— Продажа комнат — очень трудоемкий процесс. Минимальный срок совершения сделки — от полутора месяцев. Начнем с того, что большинство комнат продается в старом жилом фонде, где длинная история квартиры и много сособственников. Далее, есть такой нюанс: первоочередное право на покупку комнаты имеют те же сособственники, количество которых может быть таким же, как и комнат в квартире. И желающий продать комнату обязан нотариально уведомить всех сособственников о предстоящей продаже и цене сделки или пригласить всех к нотариусу, чтобы получить отказ от преимущественного права покупки.

Далее, если в процессе продажи меняется цена, вся процедура повторяется, что влечет за собой дополнительные временные и денежные потери.

Часто сделка «тормозит» из-за манипуляций сособственника, который вначале был готов выкупить комнату, а после передумал. В этот период можно потерять реальных покупателей, которые были готовы на покупку.

Еще один момент, который может затянуть сделку — это скорость получения сособственником нотариального уведомления. Иногда они просто не живут в этих комнатах, и уведомление ищет своего абонента по месту жительства, или собственники просто занимаются саботажем и не хотят получать это уведомление по каким-то своим причинам, а ведь только с момента вручения уведомления исчисляется 30 дней для возможности продажи комнаты третьему лицу.

Когда чужие друг другу люди живут в коммунальной квартире, чаще всего у них таких проблем не возникает. Но есть ситуации, когда квартиру делят наследники или разводятся супруги. Тогда уже психологические моменты не дают сделке совершиться быстро и безболезненно. В моей практике была ситуация, когда родители разводились и делили между собой двухкомнатную квартиру. У них была дочь. Отец продавал свою комнату, оставляя для мамы и дочери только одну. Естественно, бывшая жена пыталась саботировать, так как психологически не была готова к такой ситуации. Она была уверена, что вся квартира ее и что никакие чужие люди в ней жить не могут. В этом случае риэлтеры должны учесть всю сложность ситуации и постараться найти покупателя, который подойдет этой семье.

Сложно продать долю в квартире, если она не соответствует площади комнаты. В этом случае определяется порядок пользования. Но мало кто хочет купить маленькую комнату и еще несколько метров в соседней. Для того чтобы проблем с продажей было меньше, владельцу доли нужно потратить время и деньги, чтобы договориться с сособственниками и привести доли в соответствие с комнатами.

— Вообще, сложной недвижимости не бывает. Есть сложная цена. Если она не рыночная, то продать будет сложно. Однако есть еще один сегмент, который может продаваться месяцами — это элитная недвижимость. Хотя в этом случае нет никаких особых нюансов, которые бы тормозили сделку, дело лишь в цене, — добавила Светлана Куделко.

Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт»: 

— При продаже комнат есть два основных нюанса, которые затрудняют осуществление сделки ― юридический и жизненный. Юридическая проблема заключается в том, что совладелец квартиры имеет преимущественное право покупки продаваемой комнаты. Все бы ничего, ведь в законодательстве четко прописано, как нужно обратиться к сособственнику с предложением о покупке комнаты, сроки и т.д. Для этого риэлтерской организации необходимо обратиться к нотариусу, оформить заявление от продавца комнаты о том, что продается комната по такой-то цене. Сособственник может воспользоваться предложением в течение 30 дней с момента получения уведомления от нотариуса. Если же он отказывается от возможности, то объект может быть продан третьим лицам.

Документ нужно вручить в руки. Вот здесь и начинаются нюансы. Сложно организовать тот самый момент получения. Сособственники очень часто осознанно не хотят получать документ. Причин много, самая популярная: желание «насолить», ведь за годы жизни на одной кухне причин для ненависти друг к другу находится много. Вторая — желание купить продаваемую комнату, но по более низкой цене. Отказываясь получать уведомление, сособственник шантажирует продавца. Если цена уменьшается, то необходимо вновь обратиться к нотариусу и составить новое уведомление. Если же повышается, то в обновлении документов нужды нет. 

Эксперт объяснил, что комнаты всегда были самым нюансным сегментом на рынке. Из его практики есть случай, когда риэлтеру пришлось бегать за совладельцем четыре недели, чтобы вручить ему нотариальное уведомление. Он обращался за помощью к местному почтальону, участковому, но все без толку. В итоге человеку надоело, что за ним бегают, и он согласился купить комнату на выставленных условиях. Сделки с комнатами занимают как минимум месяц. Павел отметил, что если за долгое время риэлтеру не удается вручить сособственнику уведомление, то в этом случае продажа комнаты возможна через суд. Безусловно, это отнимает большое количество времени.

— Второй момент, который может «тормозить» сделку при продаже комнаты — это жизненный. Покупка комнаты в первую очередь означает наличие соседей по кухне. Покупателя может устраивать цена, но если не устроил сосед, то сделке не состояться. Плюс продажа комнаты очень часто является результатом развода, дележки имущества или наследства, а такие ситуации всегда сопровождаются негативом, — поделился Павел Астапеня.

Первоначально было опубликовано здесь: realt.by