«За годы жизни на одной кухне причин для ненависти находится много» — эксперты о том, что «затягивает» продажу комнат

Вы никогда не задумывались, почему один объект недвижимости продается на несколько недель, а другой не находит своего покупателя целый год? По рассказам риэлтеров, часто дело не только в цене. По их мнению, самыми сложными сегментами недвижимости для продажи являются комнаты и элитные квартиры.

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке «Твоя столица. Агентство недвижимости»: 

— Продажа комнат — очень трудоемкий процесс. Минимальный срок совершения сделки — от полутора месяцев. Начнем с того, что большинство комнат продается в старом жилом фонде, где длинная история квартиры и много сособственников. Далее, есть такой нюанс: первоочередное право на покупку комнаты имеют те же сособственники, количество которых может быть таким же, как и комнат в квартире. И желающий продать комнату обязан нотариально уведомить всех сособственников о предстоящей продаже и цене сделки или пригласить всех к нотариусу, чтобы получить отказ от преимущественного права покупки.

Далее, если в процессе продажи меняется цена, вся процедура повторяется, что влечет за собой дополнительные временные и денежные потери.

Часто сделка «тормозит» из-за манипуляций сособственника, который вначале был готов выкупить комнату, а после передумал. В этот период можно потерять реальных покупателей, которые были готовы на покупку.

Еще один момент, который может затянуть сделку — это скорость получения сособственником нотариального уведомления. Иногда они просто не живут в этих комнатах, и уведомление ищет своего абонента по месту жительства, или собственники просто занимаются саботажем и не хотят получать это уведомление по каким-то своим причинам, а ведь только с момента вручения уведомления исчисляется 30 дней для возможности продажи комнаты третьему лицу.

Когда чужие друг другу люди живут в коммунальной квартире, чаще всего у них таких проблем не возникает. Но есть ситуации, когда квартиру делят наследники или разводятся супруги. Тогда уже психологические моменты не дают сделке совершиться быстро и безболезненно. В моей практике была ситуация, когда родители разводились и делили между собой двухкомнатную квартиру. У них была дочь. Отец продавал свою комнату, оставляя для мамы и дочери только одну. Естественно, бывшая жена пыталась саботировать, так как психологически не была готова к такой ситуации. Она была уверена, что вся квартира ее и что никакие чужие люди в ней жить не могут. В этом случае риэлтеры должны учесть всю сложность ситуации и постараться найти покупателя, который подойдет этой семье.

Сложно продать долю в квартире, если она не соответствует площади комнаты. В этом случае определяется порядок пользования. Но мало кто хочет купить маленькую комнату и еще несколько метров в соседней. Для того чтобы проблем с продажей было меньше, владельцу доли нужно потратить время и деньги, чтобы договориться с сособственниками и привести доли в соответствие с комнатами.

— Вообще, сложной недвижимости не бывает. Есть сложная цена. Если она не рыночная, то продать будет сложно. Однако есть еще один сегмент, который может продаваться месяцами — это элитная недвижимость. Хотя в этом случае нет никаких особых нюансов, которые бы тормозили сделку, дело лишь в цене, — добавила Светлана Куделко.

Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт»: 

— При продаже комнат есть два основных нюанса, которые затрудняют осуществление сделки юридический и жизненный. Юридическая проблема заключается в том, что совладелец квартиры имеет преимущественное право покупки продаваемой комнаты. Все бы ничего, ведь в законодательстве четко прописано, как нужно обратиться к сособственнику с предложением о покупке комнаты, сроки и т.д. Для этого риэлтерской организации необходимо обратиться к нотариусу, оформить заявление от продавца комнаты о том, что продается комната по такой-то цене. Сособственник может воспользоваться предложением в течение 30 дней с момента получения уведомления от нотариуса. Если же он отказывается от возможности, то объект может быть продан третьим лицам.

Документ нужно вручить в руки. Вот здесь и начинаются нюансы. Сложно организовать тот самый момент получения. Сособственники очень часто осознанно не хотят получать документ. Причин много, самая популярная: желание «насолить», ведь за годы жизни на одной кухне причин для ненависти друг к другу находится много. Вторая — желание купить продаваемую комнату, но по более низкой цене. Отказываясь получать уведомление, сособственник шантажирует продавца. Если цена уменьшается, то необходимо вновь обратиться к нотариусу и составить новое уведомление. Если же повышается, то в обновлении документов нужды нет. 

Эксперт объяснил, что комнаты всегда были самым нюансным сегментом на рынке. Из его практики есть случай, когда риэлтеру пришлось бегать за совладельцем четыре недели, чтобы вручить ему нотариальное уведомление. Он обращался за помощью к местному почтальону, участковому, но все без толку. В итоге человеку надоело, что за ним бегают, и он согласился купить комнату на выставленных условиях. Сделки с комнатами занимают как минимум месяц. Павел отметил, что если за долгое время риэлтеру не удается вручить сособственнику уведомление, то в этом случае продажа комнаты возможна через суд. Безусловно, это отнимает большое количество времени.

— Второй момент, который может «тормозить» сделку при продаже комнаты — это жизненный. Покупка комнаты в первую очередь означает наличие соседей по кухне. Покупателя может устраивать цена, но если не устроил сосед, то сделке не состояться. Плюс продажа комнаты очень часто является результатом развода, дележки имущества или наследства, а такие ситуации всегда сопровождаются негативом, — поделился Павел Астапеня.

Первоначально было опубликовано здесь: realt.by

Подписаться на свежие новости сайта


Напишите Ваш электронный ящик:

Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS

 

Комментариев: 9

  1. Ирина:

    В моей практике была ситуация, когда родители разводились и делили между собой двухкомнатную квартиру. У них была дочь. Отец продавал свою комнату, оставляя для мамы и дочери только одну. Естественно, бывшая жена пыталась саботировать, так как психологически не была готова к такой ситуации. Она была уверена, что вся квартира ее и что никакие чужие люди в ней жить не могут. В этом случае риэлтеры должны учесть всю сложность ситуации и постараться найти покупателя, который подойдет этой семье. В моей практике была ситуация аналогичная той о которой пишет Куделко C. Сделку оспорили в 2009 году т .к по мнению суда, дочь не имеющая доли в праве,а сохраняющая право пользования в данной квартире, должна была дать отцу согласие на продажу его комнаты. На данный момент согласно инструкции Агентства по Гос. регистрации , после данного решения суда (в 2009г инструкция не требовала согласия проживающих членов семьи) ,без согласия членов семьи собственников продажа невозможна.Нотариальная инструкция не требует согласия членов семьи ,достаточно отказа от права преимущественной покупки со собственника.Что Вы можете сказать по данному вопросу?Ведь если есть судебная практика при которой сделка была оспорена,можно оспорить подобную сделку проведенную нотариусом и интересы добросовестного покупателя никак не защищены.

    • Перечисленные Вами ситуации крайне сложны и с точки зрения закона, и с бытовой точки зрения.
      Учтите, что решение суда выше закона, поэтому обсуждать его крайне сложно.
      Мое мнение: должен соблюдаться баланс интересов несовершеннолетней, проживающей в соседней комнате; и добросовестного покупателя.
      Как соблюсти такой баланс — это высший пилотаж профессии судьи. Не видя участников ситуации, не разбираясь с ситуацией лично, крайне сложно давать оценки.

      • Ирина:

        Простите сделку оспорила совершеннолетняя дочь. Я нигде не писала о несовершеннолетнем члене семьи.Неужели конституционное право собственности .стоит ниже права пользования Ж К. Бывшему собственнику(отцу)вернули долю.Он скрывается денег не вернул в квартире(в комнате живет его совершеннолетняя дочь). Добросовестный покупатель остался без комнаты и без денег.

        • Всей картины мне же не видно. К сожалению, суд может по абсолютно формальным признакам признать сделку недействительной. В таких случаях, рекомендую обязательно покупать через агентство недвижимости, хотя бы есть страховка, которая может покрыть убытки покупателя.

          • Ирина:

            Спасибо.Думаю вы правы на 100 процентов.

  2. Анна:

    Добрый день.Имею двойное гражданство РБ и РФ.Прописана(ПМЖ) в России.Владею комнатой в минской двухкомнатной квартире.Хозяйка второй комнаты предлагает выкупить у неё её комнату.Насколько быстро может пройти эта процедура в Беларуси? Как долго юридически будет оформляться моё новое право собственности и смогу ли я потом оформить дарение(без налогового обложения) на сестру,которая прописана в Беларуси ?

  3. Татьяна:

    Здравствуйте, Павел! Очень бы хотелось получить вразумительный ответ. Являюсь владелицей комнаты в коммунальной квартире, хочу её продать. Ещё кроме меня в квартире -3 совладельца. Отношения сложные. От одного получен отказ, 2-й уведомлен нотариусом. А вот третьему отправлялось нотариусом уведомление, которое ему вручить не удалось (он находится за пределами РБ), может приедет в Беларусь в конце декабря. Как я могу на законных основаниях продать комнату. Ведь ущемляются и мои права тоже. На добровольный отказ с его стороны я не рассчитываю…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif 
 
Пожалуйста, заполните форму:

Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Ваш номер телефона (обязательно)

Тема

Сообщение

Закрыть
Рейтинг@Mail.ru Rating All.BY