Брачный договор как способ минимизации налогов при продаже квартиры. Основная ошибка при его заключении.

brachniy-dogovorНе секрет, что на рынке недвижимости институт брачного договора зачастую используется для минимизации налогообложения при продаже квартир.

Для тех, кто не в теме, поясню.

Согласно п. 1.33 статьи 163 Особенной части Налогового кодекса освобождаются от подоходного налога с физических лиц доходы от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного жилого дома с хозяйственными постройками (при их наличии), одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии), одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка и т.д.

Таким образом, если гражданин в течение последних пяти лет уже продавал квартиру и собирается в ближайшее время продавать очередную, для того, чтобы не платить налог (сейчас это 12% от прибыли), он может использовать брачный договор, т.е. фактически передать квартиру во владение своей супруге, для того чтобы уже она выступала продавцом в договоре купли-продажи с найденным покупателем и не платила налог (если она,  свою очередь, также не продавала квартир в течение последних пяти лет).

Согласно ст. 13 Кодекса о браке и семье в брачном договоре могут быть определены:

• права и обязанности супругов по взаимному содержанию, в том числе после расторжения брака;

• порядок раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов;

• совместно нажитое имущество, которое будет передано каждому из супругов после расторжения брака;

• условия относительно изменения установленного законодательными актами Республики Беларусь режима общей совместной собственности супругов путем установления долевой собственности или собственности каждого из супругов на все имущество, подлежащее отнесению в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь к общей совместной собственности, или на отдельные виды такого имущества;

• условия относительно невозможности признания имущества каждого из супругов их общей совместной собственностью, если в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.);

• иные вопросы взаимоотношений между супругами (порядок несения каждым из них семейных расходов и т.п.), родителями и детьми, если это не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит законодательству Республики Беларусь.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества.

Таким образом, для того, чтобы заключить брачный договор, в котором вы хотите определить, что конкретная квартира принадлежит вашей супруге и только ей, вам необходимо обратиться к любому нотариусу для заключения и удостоверения такого договора.

Вот тут-то и возникает ситуация, которая в дальнейшем может обернуться серьезными последствиями для обоих супругов.

Дело в том, что нотариусы предлагают для заключения брачный договор по своей типовой форме, в которой оговорены условия изменения режима общей совместной собственности супругов на ВСЕ ИМУЩЕСТВО супругов: и на квартиру, по поводу которой вы, собственно говоря, и заключаете брачный договор, и на иное недвижимое и движимое имущество, и на счета в банках, и на многое другое.

Т.е., вы сами того не желая, подписывая брачный договор, изменяете правовой режим всего совместно нажитого имущества. Если депозит в банке, на котором находились все сбережения семьи, был до заключения брачного договора открыт на имя, к примеру, вашего мужа, то после заключения брачного договора все деньги на нем становятся личной собственностью мужа. И вы не можете на них претендовать при разводе. Хорошо, если в семье все хорошо (извините за тавтологию), а если…не очень?. Автомобиль был зарегистрирован в ГАИ на имя мужа – теперь это только его автомобиль, вы не можете претендовать ни на какую его часть.

Таким образом, подписывая брачный договор, оговаривайте в нем только одну конкретную квартиру и настаивайте об удалении из договора всех остальных пунктов, которые к данной квартире отношения не имеют (другое недвижимое имущество, автомобили, счета и пр.). Нотариус упирается – идите к другому.

И не забудьте зарегистрировать брачный договор в организации по государственной регистрации (в простонародье – БТИ), без такой регистрации договор недействителен!

Хочу подчеркнуть, я не призываю в своей статье не платить налоги! Вспомните рекламу: заплатил налоги и спи спокойно:)!

C уважением, Павел Астапеня

Все статьи сайта

Подписаться на свежие новости сайта


Напишите Ваш электронный ящик:

Или подпишитесь на свежие статьи сайта по RSS

 

Комментариев: 57

  1. Николай:

    Павел доброго времени суток,разрешите вопрос.
    Моя семья состоит на очереди улучшения жилищных условий.
    Хотим приобрести недвижимость, от моей тёщи достались чеки на жильё, каким образом я смогу внести оплату этими чеками.

    • 1. Чеки Ваша теще может подарить Вашей супруге.
      2. Чеки могут быть в установленном порядке использованы для приватизации занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда, а также проиндексированы при использовании их гражданами и членами их семей, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для уплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе либо погашения кредита (ссуды), взятого на это строительство, финансирования индивидуального или коллективного жилищного строительства, реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов, долевого участия в жилищном строительстве, приобретения жилья путем покупки, а также для погашения задолженности по кредитам банков и ссудам юридических лиц, взятым и использованным на указанные цели.
      3. Использование чеков осуществляется через местный исполком. Вы (Ваша супруга) приносите туда чеки, документ, подтверждающий факт сделки (договор долевого строительства, кредитный договор), исполком в безналичном порядке перечисляет сумму на счет продавцу (застройщику, банку). Единственное, признаюсь, я не встречал в практике случаев, когда чеками рассчитывались с продавцами-физическими лицами на вторичном рынке купли-продажи жилья. Обычно ими оплачивают стройку, кредиты.

      • Николай:

        Павел огромное спасибо за Ваши ответы.
        Вы не могли бы подсказать, каким образом происходит индексация чеков в денежный эквивалент?
        Могут ли у продавца возникнуть потери от безналичного перевода в наличный?
        И я хотел бы посотрудничать с Вами в продаже однокомнатной квартиры с последующей покупкой двух или трёх комнатной квартиры с доплатой всё этими же чеками.
        Спасибо!

        • Индексация происходит через местный исполком, Вы приносите чеки, договор (долевого строительства квартиры, кредитный и пр.), исполком в безналичном порядке переводит деньги куда следует. У продавца никаких потерь быть не может — он в принципе не получает эти деньги наличными.
          Признаюсь, в моей практике я не встречал ни одного случая использования чеков на вторичном рынке купли-продажи жилья (хотя прямого запрета нет). Уточните в исполкоме будет ли он таким образом финансировать Вашу покупку квартиры у физического лица на вторичном рынке купли-продажи жилья, и на какую сумму Вы можете рассчитывать с учетом имеющегося у Вас количества чеков.
          Тогда будет понимание, сможете ли Вы в принципе участвовать в соответствующих сделках.

  2. Ирина:

    Добрый день!

    Павел, подскажите, пожалуйста — брачный договор может заключаться только в отношении имущества, которое оформлено только на одного из супругов? А если в право собственности на квартиру разделено на обоих супругов и их имена указаны в свидетельство о гос регистрации? Можно ли заключить в данном случае брачный договор, по которому при продаже продавать будет один из супругов? Или необходимо сначала переоформить свидетельство каким то образом?

    • Если Вы купили квартиру по долям до брака, то нужно делать или дарение и куплю-продажу своей доли другому супругу.
      Если в момент брака, то делается брачный договор, согласно которому квартира будет принадлежать одному супругу (договор необходимо зарегистрировать в организации по государственной регистрации недвижимого имущества (БТИ) и зарегистрировать переход права собственности).

  3. Павел, подскажите, пожалуйста, я не живу с мужем, но мы состоим в браке. Хочу начать строительство квартиры, мне будут материально помогать только родители, как правильно поступить, куда обратиться, чтобы при разводе муж не делил мою квартиру. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в данной ситуации?!

  4. Инна:

    Добрый день, Павел!
    Подскажите, пожалуйста,как мне быть в сложившейся ситуации. У меня до брака была 2-х комнатная квартира, подаренная мне мамой по договору дарения. Сейчас мы с мужем решили купить квартиру по -больше, так как у нас двое детей и место маловато.Муж прописан у своих родителей, а дети в моей квартире. Сейчас отдолжили немного денег на покупку квартиры и муж мне сказал что он будет главным квартиросъемщиком и квартира новая будет на него записана. Как мне быть? Ведь большая часть средств от продажи моей квартиры принадлежит мне. Как мне защитить свою собственность ведь квартиру уже приобретаем в браке? Я слышала о брачном договоре. Но не знаю как сказать о нем мужу.Не хочу разрушить семью. Пожалуйста помогите мне.

    • Если Вы приобретете квартиру в браке, то она будет считаться совместно нажитым имуществом — при разводе делится 50 на 50.
      Но суд может отступить от принципа равенства долей, если дети останутся после развода с Вами и(или) будет доказано, что большую часть стоимости квартиры оплатили Вы с продажи первой квартиры.
      Выходы:
      1. Брачный договор с мужем, по которому вся квартира будет принадлежать Вам.
      2. Ваши родители покупают эту квартиру и дарят ее Вам. Тогда она тоже будет принадлежать только Вам.
      Как сказать об этом мужу? Тут уж я совет дать не могу…

      • Инна:

        А если при покупке новой квартиры зарегистрировать по долям всех членов семьи? Это возможно? Ведь новая квартира будет покупаться до того, как продастся моя. В таком случае может не надо будет заключать брачный договор и в случае развода у меня останутся три доли?

        • Я совершенно не понял Вашей мысли. Разъясните, пожалуйста.

          • Инна:

            Возможно мне дали неверную информацию. Мне говорили, что при регистрации в БТИ новой квартиры собственником может быть не один член семьи, а все. Понятие главный квартиросъемщик и собственник — это одно и то же?
            Я так понимаю, что доли собственности могут быть только в договоре дарения? И вот еще один вопрос. В отдел опеки и попечительства ( может ошибаюсь с названием) тоже ведь надо будет предоставлять сведения при выписке детей из моей квартиры и прописывании в новую о том, что дети не ущемлены в правах?

          • 1. Сособственников может быть большое количество, и Вы, действительно, можете купить квартиру, оформив ее по долям — по количество членов семьи.
            Но учтите, что Ваш супруг не сможет претендовать только на доли детей, а Вашей доле он в любом случае будет иметь право на половину (равно как и Вы в его).
            2. Если дети не включены в списки находящихся в опасном социальном положении, то в исполком никаких документов представлять не надо.

  5. Инна:

    Павел спасибо Вам большое за ответ.

  6. Инга:

    Здравствуйте, Павел! Я вдова, имею двоих детей. У меня в собственности есть 2-х квартира. Я собираюсь вступить в брак.Как можно обезопасить раздел моей квартиры после брака? Хочу, чтобы моя квартира осталась целиком детям от первого брака и после моей смерти в том числе?

    • Квартира никак не будет принадлежать будущему супругу в период Вашей жизни, только если Вы не заключите с ним брачный договор, изменяющий этот порядок.
      Что касается после смерти.
      Если на момент смерти супруг будет нетрудоспособным (пенсионером по возрасту), то он будет иметь право на обязательную долю в наследстве.
      Единственный вариант избежать этого — подарить квартиру при жизни детям.

      • Инга:

        А если я напишу завещание на детей, оно может оспариваться?

        • Гипотетически да, но нужны серьезные основания для оспаривания.
          Кроме этого, учтите, что нетрудоспособные (в том числе пенсионеры по возрасту) имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от завещания.

  7. Liya:

    Здравствуйте, Павел!
    Планирую купить участок на аукционе, пока состою в браке. Участок будет приобретаться мною на собственные средства без участия и желательно без оповещения об этой сделке мужа.
    Есть ли возможность составить брачный договор на имущество ещё не приобретеннное, а в идеале таким образом, чтобы при разводе каждый остался с тем имуществом, которое на него оформлено и не претендовал на раздел. http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif

  8. Ольга:

    Павел добрый день!
    В 2004г. был заключен брачный договор, в котором прописывалось, что трехкомнатная квартира принадлежит супругу, а двухкомнатная квартира – супруге. Вскоре брак был расторгнут. И, казалось бы, все остались при своих интересах. Но в этом году экс супруг решил подарить свою «трёшку» матери. И при оформлении сделки понадобилось присутствие бывшей жены в нотариальной конторе, дабы написать отказ на эту «трешку», т.к. квартира была приобретена совместно в браке. ( Я то была уверена, что брачным договором все себя обезопасили!). В этой связи у меня вопрос: каков алгоритм моих действий, чтобы на мою двухкомнатную квартиру не претендовал ни бывший супруг, ни его новая супруга, ни их дети. По-моему, БД в БТИ не был зарегистрирован. Можно ли его зарегистрировать спустя 12 лет? Заранее огромное спасибо за консультацию.

    • Как раз таки, как я понимаю, проблема в том, что брачный договор не был зарегистрирован.
      Зарегистрируйте его сейчас и проблем быть не должно.

  9. Наталья:

    Здравствуйте!Если заключить брачный договор что все имущество движимое и недвижимое,домашний скот и т.д. будут принадлежать моему мужу,но документы на дом записаны на моё имя(был приобретен в браке),мне надо переоформлять документы на имя мужа или достаточно что в брачном договоре будет прописано что все имущество принадлежит мужу,хоть и записано на моё имя.И могут ли признать договор недействительным,если его составить сейчас ,т.к. боюсь что могут наложить арест или конфисковать моё имущество,в связи с тем, что фирме в которой я работала много лет назад,налоговая доначислила налоги и пеню (за тот период когда я еще работала),и подает на банкротство,а я доказать ничего не могу т.к. отсутствуют документы?Спасибо!

    • Переоформлять на имя мужа нужно сразу, вы подаете брачный договор в БТИ на регистрацию и квартира оформляется на его имя. Вопросами оценки рисков конфискации в данной ситуации я не владею.

  10. Олеся:

    Доброго времени суток! Я являюсь гражданкой РФ, с видом на жит-во в РБ. Все совместно нажитое имущество (за исключением авто) оформлено на мужа. Можно ли в брачном договоре предусмотреть, что дачный участок и дом в случае развода переходит мне, квартира делится поровну. Если это возможно, то необходимо ли сразу переоформлять на меня дом и участок? Или можно оставить все на супруге, ведь развод может и не наступить, а в случае развода уже и заниматься переоформлением (земля в част.соб-ти, а мне как гражданке РФ можно только в аренду взять).

  11. Ольга:

    Добрый день. Возможно вы можете пояснить следующие моменты. С мужем хотим заключить брачный договор, по которому все имущество (совместно нажитое) будет мое, в т.ч. дача (оформлена на имя мужа) и машина (оформлена на мое имя). Необходимо ли после заключения договора переоформлять дачу на мое имя? Могут ли в случае каких-либо судебных разбирательств в отношении моего мужа в будущем забрать дачу, мою машину, ну и соответственно имущество, или же оно будет мое и к мужу никак не относится?

    • 1. Да, права на дачу надо переоформлять.
      2. В вопросе про судебные разбирательства очень много «но». Вам никто не сможет со 100%-уверенностью гарантировать, что это имущество не заберут по каким-то делам мужа.

  12. Ирина:

    Здравствуйте, Павел! Я в браке приватизирую квартиру. Муж дал согласие(заверено нотариусом) на оформление договора на меня. Хотим заключить брачный контракт. На какие пункты обратить внимание, чтобы при разводе муж не претендовал на долю в квартире (ведь приватизирована в браке), а так же на приобретенное в браке имущество. Муж согласен со всем этим. Просто что нам не упустить у нотариуса. Спасибо

    • Самый главный момент: должно быть чётко указано, что всё, что приобретено или будет приобретено на имя какого-либо супруга, является его личной собственностью.

  13. Антонина:

    Добрый день. Мы с мужем граждане России. Муж живет в Беларуси, имеет вид на жительство, я зарегистрирована в России. Есть квартира в России, оформленная на мое имя. Квартира приобретена в период брака, но на средства моей дочери, в этой квартире я зарегистрирована. Муж не предъявляет претензий на эту квартиру. Но у нас разные дети, а мы уже в возрасте. Чтобы было проще нашим наследникам, хотим заключить брачный договор. Есть еще квартира в Беларуси и гараж, оформленные на мое имя и машина, оформленная на имя мужа, все это считаем совместно нажитым имуществом. Правильно ли я понимаю, что договоров должно быть два, один в Беларуси, другой в России, так как недвижимость находится в разных странах.

  14. Елена:

    Здравствуйте, скажите, пожалуйста,мы с мужем продали дом, который в собственности менее 3 лет за 2 млн. руб. По соглашению он принадлежал мне 7/8 долей, а мужу 1,8. Получается я должна заплатить за него государству: (2 млн.руб.*7/8-1 млн. руб.)*0,13 = 97,5 тыс. руб. Денежные средства от покупки дома мы собираемся использовать совместно,т.е. пополам. Как мне доказать налоговой, что доход будет использован совместно пополам. Могу ли я заключить брачный договор в том же налоговом периоде о том, что по договору купли -продажи дома мы с мужем будем использовать денежные средства пополам (мы собираемся купить дом в совместную собственность), а соответственно я не буду должна в налоговую. Т.е. (2 млн.руб.*1/2-1 млн. руб.)*0,13 = 0.

    • Судя по вопросам, речь идет о России и российской недвижимости?

      • Елена:

        Да. Спасибо большое за отклик, я сегодня в налоговую сходила — они мне разъяснили. Изначально схему расчетов я неправильно поняла. Нам с мужем придется заплатить (2 млн. руб. — 1 млн. руб.)*0,13 = 130 тыс. руб. если при подаче используем вычет и мы заплатим 0 руб. если предоставим чеки и договора на строительство дома и его ремонт на 2 млн. руб. соответственно сумма меняется от суммы расходов (чеков).

  15. Ольга:

    Мы с мужем планируем заключить брачный договор. Обязаны ли мы после регистрации его в БТИ, переоформлять на себя сразу или можно это будет сделать уже в случае развода? И в случае перехода права собственности на недвижимость на основании брачного договора, обязаны ли вы платить подоходный налог. (допустим было уже отчуждение в течение 5 лет)

  16. Ольга:

    Павел, и снова обращаюсь к вам за помощью. Здравствуйте!
    Мы с мужем планируем развод. Квартиру решено оставить мне. Подскажите, пожалуйста, если мы у нотариуса заключим с мужем брачный договор, по которому квартира переходит ко мне при разводе, то что мне с этим договором делать далее?
    1.подавать его в суд вместе со всеми документами на развод?
    2.писать ли в суд о необходимости раздела имущества? или имущество уже поделено этим брачным договором?
    3.когда нести брачный договор в бти?
    4.когда квартира станет принадлежать мне?
    5.если я отнесу документы в бти до развода, то квартира уже не будет подлежать разделу?

  17. Ольга:

    Спасибо. Мы составили брачный договор.
    Немного переживаю, все ли в нем правомерно и корректно.
    Скинуть Вам его для ознакомления и каких-то комментариев, возможно только на платной основе?

  18. Александр:

    Добрый вечер! Дочь продала квартиру подаренную ей до брака. Вопрос- кому принадлежат деньги от продажи и имеет ли кто либо на них право кроме дочери?

    • Деньги от продажи принадлежат лично дочери.

      • Александр:

        Павел Евгеньевич! Каким законодательным актом можно подтвердить Ваш ответ? Спасибо большое.

        • Статья 26 Кодекса о браке и семье: «Имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них.». Соответственно, денежные средства, вырученные от продажи этого имущества, также являются личной собственностью. Единственное, желательно индивидуализировать эти денежные средства, чтобы было понятно, что именно они были выручены от продажи. К примеру, поместить их после продажи на отдельный депозит.

          • Александр:

            В нашей ситуации в день продажи были оплачены жилищные облигации на новую квартиру и они оформлены на мать. В данной ситуации нет противоречия закону? Спасибо,что уделяете внимание!!!!

          • Я противоречия закону не вижу.

  19. Александр:

    Спасибо! А то мне доказывают,что облигации куплены в браке и значит квартира построенная таким образом уже совместно нажитая, даже если оформлена на другое лицо.

  20. Светлана:

    Здравствуйте, Павел!
    Обращаюсь к Вам за помощью. Мы с мужем заключили брачный договор и зарегистрировали его в БТИ. В договоре прописаны доли квартиры, которые принадлежат каждому из нас. Имею ли я возможность выкупить его долю либо надо обращаться в суд с конкретным определением квадратных метров? Заранее благодарю.

  21. Катя:

    Здравствуйте, Павел.
    У нас с мужем в период брака приобретено 2 квартиры, зарегистрированные в БТИ на имя мужа. На одну из них нужно платить налог на недвижимость. Как мы можем переоформить одну из квартир на меня, чтобы не уплачивать налог на недвижимость? При этом я не хочу брачным договором их разделять, т.к. Он предлагает на меня записать однушка, а на него трешку. Я хочу в случае развода делить имущество пополам. Спасибо за ответ.

    • Единственный «правильный» путь — брачный договор.
      Есть «обходной», но крайне корявый путь — заключить договор купли-продажи на одну из квартир с каким-либо третьим лицом, затем выкупить у него же эту квартиру на Ваше имя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_bye.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_good.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_negative.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_scratch.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wacko.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yahoo.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cool.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_heart.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_rose.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_smile.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_whistle3.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_yes.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_cry.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_mail.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_sad.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_unsure.gif 
http://past.by/wp-content/plugins/wp-monalisa/icons/wpml_wink.gif 
 
Пожалуйста, заполните форму:

Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Ваш номер телефона (обязательно)

Тема

Сообщение

Закрыть
Рейтинг@Mail.ru Rating All.BY