то если до начала февраля она была достаточно стабильная, то теперь мы видим, что ряд застройщиков повышают цены на жилье. Это относится к таким организациям, как Минскстрой, Минский домостроительный комбинат, Минскпромстрой и др. Стоимость квадратного метра коммерческого жилья составляет у них порядка 9,5 млн.руб. Можно предположить, что эти застройщики «привязывают» стоимость квадратного метра к 1 тыс.долл.США, то есть к тому курсу, который будет сохраняться в 2012 году. Другой вопрос, будут ли покупать по таким ценам жилье дольщики? Мне кажется, что нет.

Если снова обратиться к вторичному рынку жилья, то здесь можно предположить и другое развитие ситуации – не сокращения количества сделок, а наоборот, увеличение, которое может произойти за счет снижения объемов строительства новых квартир и переориентации покупателей с первичного рынка на вторичный. Ведь жилищный вопрос надо решать во все времена. К тому же, за счет метража покупка квартиры на вторичном рынке может обойтись покупателю примерно на 10 тыс.долл.США дешевле по сравнению с новостройкой. Причем, покупая квартиру на вторичном рынке, не надо волноваться, будет ли она построена в срок, повысит ли застройщик в процессе строительства цену и т.д.

Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Центростиль»:

— Ожидания людей купить недвижимость подешевле, например, по 500 долл.США/кв.м, связаны с тем, что активное население интересуется общей экономической ситуацией в стране и пытается переложить ее на рынок недвижимости. Я думаю, что цены будут снижаться, но 500 долл.США за квадратный метр ожидать не стоит. Потому что чудес на свете не бывает. Я предполагаю, что в дальнейшем будет наблюдаться небольшая коррекция цен в сторону снижения, которая за год максимум может составить порядка 10-15%. Некоторое снижение цен возможно даже с учетом того, что идут разговоры о второй волне кризиса. Если этот процесс напрямую не коснется нашей страны, то опосредованно, через Россию, мы его все равно ощутим. Ведь Россия сегодня является основным рынком сбыта наших товаров.

Почему сейчас рынок стабилен? Да потому что в начале года сложно ожидать каких-либо существенных перемен. К тому же, мы только-только вышли из той сложнейшей ситуации, которая была в прошлом году. Сегодня сохраняется высокая ставка рефинансирования, кредиты по-прежнему недоступны, и вряд ли будут доступны на протяжении всего 2012 года. Поэтому в такой ситуации говорить о повышенном спросе не приходится. Значит, роста цен не предполагается. И это вдохновляет покупателей с наличными деньгами. Они надеются, что цены будут снижаться. В свою очередь продавцы никогда не готовы к резкому снижению цен. Ведь это очень консервативный рынок.

С другой стороны, снижение объемов жилищного строительства, при нормальном развитии ситуации, должно привести к дефициту объектов недвижимости и росту цен. Но, опять же, из-за недоступности кредитов вряд ли это произойдет в ближайшее время. Все эти факторы будут уравновешивать друг друга, и рынок будет вести себя очень осторожно. Но одно совершенно ясно, что повторения тенденций, наблюдавшихся на рынке в 2004-2008 годах, в истории белорусского рынка недвижимости, скорее всего, в обозримом будущем не будет.

По всей видимости, какая-то часть покупателей переориентируется с первичного рынка на вторичный. Так как государство уже заявило, что не сможет выполнять в полном объеме ранее взятые на себя обязательства по социальной поддержке при строительстве жилья. И это понятно. В современном мире ни одна страна таких обязательств на себя не берет. Поэтому большая часть людей, которая ранее рассчитывала получить льготные кредиты, будет вынуждена выставить на вторичный рынок имеющуюся у них недвижимость, произвести доплату собственными деньгами и улучшить свои жилищные условия. Других возможностей у них не будет. С другой стороны, инертность мышления наших людей, которые за долгие годы привыкли получать дешевое жилье, может на какое-то время затормозить и этот процесс. Ведь от привычек избавляться очень сложно.

Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН»:

— Январь и февраль мы прожили, причем достаточно хорошо. Хотя ожидалось, что ситуация будет более сложная. Цены остаются стабильными. И, я думаю, что подобная ситуация продлится до лета. На рынок пришли продавцы. И это также радует.

Дина Чайкова, директор АН «Мир недвижимости плюс»:

— Для февраля месяца ситуация на рынке была неплохая. Были времена, когда февраль был достаточно «мертвым» месяцем. Чего нельзя сказать о нынешнем феврале. Люди выставляли свои объекты на продажу, покупали. Я думаю, что стабильная ситуация на рынке продлится еще какое-то время, по крайней мере, весну так точно. Пока я не вижу оснований ни для снижения цен, ни для серьезного роста. Если, конечно, не произойдет что-то неординарное, что предсказать невозможно. Мы работаем в сегодняшних условиях и с точки зрения экономической ситуации в стране, и законодательной базы.

Думаю, что возможна некоторая переориентация покупателей с первичного рынка на вторичный. Потому что если людям надо решать свой квартирный вопрос сегодня, то ждать, пока что-то изменится, причем никто не знает, в какую сторону, не стоит. Жить надо сегодняшним днем. Мое абсолютное мнение, что если проблема есть у людей сегодня, то ее надо и решать сегодня.

Первоначально было опубликовано здесь.

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта